国土资源大整顿在即 物流“圈地”拍卖将终结？

　　本报记者 左志坚 杭州报道

　　3月中旬，国土资源部部长田凤山在北京表示，将大力整顿规范国土资源市场秩序、加强国土资源执法监察工作，经营性土地使用权要一律实行招标拍卖。

　　田凤山同时还指出四大问题：一些地方违法批地用地；一些地方违法违规出让土地； 一些地方违规设立各类园区；一些地方土地交易秩序混乱。

　　于是，物流基地就这样被推向了前台———在各类园区用地中，物流基地原本就争议不断。

　　争议声中的圈地风潮

　　“物流基地是否应该拍卖”一直是争论最为激烈的话题。

　　杭州市国土资源局土地利用处卢处长表示，物流基地是经营性用地，按照国家政策，应该拍卖。

　　但杭州传化物流基地的土地是政府以低价拨给民营企业的。事实上，记者从杭州市萧山区国土局获悉，传化的这块地根本是有市无价，“传化物流基地和它周边的地目前是政府严格控制的，轻易不会卖出去”。

　　就是这块未经拍卖的土地，却有着很强的升值潜力。一位参与传化物流基地规划的咨询人员向记者表示，自萧山划归杭州之后，传化物流所在的钱江二桥萧山出口处将成为大杭州的市中心，“到时候传化做不做物流都无所谓了，因为仅仅那块土地会大幅升值”。

　　另外，“物流基地该不该搞房地产和酒店”也是颇受争议的问题。

　　总投资达110亿、号称中国最大物流基地的北京物流港是此问题争议的焦点。资方之一的嘉里集团虽然也有不错的物流业绩，但它更为出名的却是旗下香格里拉大酒店和地产业务，而北京物流港的规划中就包括有商务中心等。此外，北京地产两巨头——华远和红石的双双入股，更是加重了该物流基地的争议性。

　　杭州国土局有关人士则表示，房产作为物流基地配套设施无可厚非，但不能投入太多房产项目，否则政府会收回这块地。但该人士称如何界定很难。

　　与这些争议同样令人瞩目的是，物流圈地风已经刮到了县一级。石家庄两位县长近日在上海参观物流基地时，不无烦恼地说，“政府要建物流基地的消息公开后，就有很多企业来要地，有些地产商称要多元化经营来要地，我们不知如何处理。”

　　圈地风日盛，物流基地却已大规模闲置。中国仓储协会最近完成的统计数字显示，我国物流中心平均空置率已达到60%。传化物流基地一位负责人还认为，正在规划中的物流基地比已建成的还多。

　　上海计委经济研究所主任师心舟则指出，物流圈地风有三大起因，“首先是因为物流园区目前虽然大多不在城市中心，但一般处于交通顺畅、经济发达的地段，在城市扩张的过程中，升值潜力显著；其次，物流基地往往要承担部分社会职能，地方上会出台很多优惠政策，可以低价拿好地；另外，国家对经营性用地的控制越来越紧，而物流业由于是新兴的产业，拿地相对容易。”

　　物流基地收入来源调查

　　在各种争议中，一个不容回避的争论还有其怎样获利的话题。

　　3月27日，记者带着疑问奔赴杭州市萧山区传化物流基地进行了采访。

　　据传化物流基地市场经理余建刚透露，该物流基地自营业以来，收入来源有两块：仓储运输服务和物业管理服务。而前者是物流基地的主业，收入也略高一些。

　　至于传化物流基地销售部一张姓经理向暗访的记者透露的招商细节，则可以进一步窥视出物流基地的另一些利润来源。

　　张经理透露，物流公司的交易用房，每间21平米，每年房租5000元，管理费4800元。酒店部分，由传化建设后外包给专业公司经营。大致租金是，一楼每平米600元／年，二楼为400元／年。张还强调来这里消费的大多是物流公司的办事人员，消费水平有限，所以没有配备高档的酒店。记者在现场的考察亦证实这一点。

　　从上述调查可以发现，物流基地绝大多数利润来自仓储、办公用房和物业出租，而这些收入都与土地本身的价值有直接关系，也就是说，物流用地的成本大致决定了这个物流基地的利润空间。

　　而该基地的土地，据余建刚透露是享受了一定优惠的政策，“这块地，如果不是政府支持，我们20万(每亩)拿不下来。”

　　但比传化早数月开业的南京王家湾物流基地的地价就高达35万每亩，而其仓储用地租金为每平米15元／月，与传化的价格相当。

　　而无论是传化还是北京物流港，其中收入的很大部分都来自于土地本身的增值，要解决两大争议，似乎只要将物流用地拿出来拍卖就可一劳永逸了。

　　如何处理物流用地

　　传化方面自然不认同拍卖的方式。余建刚认为，拍卖的结果往往是，土地被非理性的企业高价格买走后，再转为其他用途，这样反而不利于物流业的发展。

　　师心舟曾参与上海三大物流园区的规划工作，师也认为，“物流用地不应该拍卖，因为物流业本身利润非常有限”，而上海的三大园区其土地均由政府指定并享受一定优惠。

　　宝供物流中国区市场经理谢家涛则认为，物流用地可以拍卖，也可以建房产项目，但有关方面必须严格审查物流基地的规划，并征询物流企业的意见，“因为物流企业是物流基地的使用者，他们对物流基地所需要的服务设施最有发言权”。

　　此前，建设部已作出有关规定。规定要求自2003年7月1日起，国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门出具的拟出让地块规划设计条件及附图。规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、建设密度和绿地比例等。对于土地功能模糊和泡沫味越来越浓的物流基地而言，这无疑是一剂良药。

　　然而，就算物流基地要拿出来拍卖，也存在一个定性的问题。事实上，物流基地往往要承担产品加工的最后一部分职能，其用地性质是非常模糊的，传化集团副总裁姚文通表示，“物流用地具体什么性质，国家法律是没有明确规定的，现在有必要与时俱进。”