任志强：孤军作战的金融风险_产经动态_财经纵横

任志强：孤军作战的金融风险

http://finance.sina.com.cn 2003年06月16日 09:49 经济观察报

　　任志强／文

　　地产金融风险实际是银行风险

　　中央银行在急功近利地防范金融风险，尤其是加重对房地产可能出现的金融风险进行严管和防范。与其说中央银行加强一切监管措施是在防范金融风险，不如说中央银行是在防

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范银行的风险，特别是国有银行的风险，而并非是在防范中国的金融风险。因为中国并没有开放房地产的金融市场，没有除银行信贷之外的更多金融工具，所以全部的风险均成为了银行风险。

　　从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差，近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家(境内外上市、买壳及改变业务方向)仅占0.4%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。

　　从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出口。一是开发资金的信贷依赖于银行，二是物业抵押的信贷依赖于银行，三是购房的消费信贷依赖于银行，四是建筑企业垫付的工程资金依赖于银行。使银行的风险防范面临多种压力。

　　银行要独立面对宏观政策调控和市场的风险，任何政府宏观调控的政策都可能使市场发生重大的起伏变化。如土地制度、供给方式的变化，停缓建某些类型项目的变化等。

　　银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险。任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险，并且这三者之间的循环交叉会形成一条完整的风险链，而无法完全分隔。尽管是由各自一方单独而形成的债务，但相互之间在物的传递中所形成的因果关系是无法用单独债务的形式切断的。

　　银行要独立面对利率的风险和银行盈利的风险。老百姓的存款是不能不支付本金和利息的，如果贷款不发放，银行一定会亏损。如果利率浮动，存贷的风险会互动。如果给了开发商贷款，就一定希望能从开发商手中回收贷款，就不得不给建筑商和消费者贷款，以形成完整的贷款回收生存链。

　　因此银行出台了给开发商的贷款的条件是要四证、五证齐全并保证有不低于30%的自有资金投入。而由于前面所说的开发商并没有充分的金融手段可以利用，无法用股权融资的方式扩大资本以满足市场供给日益扩张的条件，于是取得四证、五证齐全的条件时银行的信贷已开始用抵押方式、担保方式产生了。银行的风险实际并不能靠四证、五证的齐全而得到保证。捆绑式防范互相掣肘

　　银行出台了对消费信贷的条件限制。如禁止“零首付”贷款，如要求建筑物达到一定实物现状后才能发放信贷，如要求有各种担保与保险之后才能发放贷款，也有要减少信贷的成数等说法。实际银行这种将不同矛盾混合在一起所形成的防范手段是在作茧自缚，防了这个环节而影响了另一个环节。当链条的任何一个环节被收紧而不通畅时，就一定会使全部的循环链出现毛病而最终使整个生存链出现断裂的危险，这种风险正是由于我国现行的金融体系造成的银行风险。

　　是否允许“零首付”是个人信贷承受能力的风险和房价上涨与下跌的风险。“零首付”并不是中国的发明，之所以“零首付”会在其它市场经济的国家出现是因为个人信贷的信誉与承受能力的保证在法律的条件下发挥作用。个人信贷并不因房价的升跌而影响还贷的保证，当然房价在上升的供需市场中“零首付”就更不易造成风险了。也许禁止“零首付”会限制与防止一些炒房的行为，但不许“零首付”并不能解决个人信贷的信誉与还贷能力的问题，并且阻碍了市场中的消费行为，特别是中国的期房消费。其实“零首付”也会从信贷开始到期房交楼之间的还贷变成不是“零首付”的现实，特别是如果“零首付”在加大前期还贷的力度时，是完全可以保证达到非零首付的效果的。

　　是否要限制建筑物达到一定程度才能发放贷款，这样做并不能解决楼盘烂尾问题并保证贷款的抵押物达到标准化的现房程度。国际上通行的是，预期抵押物变成实物抵押物的风险不是让银行来承担的，也根本不应成为银行自定规则的监督内容。国际上通行的作法有用担保和保险的方式来保证抵押物的实现的；有用控制竣工时间的办法来限制开盘时间或发放贷款时间的(不是只管头不管尾，而是用竣工时间来保证开始预售时间)；也有用中介机构和律师来限制与保护个人信贷的使用情况，确保个人信贷只能用于抵押物的实现上，而不能转为其他资金使用等等。多种方式中没有一个是由银行本身来负责的，也不是由银行来承担风险与监督的。这与银行信贷业务和管理无关，不管借款人的抵押物如何，借款人都必须还贷，这是个基础问题。而抵押物能否实现则应是律师或用其它办法解决的。律师的作用并不是在于事后去打官司，而应是对风险的防范(目前实际抵押物在发放房产权证之前的责任担保在发展商，这是不合理的额外担保)。

　　还贷能力的保证或担保在有完整抵押物时则变成了双重责任保险，其实根本的问题不在于为防范风险而增加责任，而在于我国的法律没有给抵押权人一个合理的产权人的权力保护。在多数国家的法律中合理拥有抵押权地位的人，同时是产权处置的产权人，只是按顺序并列的产权人有不同的产权处置的限制性条件及使用的限制性条件。如当抵押人未违约时抵押权人不得行使产权人的权力，当违约事件发生并按抵押合约未能协商解决时，抵押权人可自行行使产权人的权力，对抵押物可以不经已违约的原产权人同意就可以处置。如拍卖抵押物或直接收取抵押物的经营收益等。我国现行的法律使银行和消费者都在承担额外风险的责任与防范的责任。从孤军作战到分散支持

　　最根本的风险防范还在于开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具来分散银行一家独自支撑整个市场的局面，让更多的公民可以有更多的投资渠道参与市场的经营，并获取收益，分散金融的风险。

　　如美国的全部房地产企业的股本资本来源中银行只占1%，总资产高达3727亿美元(中国全部房地产企业的股本资本约只有900亿人民币)。美国商业房地产的全部所有权中政府机构只占24%，私人机构占39%，家庭占37%，而美国的商业抵押信贷的持有者中(2001年为16200亿美元)，银行只占43%，不动产基金(信托基金或上市基金)在市场中占有巨大的份额，债券的资本化率也高达90%以上。债券、不动产基金则几乎全部上市成为公民共有的投资，大大减轻了银行的风险，并有效地支持了市场中的消费。同时基金、债券等盈利均高于银行储蓄的利率，成为公民拥有金融资产的主要工具，而非是拥有大量的银行储蓄。

　　可见防范金融风险，首先在于开放金融市场，让更多的民间投资替代银行现有的部分风险。不应是为了防范金融风险而拒绝开放与发展其它的金融工具，迫使银行成为市场中的惟一金融管道，迫使几乎所有方都依赖于单一从银行贷款而形成的债务融资。金融不开放的结果是银行无论用什么手段都无法防范金融风险，除非中国的经济不再发展。

　　经济发展没有金融的支持是不可行的，这是一个谁都知道的事实，但从市场中的供、需双方都完全依赖于银行单一渠道的支持时，自然就会使银行陷入一个两难的风险怪圈之中。控制了消费一头就会使供给出现过剩，控制了供给就会使消费需求无法满足。两头都给与支持就使市场高涨，风险增加，变成由银行政策在决定和影响市场，而非由供求关系来决定市场，而这个平衡又并非靠银行能左右或有效判断与控制的。

　　从根本上解决防范金融风险的最好办法是放开金融市场的垄断，建立更多的投资渠道与金融工具，用不同的金融手段来分散银行的风险，用更多的民间资金来支持市场和经济的发展。真正发展市场的资源配置作用和效率，从孤军作战变成全民参战，建立现代化的市场金融体系，走出现有银行独立承担风险的怪圈。

　　作者为北京市华远集团总裁Email：renzq＠hy-online.com　

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