| 上海开始彻查批地程序 意在防范金融风险 | ||
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| http://finance.sina.com.cn 2003年06月14日 10:14 《财经时报》 | ||
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政府强调全力推进土地供应方式改革，建立土地收购、储备、转让机制，使土地供应真正走向公开、透明；央行发文件整肃商业银行房地产信贷业务管理，意在防范金融风险 本报记者张立伟 本周，上海市民普遍关心的事件之一是，市政府根据中央要求，进一步布置彻查上海 近一时期，有关“上海首富”周正毅涉嫌问题贷款、非法获得国有土地等问题，被海内外媒体普遍报道。 关注中低收入者居住 6月8日，《解放日报》头版头条发布消息：上海将调整住宅建设区域布局，增加中低价位住宅，缓解供应结构性矛盾。报道引述上海市城市建设委员会的话表示，今后，将通过控制环线内的住宅容量，放缓旧区改造节奏，争取将在建住宅比例调整为2：5：3。 报道说，造成上海市高价位住宅供应量偏大、平均价格上升的重要原因，是内环线内的在建住宅比例偏高。上海去年年底全市在建住宅比例的区域分布是：内环线内33%，内外环线间45%，外环线外22%。 受低价级差的影响，内环线内实施旧区改造、新建商品房成本居高不下；不少新建商品房房型过大，致使中低收入者无力承受市中心住房。据上海廉租房管理办公室截至5月底的统计，全市累计受理申请家庭已有5315户，4015户廉租家庭找到了合适的房源。 4月1日，上海市将廉租住房的“家庭人均居住面积不超过5平方米”的认定标准放宽到6平方米，并适度提高廉租对象的租金补贴标准。据称，又有约7000户“双困”家庭被纳入廉租住房的受益范围。 另外，一项针对低收入家庭的住房保障机制课题研究目前已经启动。 6月11日上午，上海市政府举行人大代表、政协委员书面意见和提案办理会。上海市市长韩正在会上说，群众的呼声就是政府工作的号令，上海将集中建设，加快发展轨道交通，尽快建成轨道交通基本网络；今后三年，上海每年要建设300万平方米的中低价商品房。 彻查批地程序 据悉，上海市从今年9月开始，将有首批6个地块、100万平方米、12000多套重大工程商品房陆续交付使用，年内还要开工建设100万平方米同类商品房。 韩正说，房地产市场要满足各种需求，但主体应该是为广大群众服务，为工薪阶层服务，为此，将建设一批市场急需的、价格在每平方米3000～3500元的商品房，使中低价位成为市场供应的主体。要全力推进土地供应方式的改革，建立土地收购、储备、转让机制，使土地供应真正走向公开、透明。 上海的房地产界人士告诉记者，上海调整住宅建设区域布局至少在一年前已经决定。但由于上海近年房价猛涨，中低收入者无力购房，加之旧区改造造成大量纠纷，引起市民不满。此时，周正毅案涉嫌旧区改造“暗箱操作”。现在关注老百姓住房问题，显然有稳定的作用。 此外，市中心市民因旧区改造大量外迁，占用农村耕地，而一些沿街做生意的个体经营者，也往往因此增加就业成本，甚至失业。 6月11日，上海市监察委和市房地资源局联合召开会议，进一步明确上海开展对经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的执法监察。 这项检查缘自4月25日监察部、国土资源部召开的全国电视电话会议。会议要求在全国范围开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查。上海市房屋土地资源局随后明确了各区摸清土地批租情况的政策界限，宣布5月至8月各区自查整改，9、10两月全市重点检查。 多数批地未公开招标拍卖 上海市副市长杨雄出席了6月11日的会议，市监察委和市房地产资源局共同对全市经营性土地出让情况进行三个方面的梳理。其中将重点审查2001年7月1日《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》颁布以来，经营性土地使用权出让制度的建立和落实情况、土地集中供应制度的落实情况以及经营性土地使用权公开招标、邀请招标等出让情况。 首先，检查协议出让土地是否按政策执行，对经市政府有关部门认定的旧区改造项目，一次规划分期开发建设项目等地块逐一登记备案，对不符合协议出让范围的，要详细说明情况，提出整改措施； 其次，检查土地出让邀请招标，是否经过批准，对不符合文件规定、不符合项目建议书和规划选址意见书，未经批准擅自确定的邀请招标等，进行重点清理； 第三，严格检查公开招标地块的程序，包括招标公告的发布、开标、评标、决标、公示等各个环节是否公开，评标过程和结果是否公正，是否按照规则和办法评标，工作人员是否擅自泄露地价的情况。 据上海市政府网页的资料显示，此次检查是按照党中央、国务院的部署进行的。 据悉，自2001年7月到今年3月，上海共出让土地479幅。记者调查上海市土地招标拍卖出让公告时发现，自2001年至2003年5月30日，只有少数土地进行了公告招投标。 一位知情者告诉记者，上海市普陀区自1994年至今，每年批地大约40幅，共约400块左右；上海共有19个区县，平均每个区县每年批地大约30多幅。但他查阅有关资料，发现鲜有公开招标拍卖的。 央行出手 周案暴露出中国城市居民，尤其是中低收入者缺乏购房实力的现实。在一些大城市，原市中心的居民动迁，加重了某种“贫富差异”的心理冲击以及动迁纠纷，事关政府形象。 同时，高档商品房的巨额利润，吸引一些冒险的发展商在建设高档商品房的操作中不仅涉及问题贷款，而且在土地批租中存在“暗箱操作”行为。一旦“淘金”的亢奋导致房地产泡沫以及泡沫破灭，代价只能由业已脆弱的金融系统承担，危及国家经济安全。 6月13日，中国人民银行发布通知，强调进一步加强房地产信贷业务管理，意在防范金融风险。 按照央行规定，房地产开发贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目要适当限制。这与中国工薪阶层是房地产市场的主体的现实相适应的；任由开发商开发高档商品房，并将价格越炒越高，只会导致工薪阶层的抱怨和不满。 央行指出，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。此外，对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。 该通知还规定，对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。根据规定，商业银行房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。房地产开发企业申请贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 央行要求，各商业银行应审慎发放对政府土地储备机构的贷款，发放的贷款应为抵押贷款；贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。商业银行亦不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 分析周案所涉及的地产贷款问题，可发现央行此次规定正有所针对。一位不愿透露姓名的地产界人士评价：“周案以及上海其他一些开发商都涉及房地产贷款问题，让金融系统感到潜在危害。亡羊补牢，还来得及，关键要看执行。”
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