开发区“圈地运动”退潮 不会影响外商投资

　　8月8日，我国近年来最高规格的土地市场秩序治理整顿督查组分赴全国各地，业内人士乐观指出，中国开发区日渐高涨的“圈地运动”该退潮了。此次10个督查组有8个部级领导率队，督查范围遍及全国31个省(市、区)及新疆生产建设兵团。专家表示，我国此次全面清理整顿开发区所涉及的外商很少，不会影响外商投资

　　江西一位老农日前捎信给本报记者：“我们村被强行征用为开发区的土地要收回了， 另有一些长期被地方政府挪用、截留的土地补偿安置费也有了眉目。”8月8日，中国近年来最高规格的土地市场秩序治理整顿督查组分赴全国各地，业内人士乐观指出，中国开发区日渐高涨的“圈地运动”该退潮了。

　　“国土资源部、国家发改委等5部委联合出击，全面清查各级政府及其有关部门批准设立的各类开发区”，国土资源部执法监察局郭宝平处长在接受本报记者采访时强调，此次10个督查组就有8个部级领导率队，督查范围遍及全国31个省(市、区)及新疆生产建设兵团。

　　开发区用地紧急“亮灯”

　　我国兴办的一批开发区“对发展外向型经济、推动体制创新和技术创新、增加就业等发挥了重要作用”，但有些地方“盲目设立和扩建名目繁多的各类开发区，造成大量圈占耕地和违法出让、转让国有土地”，7月18日，国务院办公厅发布《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》。

　　据官方调查，我国目前有各级各类开发区3837家，其中，经国务院批准的只占6%；省级批准的占26.6%，其他都是省级以下开发区，占67.4%。

　　7月30日，国办继而发出《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。中央政府一位高官当日强调：“国务院各部门和省级以下政府不得以任何理由擅自批准设立以成片土地开发为条件的各类开发区，已设立的各类开发区，必须经过审核是否符合土地利用总体规划和城市建设规划”。

　　国土资源部的有关人士告诉记者，各地对各类开发区违规占用和出让后长期闲置的土地，将依法收回。同时，严禁违法下放农用土地转用和土地征用的审批权，已经下放的要立即纠正，所依据的文件要立即废止。

　　“合法圈地”缘何起

　　近年来，我国土地市场秩序治理整顿的一个突出现象是，“反复抓，抓反复”。对此，舆论普遍解释为“地方利益的驱动”，“全局与局部、长期与短期利益的冲突”以及“地方政府的形象工程和政绩工程”等。而记者在采访中了解到，除此以外，还有更深层次的原因。

　　国土资源部中国土地勘测规划院高级工程师邹晓云认为，我国土地的产权制度本身比较虚拟，有关方面尚未认识到“土地权利真正从哪里来”。由于缺乏制度上的动力，其权利人不像其他物权所有人一样去追究违法行为。

　　据介绍，不少地方圈占为开发区的土地大部分是集体土地，由于圈地仅限于地方政府行为，圈起后谁来买、能否挣钱均缺乏周密的考量。

　　同时，法律不健全为许多开发商随意圈占土地提供了规避的空间。邹晓云告诉记者，根据我国法律，不符合城市建设统一规划、未经办理使用证的土地直接使用者才会“触犯法律”，而对土地审批者则是，“不贪污不受贿不治理”。

　　如何遏止“合法圈地”现象？邹晓云提出，首先要产权明晰。土地使用权归哪一级组织？个人拥有多大的权利？诸如此类的问题如若界定不清，土地就不可能实现抵押、担保、继承以及投资入股等处置权。邹晓云认为，集体土地只要是合法取得的，就应该允许进入市场买卖或投资入股。另外，在肯定国家具有强制征用土地权的前提下，集体土地也应该具有财产权，须根据市场定价。

　　不影响外商投资

　　商务部世贸司官员告诉记者，根据我国加入世贸组织协议，外商进入我国地产业没有任何限制。也就是说，我国允许外商以独资或合资的方式进入我国地产业，在进入资金等方面也未设置任何门槛。

　　“外商在有偿使用土地、建立开发区等方面和国内开发商具有同等的权利”，但邹晓云告诉记者，“目前我国除江苏的无锡、苏州等地建有新加坡开发园(区)外，外商独资的开发区非常少。外商圈占开发区的目的不是要拥有开发区，而是进入市场卖掉赢利。”

　　与内资相比，外商在房地产业的投资很少，其中，又以投资基金的方式进入地产业的为多，真正做项目的外资开发商则很少。为此，邹晓云分析说，目前在中国，由于投资地产业的许多环节还存在“暗箱操作”的现象，投资房地产业“是操作过程生利而非卖房子赚钱”，因此，风险系数相当大，外商如不熟悉当地的操作过程就很容易陷入进去。

　　据有关部门统计，在中国投资地产业的回报率要低于生产和流通等领域，而国外情况正好相反，投资房地产的风险比投资其他行业的风险都小。邹晓云表示，我国此次全面清理整顿开发区所涉及的外商很少，因而不会影响外商投资。