上海东移--重心东移改变和重组着城市原有版图

　　供职于惠普公司的施先生和他的太太、上海某出版社的编辑龙小姐最近做了他们结婚5年来的第二次房产买卖交易：抛掉古北新区一套120平米的公寓，同时入住浦东联洋社区的四室二厅。

　　5年前，施先生和龙小姐从闵行搬迁到古北时，古北新区差不多是上海高尚住宅区的代名词。

　　而现在，施先生举家“东移”。他的理由很简单：上海新一轮开发的重点放在黄浦江两岸，明确标志着这座城市的重心开始东移。

　　上海社科院一位研究房地产经济学的专家也认同这一看法。

　　“2002年10月27日，原来在上海虹桥机场起降的国际航班和港澳地区航班全部东移至浦东国际机场起降，是一个具有标志性的事件。”这位专家说。国际航空港搬迁到浦东，将不可避免地使虹桥地区走向衰落，从长远来看，由于过往的人群以国内游客为主，虹桥和古北地区将沦为与上海闸北火车站相类似的国内游客中转站。与此相应，这一地区原来居高不下的房地产价格将不再坚挺，“至少不会像浦东的房产那样拥有富于想象力的上升空间。”

　　这位专家不愿意透露自己的姓名，他不想卷进有关上海房地产市场是否泡沫化的无谓争论。在他看来，未来10年内，上海房地产市场的上涨是毋庸质疑的。这位专家从专业的角度，提出了房地产市场与GDP增长之间的互联关系:“从全球范围内国际大都市的发展进程来看，只有当人均GDP达到1万美元时，一个城市的房地产市场才会不再有拓展的空间，房地产市场的价格才会趋于稳定；纽约如此，东京、香港也是这样。而上海现在的人均GDP才4500美元，到2007年有望达到7500美元。由此来看，上海房地产市场的发展空间依然十分巨大。”

　　面对轰鸣不止的上海房地产市场，上海的决策层眼下正面临着一个前所未有的两难困境：一方面，不断上涨的上海房地产价格使越来越多的本地普通市民望而却步叫苦不迭，期盼政府施以援手加以打压；另一方面，海内外资金大肆追捧上海房市，客观上使上海的吸引力倍增。

　　事实上，如果说8年前来上海，听到最多的字眼就是“炒股”，而现在，人们听到最多的字眼则是"炒楼"，上海的房市已经被当作股市在炒。去年公布的《福布斯》中国百富中，有一半以上涉足房地产业。而上海的房地产市场尤其受到海外资金的追捧，其中，几乎所有的香港大地产“巨头”都齐聚上海，纷纷增加土地储备，把上海当作“港资二次圈地”的主战场。在上海传统的“上只角”徐汇区，香港的新鸿基、恒隆、东方海外、九龙仓、和黄、嘉华、永新等，均有逾10万平方米的开发量，近5年来，港商已在徐汇区完成房地产投资数十亿美元。

　　美国《福布斯》杂志去年5月27日一期上的那篇《上海轰鸣》的文章，也曾以较大篇幅提到了上海的房地产市场和这个市场上的英雄许荣茂：

　　"房地产业是上海经济的又一项财富。许荣茂就是上海房地产业中的佼佼者，在我们去年的中国财富排行榜中，我们预计他的身价已经超过了7.23亿美元。1989年，许先生在福建省初次涉足房地产业。在90年代末进军上海之前，他曾将眼光更多地瞄准了北京。‘到上海的人志在经商，而涌向北京的人则更看重政治。’他说。

　　许先生总是投资在自己认为发展势头良好的地方。今天，他在上海拥有5项大工程，总价值超过10亿美元。其中值得特别指出的是在浦东区的7栋47到60层不等的摩天大楼。同时他还正在筹建一栋宾馆和一栋商业综合楼。”

　　《福布斯》所说的许荣茂“在浦东区的7栋47到60层不等的摩天大楼”，就是今天在上海几乎家喻户晓的世茂滨江花园，这组起价在每平方米15000元人民币以上的高档全装修公寓，已经成为上海房地产市场上豪华住宅的代名词；在重心东移后上海的未来版图上，世茂滨江花园无疑是处在这座城市的中轴线——黄浦江上一个具有象征意义的地标。

　　一个城市的形成取决于它的地理条件、地缘政治因素、生产方式和生活方式，从这个角度来看，城市始终在重组和重构，在不断地变换着新的发展方向。而上海新一轮发展的全面启动，使得这座城市版图的重组与更新显得更为深刻。

　　上海大学的知名教授朱学勤揭示出这样一个秘密：“从平民而不是官员或文人雅士的观点看，很容易发现这个城市有一个秘密：上海的市政建设投资仅就单位面积的投资总量而言，市区西南那一片，也就是今天所谓徐家汇那一片，远远超过西北、东北片等地区。而从生产的角度讲，这个城市大部分的工厂是在东北片的杨浦、闸北等区；从文化生产的角度讲，大部分的高等院校集中在东北片，但新时期的市政建设投资远远不及西南片的徐汇区一带。过去的‘上只角’和‘下只角’今天继续延续，我称之为:‘地倾西南’。”

　　朱的意思是，上海的区域差异，对于上海的市民来讲是无可奈何的事；政府的政策取向，进一步强化了上海传统意义上的“上只角”和“下只角”的区域差别与隔阂。而在其他国际大都市，比如伦敦的西区与东区之分，巴黎的圣日耳曼区与拉丁区之别，更大程度上是市民自由选择的结果，而较少政策取向的干预或强化。

　　而现在，国际航空港在浦东，大小洋山深水港和浦东相连，环球影城在浦东，最有竞争力的科技研发基地——张江科技园在浦东，世博会的园址大部分在浦东，甚至连上海市政府办公地一度也盛传要搬到浦东……那么，从上述观点来看，由政府主导的、以重心“东移”为趋势的上海新一轮开发与发展，必将造成上海“上只角”和“下只角”区域差别的重新分布，我们也许可以称之为：“地倾沪东”。

　　“地倾沪东”的结果，就是黄浦江沿岸和浦东的房价在不断创出新高。

　　“这种趋势，只有等到上海的人均GDP达到1万美元、市区再也没有空间可以开发新楼盘时才会停止。”上海社科院那位研究房地产经济学的专家这样预测。

　　在他看来，上海未来最值钱的楼盘，将出现在苏州河进入黄浦江的入江口北侧、也就是现在的海鸥饭店所在的周边地区：“从国际大都市的发展进程来看，最值钱的楼盘要么依山要么傍水，也就是与自然地理条件或风景紧密相关。苏州河入黄浦江口的北侧，正好面向黄浦江的一个天然S弯，这可是比浦东滨江地区更值钱的黄金地段。而松江佘山脚下1.5亿元售价的所谓天价别墅，实在是一种炒作，因为佘山能算什么山呢？”

　　当然，对于“上只角”将“东移”的趋势，不以为然的也大有人在。素素和许敏就是质疑者之一。

　　“购买或投资上海房产，最重要的选择标准就是地段，除了地段还是地段。”许敏说。

　　女作家素素和他的先生许敏是上海文化界传媒界的名人，素素主政沪上知名度甚高的房产装潢杂志《安家》，具有投资天赋的许敏则“妇唱夫随”做杂志的广告经营。他们更看重的是紧邻淮海路、位于襄阳路南昌路上的楼盘“东方巴黎”，以及湖南路、武康路区域的老式洋房。“因为那里的地段具有不可替代性，已经成为非常稀缺的资源。”

　　确实，资源稀缺，才能卖出好价钱。

　　而造成“上海轰鸣”的，正是这座城市资源的稀缺性。