121房贷新政不出细则

　　本刊实习记者 丁洁

　　“央行的工作只是作宏观的政策引导，具体的实施方案要看各商业银行的安排。”当记者致电中国人民银行询问有关121号文件的后续问题时，新闻部一位负责人这样告诉记者:“为什么要出细则呢？短期内我们没有这样的打算。”6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号，以下简称121号文件)，《通知》中对房地 产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了更严格的规范管理。此文件一出，在房地产界抑或金融界都引起轰动。一个多月的时间很快过去了，央行却迟迟没有进一步的实施细则出台，没有细则的121号文件实际上很难起到预期的作用，其中一部分原因是规定的条款并不能切实防范房地产行业中现存的一些问题。

　　121号文件之所以能引起如此大的反响，原因之一是它颁布在“非典”期间。“非典”期间政府曾出台了一系列政策支持房地产业的发展。例如5月30日北京市颁布了《加快办理房地产销售手续有关政策的通知》，《通知》中的优惠政策增加了很多地产商的士气，而121号文件一出台，与先期政府颁布的其他刺激性政策形成些许反差。

　　一些房地产商认为，121号文件中某些条款只能用作宏观规范，还不能具体落到实处。比如文件中规定“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%”，规定30%这个比例，是希望做到定量的确认的；但实际应用过程中将这个比例定量是不太可能的。因为本身开发总投资就是一个估算值，30%自然也是一个约数。

　　另外，“对购买第二套住房的，应适当提高收付款比例”切实能够规避银行的贷款风险，但它的实施是建立在银行互联互通的基础之上。有可靠的信贷登记咨询系统的支持，才能够保证政策的可行。而我国银行的互联还有很长一段路要走。对于禁止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目一条，据一位多年从事房地产生意的人士讲，现在施工单位供大于求，很多施工企业都是自己找开发商要求做项目，甚至愿意为他们垫资。在一个项目中，施工企业和开发商互相制约，只要项目是良性循环，对任何一方都是合算的。银行也是如此，好的项目银行会自己找到开发商要求贷款，项目一旦成功，大家都会获得利益。因此，从这个角度讲，开发商、施工单位和银行是“系在一根绳子上的蚂蚱”，风雨共济。此外，对于“高档住房”等概念缺乏明确的定义，也是121号文件中没有考虑到的问题。

　　梅开二度烂尾楼

　　在房地产行业做得比较久的人几乎没有人没有去过海南做房地产，在海南做过房地产的人无不将海南地产泡沫与荷兰“郁金香泡沫”相提并论。在海南，满目疮痍的烂尾楼至今比比皆是，似一场噩梦。近几年房地产的火爆似乎已经使烂尾楼成为一个不合时宜的话题，然而，121房贷新政颁布后，地产界重对烂尾楼产生了热情。随着外资以每月100亿美元的速度进入中国内地、随着人民币升值潜力再现，通胀或升息迹象时隐时现，先觉者已悄然走进烂尾楼，开始“收藏”这些现代“文物”

　　-本刊记者耿馨雅孙绍林实习记者丁洁

　　烂尾楼前世今生

　　截止到1998年底，海南空置商品房总量为703万平方米(占全国空置总量的10%)，此外还有停缓建工程总报建面积为1600万平方米，闲置土地近18618公顷。以上三项，占压工、农、中、建4家国有商业银行的资金就达406亿元(其中建行127亿元，工行121亿元，农行98亿元，中行60亿元)。在这406亿元贷款中，信贷资金为240亿元，银行和银行直属企业的投资资金60亿元，利息滚存106亿元。尽管目前房地产发展迅速，海南已复工续建的烂尾楼仅不到1/3，尚有500多万平方米空置房等待处置消化。

　　烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下任风吹雨打，如同城市美女脸上的一块疮疤。这样的例子全国到处都有，处置烂尾楼进而变成了地方政府的长期“心病”。

　　据记者调查，北京烂尾楼较少，据不完全统计，烂在主要地段的工程约十几处。上海烂尾楼最多时曾达到200余处，由于近两年房地产市场强劲增长的带动，已消化了不少，目前上海内环线之内的烂尾楼估计还有几十幢，其中主要是写字楼。广州的烂尾楼有120多宗、共计900余万平方米。深圳约有48个问题楼盘，除16个已进入司法程序，现有4个问题楼盘已经盘活，其中一个已得到解决，并可取得房产证，另有10个问题楼盘近期可望复工并以其他形式盘活。目前，天津全市共有停缓建项目37个，规划建筑面积180万平方米，这些项目多数位于市中心区，当属较好地段。

　　烂尾楼悄现商机

　　进入2003年，借宏观经济发展速度强劲，各地加紧处置烂尾楼以求改善城市形象提升辖区经济。5月28日，位于北京三元桥与四元桥之间的北京CBD商务区中心的华麟科技大厦最终以4.55亿元的身价易手上海欣安集团。占有如此宝地的黄金项目从1993年立项起，足足花了10年的时间才得以获得二次生命。

　　据知情人士透露，10年前华麟集团和北京市市政总公司共同投资兴建华麟大厦，当时预计投资7.2亿元打造5A级写字楼，总面积达5.9598万平方米。当工程投资到5.7亿元时，由于另有项目急需现金，华麟集团计划将所拥有的该项目全部股权转让给南京德玛房地产有限公司。不幸的是，德玛公司支付了定金后，融资并没有到位，亦无法接手。银行拒绝继续给华麟集团贷款，至此，该项目资金链断裂，华麟集团因拖欠银行贷款本息总计1亿多元，被一纸诉状告到法院，法院随即将该项目冻结。

　　2002年10月，由于拖欠各类款项不堪重负，华麟大厦被拍卖。国家计委物价中心经过对大厦的位置、面积、结构、使用功能、周边同类物业的市场价格以及升值潜力等进行综合评估后，将起拍价定在5.2亿元。这起建国以来北京市乃至国内最大的一个被执法机关强制拍卖的标的物，由于价格原因，以流拍告终。

　　今年5月，华麟大厦进行第二次拍卖，起价4.5亿元，被上海欣安集团拿下。据欣安集团有关负责人介绍，欣安集团参与竞价主要考虑两个因素：一是欣安集团作为上海的房地产商，急于想攻入北京的房地产市场；二是该项目的确有利可图，预计此项目再投资1.5亿元即可完工，而最后的利润率将超过10%。该人士认为，投资烂尾楼，不仅可以节省两三年的前期时间，亦可以节省大量成本。

　　从上海的情况看，烂尾楼已经成为精明的上海商人的投资机会。不少颇具实力的企业集团甚至外商，瞄准了拍卖会上那些原本不受人关注的再建工程、烂尾楼，通过竞拍，将它们揽入囊中。5月16日，在上海国际商品拍卖有限公司举行的拍卖会上，上海中华企业股份有限公司以1.3亿元的价位，拿下了再建工程“中诚大厦”。“中诚大厦”位于上海市人民路浙江南路，因涉及多宗纠纷，在结构封顶之后停工，被“ST”为烂尾工程。但由于其所处地段颇具吸引力，拍卖仍然吸引了不少企业的垂青。

　　据了解，从2001年1月至2002年5月，仅上海国拍一家拍卖行就拍卖成交了再建工程11个，成交面积约为22.962万平方米，成交金额约为2.8亿元。另据沪上媒体介绍，上海中华企业股份有限公司已经瞄准了上海市中心10幢以上的烂尾楼，并为之准备了10亿元的收购资金，以1.3亿元拍下的“中诚大厦”很可能仅仅是该公司投资烂尾楼的开始。据悉，瑞士的一家投资银行已瞄准了上海的4处烂尾楼。

　　无独有偶，6月25日，中信深圳集团公司与民生银行深圳分行签署了6亿元贷款合同。中信深圳公司总经理郭志荣称，该笔5年期贷款将用于各项重大业务的发展，而近期，公司较关注深圳的烂尾楼续建工程和地铁科技馆站通道商铺建设等项目。他表示，参与烂尾楼处理是既不消耗土地储备又有利可图的项目。

　　7月14日上午，中信集团有关负责人接受本刊记者采访时说，公司确实在参与烂尾楼改造方面定了调子，准备工作已经开始，这将是公司下半年的主要工作内容之一。该人士承认，该公司正在准备参加深圳“子悦台项目”的竞拍，而中信旗下另外一家公司运作接手的烂尾楼“星光名庭”，目前已经开始售楼。

　　本刊记者从深圳市政府有关部门得到的信息是，该市将在未来三年内彻底解决烂尾楼问题。

　　投资价值比较分析

　　业内人士预测，央行房贷新政中有关结构封顶才能发放按揭等相关规定，可能导致一些中小发展商资金难以为继，甚至造成项目中途停工形成烂尾工程。已有的和可能新近形成的烂尾楼，是不是又给一些大型房地产商提供了机会呢？对此，业内看法不一。

　　北京广华轩房地产公司总经理刘尧认为，121房贷新政对信贷资金的控制可能会使一部分违规贷款的房地产公司“下课”，甚至一些资金实力不够的开发商也会因此而中途辍业。比如那些刚拿到地，想通过贷款融资，再找项目合作的公司，还不具备销售条件，如果资金实力不强，就有可能破产。另外，即使是规模特别大的开发商，尽管手中可能储备了大量土地，准备开发的房地产面积过百万平方米，如果不能靠自身销售滚动发展，也会出现资金问题。一旦这些大型开发商资金链断裂，届时不仅会出现烂尾楼，甚至是烂尾盘。如果烂尾时间过长，当初的设计已经不能满足现代需求，而且重新改装的成本很高，会因找不到下家而成为“坏账”。北京市公主坟的一栋大楼，因无人“买单”，至今仍耸立在凌乱的工地上忍受着虫啮鼠咬基础线路老化的疼痛。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠认为，房地产是很容易有人接手的产品。海南房地产之所以没有办法盘活，主要是没有需求。只要有需求，只要房子质量好，就会有人抢。通常只有房子有问题、市场定位不准、地段不好，才会发生烂尾。北京很少有绝对意义的烂尾楼，只要不是奇货可居，只要肯降价，就可能脱手。

　　李忠认为做烂尾楼获利很大，但风险也很大，在国外有专门的机构做。烂尾楼不仅仅是资金问题，如果仅仅是资金问题，完全可以找到下家，银行也会支持。真正的烂尾楼就像路边一直没有人吃的苹果，这样的苹果肯定有问题的。烂尾楼作为不良资产银行是要撇账的，银行当然不希望随便撇账，那样肯定亏钱。所以，烂尾楼实际上已经是不良资产，进入不良资产的大多不是“休克鱼”，而是“死鱼”。

　　烂尾楼是社会财富的浪费。投资烂尾楼首先要看它是否具有投资价值。衡量烂尾楼只有一个指标——市场匹配性。北京金地鸿业房地产开发有限公司总经理陈长春认为，所谓市场匹配性就是看这个项目经过重新包装和运作后，能否成为可流动的商品。市场匹配性主要看户型、规划、商业模式有没有问题，关键是市场需求。如果项目比较好，前后两家发展商也可以建立合作关系，这种方式可使运作速度较快。现实中投资烂尾楼的，一般属于收购性质。

　　深圳市某地产公司的部门负责人告诉记者，与其他新开发的地产项目相比，烂尾楼有其特定的投资价值，但不能简单地与新建楼对比。对烂尾楼要区分为不同的情况，如果出现烂尾的原因当时是特定的政策环境或市场行情造成的，而现在这些条件已经发生了好的转机，这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值;如果造成烂尾的条件仍然没有发生变化，那么，投资价值就仍然无法显现。而有的烂尾楼出现是因为原来的投资方经验少、操作失误所致，如今要是更有经验和实力的企业接手，其投资价值也可能被大大挖掘。

　　有关人士建议，与新开发项目比，如果要接手烂尾楼进行改造，必须理顺与银行等债权人的关系，面临的棘手问题可能比较多，前期一定要谨慎考察才可行动。在运作烂尾项目时，一定要获得当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。由于几乎所有的地方政府都希望在解决烂尾楼的问题上有所突破，对于任何准备从烂尾楼项目中淘金的开发商来说，这是绝对的谈判优势。