海南实施铁腕政策 四大行150亿最烂房地产换手

　　本报记者郑小兰海口报道

　　站在海口市中心的南洋大厦极目远眺，散布于低矮建筑群中的一栋栋高楼大厦正褪去苍凉黯哑的灰色外壳，在南中国灿烂晨曦中闪烁着金色的光茫。

　　海南烂尾楼最为密集的经贸区，处处可见刚刚落成或正在重新施工的楼盘。玻璃幕墙 的冷峻简练给这个一度萧条的城市增添了几分现代都市气息。

　　海南省建设厅副厅长、海南省处置积压房地产办公室(处置办)副主任林克昌告诉记者：“我们希望两年内海南的积压房地产处置工作能够全部完成。”林克昌的信心来自于两大法宝：6月9日海南省人大出台的加快处置停缓建工程的决定和刚刚挂牌的海南联合资产管理公司。

　　“7月31日是申报半拉子工程处置方案的最后限期，8月31日是协商最后日期，否则政府将强行代为处置，留给各产权单位时间不多了。而专门接收最难处置的四大行手中积压房地产资产的联合资产管理公司正式运作，表明海南积压房地产处置工作已进入了最后的攻坚战。”海南一位熟知内情的人士评说。

　　此时，距离央行出台121号文件整肃房地产信贷业务不过半个月。而据有关权威报告称，2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置一年以上者达50%，占压资金2500多亿元，居所有行业不良资产之首。

　　房地产业再度风声鹤唳，中国积压房地产最集中的地方--海南，历经十年磨难，毕五年功夫于一役，其经验和教训今天看起来有着特别的意义。

　　银行积压房地产整体移交

　　金融机构旗下的不良资产一直被视为海南积压房地产处置中最难炸的碉堡。有关人士介绍，目前海南省没有处置的积压房地产资产中属于四大国有商业银行名下的约有百分之七八十。

　　由于确权困难和处置权有限，经过人民银行、建设部、财政部、国土资源部和海南省政府的多次协调，2002年年底，国务院批复了《处置海南省积压房地产补充方案》(下称《补充方案》)，明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。

　　有关人士说，《补充方案》的实质是国家对处置海南积压房地产的思路已由过去的地方政府和银行系统两条线各自为政，转向以协调能力强的地方政府为主进行处置的方针。“地方政府和银行各自出让部分利益，银行按现行市价的一定比例将手中的积压房地产移交给海南省政府设立的联合资产管理公司，资产缩水部分按呆坏账处置，而政府则牺牲部分税收，尽可能将价格拉低。”

　　因此，去年底海南要成立资产管理公司处置四大行积压房地产的消息甫一问世，就引起了海内外各界的强烈关注。

　　然而，作为中国第五家资产管理公司，海南联合资产管理公司7月中旬选择了低调亮相，连挂牌仪式也没有举办。

　　“海南省政府的公函刚刚向四大行发出，我们稍晚些时候会到北京拜会四大行的有关负责人。”海南联合资产管理公司总裁曾国华说。虽说手持国务院《补充方案》这把尚方宝剑，但作为代表地方政府利益的联合资产管理公司显然不愿给人以咄咄逼人的形象，它与四大行的关系非常微妙。

　　中国银行总行负责积压房地产处置业务的钮文利坦言，作为商业银行，他们的担心在于：一是处置时间长达5年，中间还可能出现一次处理不掉要进行二次评估，银行帐务处理较麻烦；二是协议移交的价格是否合理以及是否能按时回笼资金。

　　“联合资产管理公司虽说是国有公司，但它要进行商业化运作，我们也有点担心银行的国有资产会受到损失。至于地方财政担保，过去也出现过没有兑现的先例。”按国务院《补充规定》所确定的协议移交价值的比例，海口已确权的积压商品房将按评估总价的85%移交，没有确权的按评估价的30%移交，银行对此颇有微词。

　　银行的担心，早已在联合资产管理公司总裁曾国华预料之中。“银行应该不用担心打白条”，他说，如果海南省不按时向银行付钱，中央财政会直接从海南的支付转移拨款中扣除；至于评估价格是请双方认可的评估机构，对评估结果有异议，还有由五大部委组成的鉴定委员会来拍板。

　　不过，交与不交，对于四大行来说，没有太多自行选择的余地。据钮文利了解，国务院《补充规定》说是协议移交，并没有说强行移交，但这个政策的导向还是“赶紧移交”。移交了反而有一个好处，四大行可以凭联合资产管理公司出具证明到财政部进行呆坏账核销。

　　农总行和工总行早已审时度势做好准备。正忙着与四大行联络的联合资产管理公司有关人士介绍，工总行已准备好了一个移交清单，农总行也表示无条件地移交。他乐观估计，四大行手中移交过来的海南积压房地产大概有150亿左右。

　　联合资产能否力治沉疴？

　　显然，顺利接受只是联合资产管理公司要走的第一步。在中国农业银行房地产托管部负责人符先生看来，联合资产管理公司要消化掉这些沉淀近十年的资产不可能轻而易举。

　　坐等接收总是件被动的事，事实上，出于担心银行资产的流失，这半年来四大行明显加快了自行处置的步伐。钮文利说，“我们对每个项目都进行考量是自行处置成本低还是移交成本低，成本太高就准备移交出去。”

　　中国农业银行房地产托管部负责人符先生也承认，经过这半年加快处置，他们现在手中大概还剩下40%的项目，而且都是些难啃的骨头，“有的项目涉及多家产权单位行政难以确权，司法确权的时间资金成本都太高；有些项目确权了，但因为补地价的钱可能超过处置回收的钱，也不想处置。”

　　曾国华也预料到了联合资产管理公司接收的将会是些最难处置的资产，“处理遗留问题比较复杂，必须以创新方法解决，这也是联合资产管理公司成立的题中之意。”

　　由于很多产权单位都想抢在政府最后期限前处置完毕，目前海口积压房处置市场几乎是杀价血拼，完全是有价无市。联合资产管理公司在筹备期间已对海南积压房地产处置市场进行过专门调查，并已做好了充分准备。“如果我们再把接收的资产这样扔出去可能引起整个市场的崩溃，而且联合资产管理公司作为一家企业，我们有盈利的压力，因此，接过来的资产决不会再这样贱卖。”

　　按照其设想，联合资产管理公司将利用协调能力强的政府背景优势，对所接受的资产进行通盘考虑，把积压房地产处置与海南新的城市规划、旧城改造、城市公共服务设施建设以及旅游业的发展结合起来，该拆的拆，该建的建，打组合拳，多途径处置而不是一味地低价贱卖(拍卖)。

　　作为资产管理公司，他们也希望未来在金融业务上也有所涉及，比如说可以发行信托产品为房地产业务提供融资工具，“在资产证券化探索中我们还是有条件争一争的。”

　　海南省政府法规处处长刘登山说，“作为单个企业你不可能去要求减免税费，但作为政府的公司--联合资产管理公司--就可以通过政府部门协调来解决这些问题。”

　　来自海南方面的消息还透露，政府正依据海南省人大的规定制定一个更为严厉的实施细则，要求银行和各地县配合联合资产管理公司的移交工作，据说以后国土建设部门产权过户的大门将向自行处置的产权单位关闭，不再办理过户手续。办理有关过户的大门可能只对联合资产管理公司开放。

　　一位银行人士感慨说，联合资产管理公司的成立是中央政府送给海南省的一份大礼。

　　非常时期的非常手段

　　除了四大国有商业银行，目前人民银行光大资产托管公司、交通银行、光大集团以及四大资产管理公司的内地分支机构也有将资产移交到联合资产管理公司之意。

　　海南省人大依据国务院《补充规定》制定《加快处置海南停缓建工程的决定》透露出的强悍作风，让所有的积压房地产产权单位感到了压力。目前海口处置办已将市区划片，对所有半拉子工程排好队，采取一案一策的办法，一个项目一个项目的落实处置方案，到期产权单位不提交处置方案全部强行代为处置。

　　据说，海南国投的一个投资2000多万的项目，最后处置完只收回120万元。光大集团的一位人士形象描述：“现在政府就像对你举着一个大棒问你卖不卖，你说你该怎么办？”

　　尽管从感情上抱怨这种政府行为非常不合理，但这位人士也不得不承认，单靠银行和企业自己处置，也许10年20年也处置不了。

　　海南政府法规处处长刘登山承认，也许在具体操作中有些部门会有些过激行动，但海南省人大这个规定的出台完全是符合各项大法。

　　他透露，事实上，这个规定出台的最早动议是在1998年底，朱镕基总理到海南视察时指示，海南是积压房地产集中的地方，如果海南能解决这个问题，将对全国具有指导意义。会后，有关部门被责成拿出试点方案。

　　“当时政府的想法是必须依法办事，而在实际操作中有两个最大难题现行法律并未明确：产权单位拖着不处置怎么办？被各地法院查封的土地不能解封怎么办？因此，人大这项规定的出台也是为了解决这些实际问题而制定。”

　　刘登山说，国务院给予海南处置积压房地产的优惠政策只到2004年，又承担着为其他城市解决房地产泡沫的探路的职责，因此，海南省不得不利用地方立法权实施铁腕政策。“政府有政府有难处，当事人有当事人的难处，但海南半拉子工程涉及到整个城市发展，这个决定可以说是非常时期处理非常问题的非常办法。”