房贷新政引起轩然大波央行货政司长出面答疑_国内财经_财经纵横

房贷新政引起轩然大波央行货政司长出面答疑

http://finance.sina.com.cn 2003年06月21日 12:06 《财经时报》

　　戴根有接受《财经时报》专访时指出，对“第二套住房”的界定与一系列信用认证体系相关，需要逐步完善；《通知》为各商业银行留出更大的制订细则的空间；新政策不会影响正常的居民住房消费；央行正在会同建设部倡导建立全国住房担保体系，届时商业银行个人住房贷款的首付款比例会有所降低

　　本报记者张刚

　　近几天来，国内争论最为激烈的重要经济政策动向，是中国人民银行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称《通知》)。

　　这一文件涵盖了多个业界敏感的问题，如加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房需要，发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用等。对此，各方面赞同者、质疑者的观点几乎不加掩饰。

　　本周三(6月18日)，中国人民银行货币政策司司长戴根有接受《财经时报》独家专访。针对市场上一些批评的声音，他坦言，这一政策还有很多配套措施，还需要各商业银行逐渐完善。他透露，各商业银行将依据《通知》精神，进一步制订操作细则。

　　是否具有操作性？

　　相对于以往的房地产信贷政策，此次《通知》中的信息量相当大，出乎人们意料并引发的各种猜想也很多。

　　业界对《通知》评说最多的，莫过于有关个人房贷管理的变化，即对高档住房、两套以上(含两套)的房贷，各商业银行被要求调高首付比例和利率水平。

　　对于如何认定“第二套”住房，《通知》中明确规定，“商业银行应将发放的个人住房贷款情况，登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码，而商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询”。

　　但是，一些商业银行私下纷纷质疑，认为央行的政策“缺乏可操作性”。他们的理由是，在放贷时难以逐笔审查客户的购房情况，而且各家银行的房贷客户资料也并不是“资源共享”的；至于“信贷登记咨询系统”，目前还处于初建阶段，短期内难以完成。

　　即使是购房者，也认为央行的新规定并非无懈可击。他们举例说，“即使有配偶的身份证号码，如果采取假离婚的对策呢”？

　　对此，戴根有也表示，与房贷有关的一系列信用认证体系，各个地方、许多部门最近几年“一直在做”，不过，目前还需要“进一步完善”。

　　同时，对于什么样的房子算是“高档住房”，业界也存在疑问，因为首先有地域、位置的差异；其次是楼层的差异。一位开发商质疑：“上海2001年以后流行的说法是，7000元以上或总价款在100万元以上的是‘高价房’；但是，如果是同一栋楼，一层的房价是6800元，三层的房价是7200元，是不是也要执行两种标准呢？”

　　对此，戴根有指出，对高档住房的认定，各地肯定有不同的标准，央行只能指出大体的方向。而不容忽视的是，此次《通知》的目的之一，即在于控制信贷风险；房价越高，风险也就越大。

　　类似的疑问还有不少，但围绕的焦点都是“《通知》是否有操作性”。

　　戴根有说：“可以仔细看一下《通知》，央行在一些问题，比如第二套住房的首付款比例上，并没有硬性规定一定要提高到多少。各家商业银行、各个地方可以根据自己的实际情况，在切实防范风险的前提下具体把握。”而把握的途径，将是各家商业银行根据《通知》制订完善的“实施细则”。

　　为什么央行出面？

　　市场的猜疑还在于，为什么此次发布《通知》的是央行，而不是成立不久的中国银监会。

　　对此，戴根有强调：“我们一直在关注房地产贷款和泡沫的问题，同时也在寻找解决方案。银监会最近分设后，央行仍有制订金融机构运行规则的职责。”

　　央行对有关“泡沫”等问题的最早关注，可追溯到2001年6月。当时，中国人民银行发布了“195号文件”(即《关于规范住房金融业务的通知》)，其目的在于规范房地产开发贷款的使用与管理。这份文件中规定：房地产开发企业申请开发贷款，必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。

　　戴根有提及2002年8月，建设部、财政部、中国人民银行等6部委下发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。

　　自1998年以来，央行还出台了一系列有关房地产业发展的政策措施。央行提供的数据显示，个人住房贷款余额1997年为190亿元，2003年4月达到9246亿元，4年零4个月，累计增长47.6倍；房地产开发贷款1997年以前很少，目前已达4000多亿元。

　　对于此次《通知》中透露的信贷政策信号，部分房地产开发商认为其结果将“抑制消费”。今典投资集团董事长张宝全就提出：“在国外如果买第二套房，能够得到更多的实惠和优惠，而我们正好相反。”他认为，新的贷款政策“缺乏正常的市场规律和意识”。

　　不会抑制住房消费

　　“这个《通知》不可能抑制消费。”戴根有提出反驳的依据是：根据各国经验，改善居民个人住房条件，通常由财政对居民购买自住房实行抵扣个人所得税予以支持。在中国，这一本应由政府承担的补贴义务由商业银行来承担了。

　　“我们对老百姓买房的利率是特别优惠的，按法定贷款利率减档执行之后，再下调10%。”戴认为，央行对居民个人购买第一套自住房的优惠利率政策并未调整，保持了政策的连续性和稳定性，保护了绝大多数居民的购房积极性；此次政策调整后，不会对个人房地产市场带来负面影响。

　　戴根有强调，央行现在“特别关心如何扩大个人住房贷款覆盖面的问题”。中国正进入快速城镇化的阶段，大量农村人口进城，对住房提出了巨大需求。他们的收入水平较低，但多数也还稳定。况且，城市中本来就有相当一部分低收入者。因此，中国要全面建设小康社会，要防止出现一些新兴工业化国家曾出现的城市周边大量“贫民窟”的现象。这需要从政策上帮助低收入者获得住房。

　　建立全国住房担保体系

　　据戴介绍，央行正在会同建设部倡导建立全国住房担保体系。将来有了这样的担保，商业银行个人住房贷款覆盖面会进一步扩大，首付款比例会有所降低；央行这次对房贷政策的有限调整，目的是调整结构，积极引导，防范风险，以利于房地业的持续稳定发展，防止由于结构失衡而出现大起大落；20世纪90年代初国内曾出现房地产“大起大落”，不仅是对商业银行，对业界本身也不好。

　　戴根有还从信贷风险控制的角度，对个人住房贷款与个人商业用房贷款进行了分析：首先，出租用房与个人居住用房的性质就不一样。而银行衡量信贷风险的一个重要指标，就是“收入房价比”。如果是老百姓买房个人居住，银行可以对其收入及信用等级等进行调查。

　　“但是，如果他拿出租的经营收入作为还款的主要来源，那么，不确定性无疑就大一些，特别是中国一些地方的房租近几年一直在下跌。”戴说。

　　购房用于出租是一种经营行为。如果银行以消费贷款支持这样的行为，实际上等于银行的消费贷款被转变成了经营贷款。因此戴根有主张，对个人自住房与经营性用房，在房贷政策上应有所区别。在他看来，强制商业银行对经营性的出租房贷款无限制地实行特殊利率优惠，是不公平的。

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