| 央行猛查西南房地产信贷 六银行被指违规 | ||
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| http://finance.sina.com.cn 2003年01月07日 10:57 和讯 | ||
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张均全 成都报道 中国人民银行的一场检查风暴在悄无声息间席卷了西南三个省会城市。 2002年11月25日至12月10日，人民银行成都分行组织9个检查小组，对成都、贵阳、昆明三市所有商业银行重点分支机构的房地产贷款业务进行了现场检查。根据这次检查的结果 成都分行的这次检查行动，始于央行此前发布的《中国人民银行关于对房地产贷款业务进行检查的通知》(银发345号)。而事件的背景，则缘于业界对中国房地产业已出现新的“泡沫”的猜测。 三路稽查 中国人民银行成都分行是于2002年11月中旬接到央行相关通知的。该行货币信贷处李铀处长，是负责组织此次检查的成员之一。 9个检查小组兵分三路，成都4个，贵阳3个，昆明2个。检查对象涉及成都市的工、农、中、建、交、招商、中信、光大、华夏、浦发、深发展、成都市商业银行等12家商业银行，贵阳市的工、农、中、建、交、贵阳市商业银行等6家商业银行，昆明市的工、农、中、建、交、华夏、广发、昆明市商业银行等8家商业银行。检查期间为2001年7月1日至2002年9月30日。 检查小组发现，在抽查的318笔房地产开发贷款中，有9笔违规贷款，金额10050万元，占抽查贷款总额的1.69%；抽查的616笔个人住房贷款未发现违规情况；抽查的302笔个人商用房贷款中，违规现象最为集中，共计19笔被查出问题，金额1410.5万元，占抽查贷款总额的7.91%。在报告中，交通银行、建设银行、贵阳市商业银行、工商银行、中国银行、华夏银行等6家银行的个别分支机构先后因违规放贷而被点名。 据李铀介绍，检查发现的违规问题主要有：对“四证”不全的开发项目发放开放贷款，或贷款在前、办证在后；在开发企业自有资金不足项目总投资30%(银发2001195号文件规定的发放开发贷款的条件)的情况下，仍然发放了贷款；对纯商铺的期房发放个人商用房贷款。 李还表示，因为政策界定不明确，有的问题能否准确定性为违规，尚需央行在政策上给予明确和进一步改进。 一个例证是用流动资金发放开发贷款的问题。部分商业银行未按央行规定，对房地产开发贷款设立统一科目，致使其只能进入流动资金贷款科目，从而出现向房地产开发企业提供的流动资金贷款被用于项目开发的现象。为此，迫切需要央行对“流动资金贷款”作出准确定义。 在个人住房贷款方面，有的银行委托开发商直接代收首付款并出具收据，银行仅凭开发商出具的收款凭证(一般为收据)确定购房者是否已交首付款。由于对新建商品房缺乏必要的价格评估程序，若开发商出具虚假缴款凭证或虚增房价，将造成银行事实上的“降低首付标准”和“零首付”贷款现象。 不过李铀强调，总体上看，西南三省的房地产业和房地产金融是健康的。至于西南房地产市场是否过热的问题，“从建设部门的有关数据可以看出，目前销售与建设基本是同步发展的。但新开工面积的增幅跟可能的市场消费潜力相比，有一定差距，应该算有一点发热吧。” 政策开路 西南乃至中国房地产业的过热源头，最早可追溯到1997年。 上一回房地产的投资狂潮是在上世纪90年代初，在那一次泡沫最终因“宏观调控”而消失之后，迅速降温的中国房地产业沉寂了四五年。但它始终没有离开过高层的视野。 1997年，为将东南亚金融风波对中国经济发展的影响减小到最低程度，中央订立了扩大内需的大政方针，住房产业被列为重要的新的经济增长点。与之相配合，央行相继颁布了一系列政策规定，为住房金融业务的发展开路。而自1996年以来，央行连续8次下调人民币贷款利率、累计下调7.42个百分点，更是明显刺激了房地产贷款的增长。 人民银行有关统计资料表明，1997年末，全部商业银行个人住房贷款余额仅为190亿元，到2002年9月，余额达7423亿元，不到5年时间增长了近40倍。差不多同一时期，房地产开发贷款的余额也从1998年末的2680亿元增加到2002年9月的4974亿元。 然而与此同时，在房地产贷款快速增长的背后，一些问题也逐渐暴露出来。 2002年10月24日，央行货币政策分析小组在《2002年第三季度货币政策执行报告》中指出：部分中心城市的房地产投资与贷款增长过快，导致房地产价格上涨和空置面积增加的情况表明，我国房地产泡沫似乎已经出现。 而种种迹象表明，为预防房地产泡沫的出现，相关部门早已开始了相关准备。 2001年6月26日，中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》(银发(2001)195号)，重申和明确了商业银行开展住房金融业务应共同遵循的有关规定。 次年8月26日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、央行、国家税务总局联合下发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房(2002)217号)文件，对“局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快”等问题，提出了充分发挥金融对房地产市场调控作用的要求。 同年10月21日，央行货币政策委员会在北京召开第四次季度例会，会议强调，要密切关注一些地区房地产投资及贷款增长过快的问题。而朱镕基总理11月在香港表示，内地部分城市的房地产过热，更使这一话题成为各界评说的焦点。此后有传闻称，有关部门将对房地产金融市场进行整顿。 不久后的12月5日，央行新闻发言人在京表示：“为切实解决房地产信贷中存在的问题，中国人民银行决定，对2001年6月以来，商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查。” 推测似乎得到了证实。但实际情况是，在央行公开表态之际，各地的房贷检查工作已近尾声。西南三市的检查，在12月10日即告结束。 谈及此次检查的目的，李铀说，“总行组织的此次检查，是从信贷的角度来证实这些声音的可信度，同时为央行明年加强房地产信贷管理的政策目标提供执行依据。” 不是尾声 检查已告一段落，但问题远未了结。 对于检查中发现的问题如何处理，李铀表示先要将检查情况上报给央行，央行将各地分行的情况汇总后统一作出评价，并将相关处理情况反馈回来，各地分行再按总行的要求执行。 关于给总行的有关建议，李表示那仅仅是成都分行的一家之言，不愿详谈。 而据记者从其他渠道了解，检查组的意见大致集中在如下一些方面。 报告建议，央行应保持有关房地产金融政策的稳定性和延续性，继续支持西南房地产业的健康发展；鼓励房地产业实施规模开发和集约经营；但对资质等级差、规模小、实力弱的开发商要从严控制授信，并防止对高档、豪华别墅、公寓的盲目支持；从严控制对商业营业用房开发的授信，谨防泡沫。 检查组认为，应继续坚持房地产开发项目必须有“四证”、开发贷款自有资金不低于30%的规定，对房地产开发企业实施总融资量控制，并严格审查其市场销售情况。 个人住房贷款和个人商用房贷款方面，报告指出，应适当提高个人住房贷款的投放条件，加强对个人还款来源的审核，适当提高个人贷款购买豪华别墅、高价值商用房的首付款比例。 检查组还认为，应尽快制定土地储备贷款管理相关政策，规范地产金融。目前个别商业银行向房地产开发企业发放的所谓“土地储备贷款”，实质上是支持开发商囤积地块，应予禁止。 “西南的房地产业无论从规模还是实力上，都需要大力发展，相关的政策和配套措施都应给予适当的倾斜。”李铀提醒说，“所有的问题都应放在西部大开发的背景下来衡量，不能一揽子处理，否则可能给脆弱的西部房地产业造成伤害。” 相关 个案直击 人民银行成都分行的调查报告指出，西南三市的房地产信贷违规情况主要集中在三个方面。 其一，对“四证”不全的开发项目发放开发贷款或贷款在前办证在后。 2002年4月23日，某股份制商业银行成都分行武侯支行对成都一房地产开发公司某一期项目发放贷款1000万元，贷款发放时该企业只取得《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》，而《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》均在贷款发放后取得。2002年9月23日，某国有商业银行四川省分行锦城支行向成都一地产公司发放项目贷款6500万元，期限4月，贷款用途为“购买开发用土地”，贷款发放至检查日只有《建设用地规划许可证》。 其二，在开发企业自有资金不足项目总投资的30%的情况下仍发放了开发贷款。 某城市商业银行对贵州两家房地产开发商发放的三笔共450万的贷款，开发商的自有资金均不足30%，比例最低的一笔自有资金只有20%。某国有商业银行昆明城市开发支行向云南某房地产公司某项目发放的一笔900万元的贷款，开发商自有资金只有20%。 其三，对纯商铺的期房发放个人商用房贷款。 2002年3月29日，某股份制商业银行成都分行成华支行对锦江区某房地产开发公司开发的某商铺办理个人商用房贷款，该公司商品房买卖(预售)合同中载明“甲方(开发公司)须于2002年7月31日前将竣工验收合格的商品房交付给乙方(购房者)”，经核实，该商铺因种种原因延期交付，预计2003年2月方能交付使用，但该行成华支行办理的个人商用房按揭贷款信贷档案无相应资料说明该商铺已竣工验收是现房。其他商业银行向非现房发放贷款的事例，其情况都较类似。如某国有商业银行云南省分行对某项目发放的两笔114.9万元个人商业用房贷款、某国有商业银行云南省分行城南支行某项目两笔共17万元个人商业用房贷款、某股份制商业银行昆明分行华山支行某项目3笔共计19.7万元个人商业用房贷款所购的均为期房。
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