学者看121政策是与非

　　-本刊记者 耿馨雅

　　央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。对于该项政策是否能够起到与之初衷相一致的效果，经济学家们各有看法。

　　宋国青：需求是真实的

　　根据房地产投资增长率很高和其他类似指标来判断房地产已经过热或有过热倾向的看法是不成立的。从总消费的角度看，房地产销售的高速增长在相当大的程度上是消费结构变化的效果，也是对过去压制城市化进程的反弹，更重要的是低利率的结果。因此，估计房地产需求应当充分估计低利率的刺激作用。

　　目前，房地产需求增量的部分非常大，达到1000亿元，占总需求增量的10%，房地产的增长体现的是消费结构的变化，这种需求是非常真实的。

　　中国经济潜在生产能力的增长速度大约在9%左右，但根据这一点认为9%以上的增长速度就是过热并不成立。即使在9%这样一个总量增长水平上，房地产增长率超过30%本身也不能构成过热的判断依据。只要食品服装等消费品的需求不能保持9%的增长率，就必须有超过9%的行业来平衡。

　　对房地产贷款风险的评估，由商业银行在微观层次上逐项目进行就可以了。对购房贷款的安排，也是需要从商业银行的角度考虑。整个房地产业的前景，是与总体通货膨胀率包括汇率等总量密切相关的，从这个角度看，现在谈论过热为时尚早。

　　魏杰：腐败引发金融风险

　　今年元旦前夕，建设部4个研究小组对房地产领域的泡沫问题展开调查。央行的121房贷新政的公布就是建立在发现的以下5个现象基础上的。

　　首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高;第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。

　　目前房地产领域的腐败问题非常严重，这很容易转变成银行风险。而土地交易环节的透明度也有待提高。121房贷新政正是针对这些问题而出的。但在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。

　　张曙光：增加直接融资渠道

　　房地产的泡沫不是出在后期的生产和销售环节，而是出在前期的土地批租环节。因为，在地方政府、开发商和银行的三角关系中，地方政府是主导的一方，充当了一个掮客的角色，干的是无风险套利的行当——土地低价从农民手中征用，转手高价卖给开发商，而且是一次付清。有资料披露，近几年地方财政收入中来自土地出让金的有6000多亿元，而官员分赃的部分不知有多少。这是体制性过热，不是控制货币供应能够解决得了的问题。

　　央行的住房信贷新政，起到了一个传递信号的作用，表明了央行的政策意向，但实际操作的作用很小。央行政策本身只是围和堵，而没有疏和导。这是目前政策决策的通病，其弊端是明显的。但在客观上起了某种推动房地产金融发展的作用。中国的金融结构仍然以间接融资为主，而间接融资中又以国有银行为主;直接融资又存在着重股票而轻债券的偏向。房地产开发投资来自银行贷款的比例较高，是一件无法避免的事情，除非你不让它发展。从美国的经验看，其经济不景气已经多年，股市也经历了大调整，然而，银行却没有出大问题。其中一个重要原因是，美国企业融资的主渠道是股市和债市等直接融资。央行既然堵了间接融资，就应当大力促进直接融资的发展，使房地产商的融资渠道多元化，如，允许发行企业债券，建立不动产基金和不动产信托基金等。这一切都有利于缓减房地产业对银行的依赖。而在直接融资没有发展起来之前，央行的政策决策应当慎重，最好不要搞“一刀切”。