东边日出西边雨大笔投入是否改变北京东西平衡_国内财经_财经纵横

东边日出西边雨大笔投入是否改变北京东西平衡

http://finance.sina.com.cn 2003年08月28日 07:32 北京娱乐信报

　　聚焦区域：朝阳公园东区　　

　　聚焦理由：1.“上东区”概念大闹8月京城房地产市场，矛头直指朝阳公园东区；　　

　　2.棕榈泉二期、公园大道、阳光上东……“朝阳公园”东区几乎成了高价公寓的“集

散地”。　　

　　3.以公园为贵，“朝阳公园”东区是否成为新“上游社会”？　　

　　聚焦分析：1.朝阳公园东区所谓“上游社会”提法有无依据？　　

　　2.以公园文化带动的“朝阳公园东区上游社会”、“上东区”现象是否会打破北京房产东西平衡论？　　

　　3.投资此区域未来分析。　　　　

　　“上游社会”初现“北京上东区”　　

　　近日，先后传来消息，先是在香港成功完成“路演”的首创集团注资百亿元在朝阳公园以东打造“阳光上东”；随后又是在内地蛰伏了七年的美国著名地产商汉斯在同一地区巨资拿地，开发同为高端项目的“公园大道”。据悉，两者的售价都超过万元大关，是不折不扣的高端楼盘。如此两个巨大体量的高档社区同时出现在朝阳公园以东地区，再加上该地区原有的棕榈泉国际公寓等其他高档项目，不得不使人们感到，京城“上游社会”的轮廓已经在朝阳公园附近诞生。　　　　

　　“上游社会”走进CBD　　

　　为什么朝阳公园以东地区成为了“上游社会”的热点呢？业内人士普遍认为朝阳公园以东地区具备形成“上游社会”必备的人文环境、自然景观以及涉外环境，同时这里还拥有相对便捷的交通环境。经过测算，从朝阳公园附近到CBD核心区的车程至多需要15分钟。这15分钟的意义远远超出了时间本身，实质上它拉近了居住区和作为商务区存在的CBD的距离，从而使第二居所向第一居所的转变成为不争的事实。　　

　　经过长期的规划，在CBD已经初步形成了高档住宅项目的聚集区。在其核心区域，以金地国际花园、新城国际、建外SOHO为代表的高档住宅项目已经形成了规模效应。这些高档楼盘良好的销售情况实质上有赖于CBD强有力的消费群体。有数据显示，在CBD核心区销售情况最好的几个项目的客户群体中，CBD的商务人士竟然占到了60%-70%左右。　　

　　但是，有业内人士指出，在繁荣的背后，CBD高端住宅市场也存在着自己的问题。从居住的角度分析，CBD核心区的建筑密度过大，即使是高档楼盘的容积率通常也已经超过3，这样的条件实质上并不适合长期居住。也有一种说法称，CBD核心区高档住宅的投资价值通常大于居住的价值。　　

　　CBD管委会规划处的杨善华曾经表示，在CBD存在着一个接近30万人的白领群体，同时还存在着数目不小的“成功商务人士”以及外籍人士，他们在相当大的程度上支撑着CBD的高档楼盘市场。“而现在，这些成功的商务人士为了既能享受舒适的居住环境又不耽误过多的时间，纷纷选择了距离CBD相对较近的朝阳公园一带的高档住宅区。这就难怪地产巨头们纷纷紧盯朝阳公园地区了。拥有环境、交通便利以及涉外环境三重优势的朝阳公园地带成为了“兼得鱼和熊掌的最佳选择”，市场分析人士认为，这一地带的“上游社会”将有可能成为商务人士的第一居所。　　

　　在这样的背景下，首创、汉斯的介入显得“顺应潮流”。两者实质上是在搭乘“第一居所”的“快船”，也正是因为看中了朝东地区成为CBD商务人士的第一居所后能够带来的巨大利益，首创和汉斯才会对朝东地区进行如此巨大的资金注入。　　　　

　　巨资投入改变东西格局　　

　　与首创和汉斯在朝东共同发力同时，京城的地产格局也发生着微妙的变化：京城地产东西平衡的格局正在被打破，一个偏重东部的地产格局正在形成。　　

　　在传统意义上，京城的地产格局处于东西平衡的状态，西部偏重居住，而东部地区由于CBD、燕莎商圈、丽都商圈的存在，更大意义上扮演着商务办公区的角色。但随着朝阳公园一带若干高档居住区的崛起，东部地区已经开始向兼具办公、投资及居住三重功能的趋势转化。　　

　　尽管在体量上，西部地区依靠世纪城、郦城、上城为代表的“超级大盘”维持着与东部的平衡，但是业内人士指出，这种平衡是不具备实质意义的。因为这些楼盘并非是高端产品，单价通常在6000—7000元之间，与东部单价在万元以上的高端楼盘没有可比性。“如果就纯粹的高端产品的体量进行比较，东部的砝码无疑更重。”　　

　　位于京西地区的锋尚虽然也突破了单价万元的大关，但规模终究有限，无论是项目的占地规模还是建筑体量都无法和拥有大体量高档住宅项目的东部地区相提并论。随着阳光上东和公园大道的“强行入市”，这种东西不平衡的发展格局将会越发明显，所以，多数业内人士认为，日后京城的高端楼盘市场将可能呈现出东部地区“一枝独秀”的格局。　　

　　专家指出，良好的自然及人文环境使北京上东区具备成为“上游社会”的条件。百人行的童渊甚至表示：从地产市场的角度看，北京如果有“上游社会”就应该在朝阳公园到机场辅路一带。　　

　　相对于西部的纯居住而言，东部的砝码在日益加重。而随着首创和汉斯在朝东地区的大手笔，东部的重量无疑又一次得到了加强。　　

　　首创的“北京上东区——阳光上东”项目位于东四环北路绿化带以东，酒仙桥路电子城危改小区以西，坝河与亮马河之间的巨大地块。“上东区”总占地约47公顷，总建筑规模在72万平方米以上，此项目只是“北京上东区“建设的序幕，建成后将成为北京城市东北区域一个巨型的、综合的、复合型的高尚住居大社区。再加上公园大道，东部的强势地位将大大超过西部，从而促使京城地产业的天平更加向东部倾斜。　　　　

　　朝东开发是“前途无量”还是“滑铁卢”　　

　　即使朝东地区优越的景观环境和人文环境给予了首创和汉斯足够的信心，业内人士也普遍认为，朝东地区的开发并非没有风险可言，一位业内人士坦言：“朝东可能前途无量，也有可能成为开发商的滑铁卢。”　　

　　业内人士对于朝阳公园一带的高档楼盘的供应量为区域市场带来的风险和变数存在着较大的担心，根据戴得良行的统计数据表明：2002年四季度北京的高档住宅较前三季度有明显的增长：公寓和别墅的空置率分别增长了3.8%和2%，分别达到了26.2%和15.2%。业内某知名代理公司的老总甚至在一次业内的座谈会上针对消费群体能否消耗掉如此巨大的高档楼盘的供应量的问题直接提出了质疑。　　

　　作为利益相关者的阳光股份方面显然已经意识到了朝阳公园地区存在的风险，阳光股份销售经理郭玉恒和亚豪地产的温立伟也承认在市场竞争上有一定的竞争风险，但是同一区域竞争是难免的，市场本身就提供了机遇和风险，阳光上东也一样，如果没有市场也就没有竞争。但可贵的是，阳光股份已经意识到了风险，并且开始积极采取措施规避风险。　　

　　在涉及市场竞争的问题时，郭玉恒和温立伟并没有否认“阳光上东”项目与其他已有同档次项目的竞争，他说：“既然是市场经济，竞争就是不可避免的，关键是如何面对竞争，在竞争中突出自身的优势。”　　

　　据郭玉恒介绍，“阳光上东”项目将以多种形态的建筑形式来突出自己的优势与特色，同时注重整个阳光上东社区内的生活氛围、区域沟通、服务配套以及社区的开放型空间和私密型空间的有机结合，为阳光上东业主营造高档、专署社区生活理念，相信阳光上东的推出必将会受到市场的认可。　　

　　据温立伟透露的消息，阳光股份对北京上东区的建设是一个宏伟的“上游社会生活区”的建设，阳光上东项目只是拉开了北京上东区开发的序幕，整个项目的建设需要4年左右的时间，项目在前期开发时，阳光股份非常注重整体环境的建设，从旁边的坝河改造上已经可以验证，现在的阳光上东项目周边环境不是树林就是草地，坝河的改造已经完成，河流清澈。可以说阳光上东项目是建在公园里的社区城市，这意味着阳光股份打造“阳光上东”项目将“只问耕耘、不问收获”。　　

　　首创强大的上市背景似乎足以打消人们对资金方面的忧虑。但是也有业内人士提醒，任何市场都是风云变幻的，而风险往往蕴涵于变化之中，只有顺应市场的发展，才有成功的社区城市的诞生，在利好和利空因素的共同影响下，朝东地区的前途值得人们关注！　　

　　信报记者张梦

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