央行清查1800亿房贷 内地半数开发商资金断炊？

　　本报记者 谷立志

　　“央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称《通知》)，内容与两个多月前传达的内容几乎一致，但争议较大的期房按揭将被取消在本次《通知》中得到了澄清。”民生银行房贷部曹磊对于政策的出台没有感到太多的惊讶。与曹磊心平气和的态度不同，记者在第一时间联系到的六家房地产开发企业中，有五家企业对《通知》指 导意见表示出强烈的反弹，多数财务总监认为指导意见判定难度较大，可操作性不强。

　　也许是市场反响过于强烈，在《通知》出台的首日及次日央行主管负责人罕有地两次出来解读法规、安抚房地产开发商。中国人民银行货币政策司司长戴根有更是做出表示，央行的这一政策不是要打压房地产行业，而是要避免房地产行业的大起大落，促使其健康发展。

　　然而，事件的发展远未如此简单，某银行房贷部人士表示，《通知》的出台意味着他所监控的半数房贷开发商面临资金断链之忧。

　　真相惊人：半数开发商七成资金靠银行！

　　民生银行房贷部曹磊透露，依照其从事多年房贷工作的经验，此前多数房地产开发商的项目资金主要包括三大块，自筹资金、房贷资金和销售回款几乎各占30%，而自筹资金的组成部分变数最大，尽管商业银行对开发商的自筹资金有过明确规定，但多数自筹资金中还是包括了普通借款和银行借款，有的借款比例甚至占到了自筹资金的主要部分，而《通知》中“严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放”的规定无形中造成了开发商的营运资金已然出现的较大的缺口。

　　此外，部分银行信贷部人士表示，在开发商的销售回款中，一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。与开发商贷款累加，房地产项目中有超过70%的资金是来自于银行。因此，央行的举措将有力地抑制部分地区房地产过热的倾向，这无疑有助于房地产业的持续稳定健康发展；同时，也将抑制商业银行房地产贷款增长过快的势头，有利于防范银行信贷风险，提高银行贷款质量。

　　“其实最可怕的是，随着央行对流动贷款的清查，一大批企业将面临无米下炊的尴尬处境。”一位不愿透露姓名的银行信贷部负责人告诉记者，目前其管理的客户中有一半面临着危机，50%绝不是耸人听闻，这个数字可能仅仅是一个下限。

　　1800亿贷款如利剑当头开发商畏惧、银行忧虑

　　面对央行房贷业务突然收口，以及可以想见的房地产开发商在资金运作上的捉襟见肘，商业银行是否推出催贷计划顿时成为市场关注的焦点。记者就此问题对三家银行信贷部负责人进行了紧急采访，三位负责人均表示目前尚未考虑推出该计划，而且日后推出类似计划的可能性也不大。

　　民生银行曹磊进一步解释，由于目前房地产开发商资金链中蕴藏着的大量甚至可以说绝大部分的银行资金，一旦资金链断裂，将直接导致银行坏账出现的可能，而且如果操作不慎将引发更大规模的金融风险，显然这不是央行和各大商业银行愿意看到的结果。不过，没有催贷计划并不意味着开发商压力的减轻，因为流动贷款一般期限较短，未来一年内资金实力不强的中小型开发商还贷压力会陡然增加。如果把到期贷款比喻成悬在开发商头顶上的一把利剑，曹磊认为并不过分。

　　也许是出于行业内部信息的壁垒，也许是顾忌自身以及客户利益受到伤害，银行信贷部人员极少愿意透露《通知》对房贷影响的具体数字。然而这种回避显然不能代替事实。

　　银行业专家帮助记者算了一笔账，截至2003年4月，我国商业银行房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。其余的9000亿元几乎均为开发商贷款，而这其中的15%至20%体现为流动资金贷款，对应以上数据，即1300亿至1800亿贷款面临着回笼。对于此前媒体报道的问题贷款数额高达4500亿元依据不够充分，因为本次《通知》矛头直指房地产开发商，因而个人住房贷款并不在重点监控之列，而随着源头问题的解决，下游出现问题的概率也会大为减少。但仅此1800亿已经会令一半开发商感到前途渺茫了。

　　专家开出自救良方：上市、信托基金将成救命稻草

　　非典型性肺炎高峰期刚过，陈朝霞办公桌上的电话就很少闲下来，作为民生银行骨干支行专门负责银行与信托公司合作的部门经理，时下正在为不断推出的信托计划进行筹备工作。据她介绍，近期民生银行与信托公司推出的多项信托计划中，房地产项目占据了相当大的比例，而市场对此也显得非常认同，其中与中煤信托合作的车公庄经济适用房项目两天内便被一抢而光，而正在热销的还有三环新城1.6亿元信托计划，显然部分地产商已经不再把筹集资金的目标仅锁定在银行贷款上面。

　　不过，她一再向记者表示，对于央行在房贷政策上的收口影响会波及到近半数开发商，但真正能够享受银行信托计划筹集资金的公司远没有这么多。从信托公司审核以及市场热销的房地产信托计划看，多数集中在经济适用房，以及定价相对较低的房产项目上，由于这些专案安全性高，因而未来还将得到信托公司青睐，这一点恰好也与央行关于鼓励为中低收入阶层供应适用住房的开发提供贷款的方向一致。

　　“也许有的公司更适合在资本市场融资，”证券市场观察员认为，“间接上市也将为房地产开发商打开一条融资通道。”据统计，在我国目前近3万多家开发企业中，能够用公开发行股票融资的企业约为300多家，虽然所占比例不高，但绝对数量远比目前深沪上市公司中房地产企业规模大的多。其间虽然有监管部门对房地产类上市公司首发新股的限制，但通过在已上市公司中寻觅壳资源，之后借壳上市的成功案例亦不在少数，这其中既包括有政府背景，且坐拥黄金地段的金融街控股(000402.SZ)，也包括民营大鳄上海仲盛集团旗下的天宸股份(600620.SH)，而从其在证券市场上的表现和增资扩股的能力来看均优于单向银行贷款的模式。

　　推倒多米诺骨牌房企购并不可避免

　　当记者与金融街控股股份有限公司财务总监李敦嘉沟通时，他正在向董事会起草一份建议书，其主要内容便是希望董事会批准公司在增发新股成功，资本金充足后尽快将较高的资产负债率降下来。金融街应该属于《通知》出台的受益一族，李并不掩饰这一既定的事实，而适当降低资产负债率设想，正是他为了应对可能到来的一轮房地产收购热潮布下的一个棋子。资产负债率的下降直接意味着公司可支配的资金份额的增长，这将为今后一至二年内收购″物美价廉″的资产奠定基础。显然作为市场的强者，金融街已经为下一步房地产市场的整合做好了充分准备。

　　资深投行家东方高圣的董事经理高磊向记者证实，7月份，国内两家大型房地产公司合并的消息将会披露，出于当事人利益的考虑，他没有透露两家地产公司的具体各称，只是告诉记者其中一家为A股上市公司。在与记者交流过程中，本次合并谈判早在《通知》下发之前便已进行，说明行业整合已现端倪，不过，出于房地产行业的特殊性，企业文化、设计要求的巨大差异均使类似的强强联手不可能高频率出现。而鉴于央行《通知》的下达，房地业的吞并与收购将有可能拉开帷幕，最有可能爆发大量收购的时间段在今年末或明年初，届时会有相当一批中小型房地产企业面临资金断链的危机，然而这恰好也是行业巨头们势力扩张的大好时机。