国家计委景气报告：房产泡沫已经出现

　　报告显示，真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣期尚未到来，今明两年房价将温和回落

　　郭文

　　国务院总理朱镕基去年在香港16届世界会计师大会上，曾尖锐批评深圳的房地产泡沫 现状，不久深圳即决定将今年的批地面积减少40%以控制房地产泡沫。

　　其实不仅是深圳，根据刚刚由国家计委经济研究所与北京新华在线完成的《中国行业景气分析报告》，持续繁荣了5年之后，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段。今年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大。

　　同时，对于刚过去的2002年的房地产业，该报告概括为，总体景气冲高回落，地区冷热不均，真实的房地产泡沫已经出现。

　　前期繁荣源自政策刺激

　　《报告》课题组专家、国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广认为，近5年来房地产景气的原因不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，将成为推动下一轮宏观经济繁荣发展的三大支柱性力量之一。但真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来。

　　投资增速可能回落一半

　　目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。在日本东京，居民的年收入与房价比大概是1∶4.8，而目前在我国大部分城市是1∶8到1∶15。工薪阶层显然是难以承受这一收入价格比，只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层。

　　王小广认为，估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤泡沫所必须的过程。明年房地产投资增长可能回落到15%左右，住宅投资增长可能回落12%左右。

　　同时明年房地产消费增长总体上将继续逐步回落，估计商品房消费的增幅将降到16%-18%。其中今年开始加速的地区如山东、上海及部分中西部省区降幅可能更大。

　　非理性圈地套牢开发商

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，对于房地产开发商来说，要实现利润最大化，最大的障碍就是土地。如果放任市场运作，必将出现房地产商的非理性“圈地潮”。必须关注目前土地市场已经暴露的隐患。

　　由于盲目投资，超能力圈地、超容量建房，一些开发商已背上了沉重包袱，开发经营受到严重影响。广州有关部门提供的数据显示，2001年1300多家房地产公司中只有100多家盈利，投资回报率仅2.3%。一些开发商被套得很深，有的连解套和喘息机会都没有了。

　　而银行不可避免被拖下水，一旦房地产商的融资能力有限，政府对市场的判断出现偏差或是房市发生波动，银行背负的风险就会相当大。