房地产商凭什么“怒气冲冲”？

　　

　　姜波

　　是“仇富”还是“矫正”？

　　中国的房地产业有没有泡沫？王石、冯仑、任志强、潘石屹等房地产开发商曾在不同的场合大讲特讲并没有什么泡沫。不过，决策高层的信心并没有因此而动摇。最近，中国人 民银行出台了意在抑制房地产市场泡沫的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，遭到房地产业“大佬”们“怒气冲冲”的抨击。一些人认为央行121号文件使“房地产业的冬天来了”，甚至还有人说这是“仇富行为”！

　　好一个“仇富”！问题是你的“富”见得了阳光吗？如果你是通过合法的而不是“猫儿腻”得到的土地，如果你有雄厚的自有资金而不是靠银行的钱玩“空手道”，你有什么好怕的？你能如实公布你的房地产开发项目是用多少钱得到的土地，多少钱用于建筑成本，多少钱是净得的利润？全国恐怕也没几个开发商敢于全盘如实公布的！

　　是的，让一些正在大赚特赚的人们说他们所在的市场有泡沫，无疑是缘木求鱼。一有泡沫就应紧缩，这紧缩岂不断了财路？怎能不引起一片悲鸣？有人不就是在10年前海南、北海的房地产泡沫中淘得了“第一桶金”成为巨富，却让那些“尾楼”一直“烂”到今天，成为全社会的负担的吗？

　　正义，是社会分配应有的第一要义。央行121号文件如果能一定程度上抑制房地产业的泡沫，而且通过这种抑制而矫正社会收入的分配水平，将是功德无量。

　　这不是“仇富”，这是社会正义的需要。

　　那还是在去年的两会期间，一位人大代表在我同意不记录、不发表的前提下，语重心长地告诫我，“小老弟，两三年内千万不要在北京买房子，实在太暴利了！我本是做贸易的，转来转去转到房地产上，这么高的暴利都使我心惊肉跳的，真担心哪一天会‘崩盘＇。”他告诉我说，他做的房地产项目从来没赔过，因为这钱太好赚了，他的投资回报率最低的是30%，最高的是200%！

　　我在一个海滨城市有个做贸易的熟人，前年他杀入房地产业，迅速成为这个城市的首富。说起房地产来，他的眼睛里闪着绿光，兴奋得(或是懊悔得)直搓手。“晚了，晚了！进入这行当晚了，这些年不知少赚了多少钱！前些年我怎么就那么傻？没有比搞房地产再来钱的了。就是天天开着一辆卡车到银行去装钱，也没有干这行来得快！”

　　也许并不是所有搞房地产的人都赚了这么多的钱。《万科》周刊里就有文章，通过分析上市的房地产企业净资产收益率只有10%左右的数据，来反驳认为房地产是暴利行业的观点，并认为“道德压力”是开发商不可能承受的任务。“富足程度不足导致价格高昂，价格高昂导致双方关系紧张，这是地产商不受欢迎的经济解释。”可是，除了丁磊、吴鹰等少数IT新人类外，中国有几十亿资产的富豪们几乎都在从事房地产业，恐怕否认不了其中的暴利吧！现在已曝光的重大腐败案件里几乎都有房地产商的身影，他们“不受欢迎”恐怕不仅仅是因为百姓“富足程度不足”吧！

　　房地产业的暴利已经引起了全社会的强烈关注，也正是因为房地产业的长期暴利，加大了我们社会收入分配的巨大差距，已经到了非矫正不可的地步了。

　　公平与效率，不是鱼与熊掌。“效率优先，兼顾公平”，无疑是正确的。根据边际理论，像我们这样缺乏庞大的中等收入层的发展中国家，在分配时将财富适度地集中，会形成长期投资的后劲；然而，如果社会财富过于集中，到了影响大部分人正常消费的程度，势必会拖住社会总需求的后腿。在这个意义上，没有公平，就没有效率。我国的基尼系数连年升高，甚至超过贫富差距巨大的美国，实在是在给人们敲响警钟。

　　谁在说北京房价不高？

　　尽管几乎是全社会都对北京高昂的房价口诛笔伐时，还真就有人说北京的房价并不高。北京市政协城建委委员李晓林在《北京青年报》上发表文章《北京收入房价比正常》。他认为，北京收入房价比只有1：7，如果考虑到二手房，只有1：6，是完全正常的；“用行政的、舆论的、甚至是煽情的手段对房价进行迫降是行不通的”。《环球时报》转载这篇文章时说，“有专家认为，北京的房价收入比属于正常”，该报批评了一些人把国外的房价收入比4—6倍“奉作神明”；不知是有意还是无意，该报忽视了李晓林的另一个职务————从事房地产的林达集团的董事长。

　　看了这两篇文章，我等好生奇怪。据新华社去年的报道，“北京商品住宅均价为4700元／平方米，高出全国平均价格一倍多。去年上半年，北京房价上涨25%，涨幅居全国首位。统计表明，北京房价收入比(套商品房总价／家庭年收入)达到11：1，而业内认为比较合理的房价收入比是4：1。”

　　上海、广州、深圳等地的人均收入一直高于北京，可其商品房的价格却低于北京。以上海为例，2001年上海的房价平均每平方米比北京低1000元以上，可上海的人均年收入比北京高1000元以上；如果按李晓林们的说法，倒是上海的房价收入比不正常了。

　　记得1990年我在日本工作时，正值日本泡沫经济的最高峰，日本37万平方公里的总地价竟比900多万平方公里的美国总地价还要高！在东京，当时一套100平方米左右的住宅价格相当于家庭年均收入的八九倍，经济学家们纷纷以家庭年收入与房价比应为1：5的标准，批评房地产业的暴利和政府的监控不力。可见他们也把收入房价比“奉作神明”。90年代中期，我的一个朋友花5000万日元买了一套独门独院的住宅，他认为东京房地产价格已经下滑到底了，因为五六年前需要上亿日元呢！可是，3年后请专家评估时，人家告诉他只值3200万日元了。到底是哪个房价收入比更合理呢？

　　房地产的泡沫，就是这样造成一些人对另一些人的掠夺，并给社会造成难以愈合的创伤！

　　现在，房地产开发商真是吃香。因为城市经济需要房地产兴旺来拉动，城市官员看重他们；因为存贷差较大的银行愿意贷款给房地产项目来获利，金融机构青睐他们；都市媒体需要房地产广告来支撑收入，舆论机关喜欢他们。所以，房地产商们的嗓门越来越大。

　　谁都不能否认，我们的社会已经形成不同的阶层和不同的利益集团，其中企业家是一个强势集团。在这个意义上，过多的企业家进入了各级人大、政协，会出现什么结果？他们会不会利用自己的身份，以议案、提案或其他形式，为自己的阶层或利益集团谋利益？至于有的地方党政一把手兼任企业负责人，更让人感到不安了。

　　“概念”缘何满天飞？

　　前几年，广州的一处庄园别墅滞销困顿，请了一位“策划大师”重新命名，创造了一个新概念，销路顿时好转，据说那位“大师”也得到不菲的报酬。从此，打造新概念，就成了开发商的“第一要务”了。

　　现在，北京的房地产概念真是满天飞。

　　什么“和式园林”，什么“第五大道”，什么“奢侈尺度”，什么“私家水域”，等等，让人“丈二和尚摸不着头脑”。那个“郦城”的地段本是很不错，可是竟用了“你一定不会虐待妻子？”的概念，真让人笑掉大牙！那个“颐圆”起了个“碧水云天”的名字，本是很是响亮，可却又加了“行政级”、“正版”的字眼，可谓画蛇添足，档次一下子就降了下来。

　　“左岸公社”可是大名鼎鼎。本是修建四环路后的一块狭小的空地上的一个项目，噪音问题可想而知，采光也不甚理想，而且没有绿地没有广场；可是有人把那个“双桥”改为“左岸公社”后，这概念便响彻云霄了。概念归概念，可真有法国巴黎塞纳河左岸的风情？天知道！

　　“告别空调暖气时代”，造出这惊世骇俗的概念真需要勇气。盛夏时三十七八摄氏度的高温，真不需要空调？隆冬时零下十几摄氏度的严寒，真不需要暖气？这可是天大的好事。每天与自然空气亲密接触，还可以节省能源。不过，这是采用什么样的新技术呢？不敢想象。我在日本和北欧看过最新的民用住宅，日本箱根高档的林间小屋，是把暖气装在地板下的；北欧新型住宅，是把电暖气片装在天花板上的，他们都没有“本事”喊出要“告别”什么的。后来，开发商解释道，“告别空调暖气时代”不是不需要采暖和制冷，而是引进混凝土采暖制冷系统，还要人们“以科学的态度审视”。

　　现在，有一个奇怪的现象。与国内房地产大亨们到处作秀、房地产概念满天飞扬、房地产广告铺天盖地。相反，国外的房地产商们都是极为低调的，很少在媒体上露面。日本的媒体也时常报道房地产和建筑业，不过往往是集中于一点，就是“用途不明资金”。日本的大企业几乎都有一笔用途不明的资金，而历来以房地产和建筑企业的数额为最高。尽管这“用途不明资金”需要缴纳高额税金，但企业也不愿说明其真正用在什么地方了。其实，这笔钱是干什么用的，人们心里都明白。

　　我们的媒体是党和政府的喉舌，应为最广大的人民群众的利益鼓与呼；而不应只面对“小众”，甚至成为一些利益集团的“代言人”。这是我们媒体的社会责任。