中国富豪一半是房地产商 多是房地产贷款造就

　　搜索近期新闻热点，除了问题富豪因贷款问题纷纷落马，就是管理层明显加强了对银行贷款资金安全的控制。尤其是央行刚刚出台的房贷政策，对房地产开发贷款中存在的问题进行了严格控制。

　　其实，这两者是有着必然联系的，其纽带就是在问题富豪与银行之间的房地产贷款。在众多银行业内人士和房地产开发商的眼里，房地产贷款架起了一座座通向财富彼岸的桥梁 。

　　中国富豪一半是房地产商

　　中国富豪中有多少人从事房地产业，无从得知准确的官方统计数据，但可以从近两年红遍中国的福布斯中国富豪榜上找到答案。

　　来自《福布斯》2002年中国富豪榜的信息显示，在前10名富翁中，中信泰富集团荣智健、世茂集团许荣茂、广汇集团孙广信、香港富华集团陈丽华、新希望集团刘永好、复星高科技集团郭广昌、仲盛集团叶立培等这7人的公司业务中都有房地产业。再加上农凯集团周正毅、海星集团荣海以及卓达集团杨卓舒，前20名富豪中有10人都在从事房地产业，可以说中国富豪的一半都是房地产商。

　　去年，从《福布斯》中国富豪榜上跌下来的刘晓庆、杨斌也都从事过和房地产相关的行业。目前正在接受审查的上海富商钱永伟、许培新也是在房地产中积累了巨额财富。

　　房地产业仿佛有魔力一般，以超乎常规的速度催生了太多的亿万富翁。其中，很多房地产富翁们基本都是从一穷二白起家，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。

　　信贷资金成为开发来源

　　一穷二白的房地产商是如何起家的呢？据银行房贷部一位负责人介绍，房地产企业注册的所有业务就是其打算开发的楼盘，没有别的经营项目，而资金也以银行贷款为主。

　　据悉，目前国内房地产企业在开发项目时，普遍存在自有资金不足的问题。一些房地产商在项目开发之初，启动资金就是向别人借来的，一旦银行贷款到位，抽逃自有资金的现象普遍存在。而银行贷款就成为他们进行滚动开发的第一桶金。从开发资金到建筑企业垫付的工程资金再到个人购房的资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。这无疑加重了银行的信贷风险，也使房地产行业成为一个依赖性很强的行业。

　　为了控制银行信贷风险，近期央行出台了新的房贷政策。严格要求商业银行只能对自有资金达到30%的开发企业发放贷款，只能对主体结构已封顶房屋发放个人住房贷款，发放个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，同时还要求房地产开发企业不能占用银行贷给施工企业的流动资金。

　　此政策一出台，立即在房地产企业中引起了轩然大波。房地产商们认为，这无疑切断了房地产开发企业的资金来源，是个致命打击。甚至有人预言，这一政策将导致50%以上房地产企业破产，70%以上项目因缺少资金而被迫停工。

　　房地产商们对房地产新政策的强烈反应，表明了银行是房地产企业不可或缺的资金来源，而这个“新政”也卡住了通往富豪的便利之门。

　　高利润诱使银行放贷

　　房地产商需要银行垫资，银行也因房地产贷款高收益、低风险的特性而争抢房贷市场。

　　据统计，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。

　　房地产贷款相对于其它信贷业务来说，风险相对较小，特别是个人住房贷款。据最新统计，截至今年5月末，工商银行个人住房不良贷款率仅为0.21%，工行称，个人住房贷款业务成为工商银行成长性最好、质量最好、收益稳定的精品业务之一。

　　2002年是商业银行房地产贷款业务争夺最激烈的一年。去年4月份，工商银行个人住房贷款余额在国内银行业中率先突破2000亿元大关，已超过建行成为国内最大的按揭银行。同时，工行率先推出个人住房贷款加按揭贷款。

　　之后不久，民生银行总行营业部也在京推出了个人住房按揭贷款衍生业务及组合服务，不仅有“加按”，还有“转按”和“换按”。个人住房信贷市场的竞争再次升级。

　　10月份，被夺了按揭行老大地位的建行也加强了市场攻势，推出个人住房外汇按揭贷款、个人住房再按揭和再抵押购房贷款三大住房金融新品，以及“管家式便捷化贷前服务”、“二手房贷款便民通道”、“全程式个性化贷后服务”等多项特色服务。

　　中行、农行以及光大等其它商业银行也都不甘示弱，纷纷在全国范围内推出了特色服务。

　　几近疯狂的扩张背后，肯定潜伏了大量风险。商业银行为了争夺客户，开始放松贷款条件，有的甚至违规操作。去年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。

　　有些商业银行对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款或逃避“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；放松个人住房贷款的条件，降低首付比例；以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额2／3”的政策规定；违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。

　　为了规范市场，央行出台了新的房贷政策。新政策不仅对房地产商是个打击，也制约了银行的违规行为。今后，房地产企业的开发资金从何而来，这将是政府和企业急需要解决的问题。

　　背景资料我国房贷政策变迁

　　1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。

　　2、由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。

　　3、中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。

　　4、1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5%。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六、规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。

　　5、1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施，而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5-10年个人住房贷款执行3-5年一般贷款利率，期限3-5年的执行1-3年一般贷款利率。五是加快了处理程序。由原来的三个月时间缩短为三个星期。

　　这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1999年个人住房贷款就增加了324亿元，1999年增加了858亿元。

　　6、1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4.59%执行，5年以内的按4.14%执行。贷款比例的上升，期限的延长和利率的下调，贷款人要筹备的自有资金减少了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此，2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于个人住房贷款。

　　7、2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下(含5年)由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

　　8、2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。

　　在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。另外，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。