李忠峰

　　商品房空置已超警戒线

　　经济学家樊纲在回答“你如何看待中国房地产泡沫？”的问题时，出言谨慎。他说，“我只注意两件事，房价和商品房空置率。”国家统计局发布的形势报告显示，今年1至10月，全国商品房竣工面积达到13464万平方米，比去年同期提高8.8%。前10个月，全国累计销售商品房近12980万平方米，同比增长27.6%；平均销售价格为2357元/平方米，增长了6.1%。据悉，目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。

　　按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展带来一系列的严重问题。

　　衡量房地产是否过热的另一项重要指标是房价与收入之比。所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前，比较通行的说法认为，按照国际惯例房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。而在我国许多大城市，新房价格与居民家庭收入比高达十几倍。

　　结构严重失衡

　　有资料认为，国外的房地产商的行业利润尚不到5%，可我国的房地产商利润，他们自己公开承认的是15%，但有业内人士说绝对超过30%！对于这种高利润的行业，自然吸引了众多的公司“争而食之”，一批业外企业纷纷抢滩房地产。一些房地产开发商“贪大求洋”，重视豪宅建设，因而形成中国的房地产市场泡沫很大程度上是“结构”泡沫，有意愿买房的家庭和个人不在少数，偏重豪华高档造成房地产市场的不平衡发展，从而造成一方面新开工楼盘大幅增长，房屋空置率上升，但另一方面随着城市化程度的提高，市场需求也在不断增长。

　　拿北京来说，在北京商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元/平方米以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这形成一些大城市房地产的特殊现象，定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。

　　国家统计局房地产处处长贾海分析，今年许多大城市的房地产销售增长趋缓直接原因是房地产投资规模迅速扩大，竣工面积增加较多，商品房销售价格偏高，居民有效需求不足。从深层次看，主要是房改政策没有完全到位，中低收入家庭买房能力受到影响，有效需求不足的局面没有根本改变。此外，商品房售后服务问题较多，影响了购房者的消费信心。

　　中国房地产协会负责人表示，房地产市场还面临以下几个问题：一是房地产信贷质量有所降低。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元。二是房价上涨中蕴含一些不正常因素，一些企业盲目高价买地，也使其开发出来的产品超过了市场承受能力。三是居民投资房地产可能带来的银行贷款偿还风险。

　　专家开出诊断药方

　　媒体人士刘先生认为，房地产泡沫与机遇并存，有些问题可以通过自身解决。我国由于投资多元化，即使房地产泡沫(高价格)破灭，对整体经济也不会产生重大杀伤力。除了其他一些原因，目前我国房地产泡沫也起自于心理预期，我国经济多年来保持高增长，加上2008年北京将举办奥运会、上海立志成为国际金融中心，发展商、投资者、政府都对未来房地产价格上升抱着预期，房地产价格也就渐渐超过有效需求。从长期来说，房地产泡沫会被房地产相当大的潜在需求所消化，西方发达国家的人均居住水平为45平方米至65平方米，城市发展阶段人均为35平方米，而我国城市人均居住建筑面积现在还只有21平方米，使用面积只有9.8平方米。中国人又刚刚从计划分配住房制度进入市场购买住房，在收入提高后，住房会成为中国人明显的消费产品。

　　在发达国家，城市化率(城镇人口占总人口的比重)大约为75%，而我国目前的城市化率大约在36%，城市化进程会进入快速发展阶段，我国未来的城市化率预期到2010年达到45%，再往后的30-40年间达到70%，年均提高1-1.2个百分点，这样的增速大约是1978-1998年间的一倍右左。以此推算，农村向城镇人口转移年均有近千万人，这一数量级的人口住房需求将是十分庞大的，因而城市房地产投资保持两位数的增长并不为过。从我国经济发展来看，房地产业无疑还要成为重要的产业，如何让房地产持续、健康成为经济增长点显得尤为重要。专家建议：第一要调整房屋建造结构，用合理的房屋价格结构调控房屋销售总体价格趋于合理；第二要全面开放和完善全国房屋二级市场，使一二级市场互补，从而使市场更加完善，房屋资源利用更加充分合理；第三要加强对整个房地产开发和销售的宏观调控，从可持续发展、合理使用和供需平衡出发控制土地资源的开发利用和房屋建设，防止土地炒作，防止出现房地产市场中各种房屋的销售冷热不均。