随着我国住房商品化的加快，个人住房抵押贷款增长也将迅速加快，而当住房抵押贷款发展到一定规模时，商业银行资金来源的短期性与住房抵押贷款资金需求长期性将产生矛盾。

　　住房抵押贷款证券化，是银行把住房的债权转让给第三方，带来手续费的受益和持续的资金支持，以满足后续按揭贷款的需求。同时，银行也可以选择一部分非常优良的资产掌握在手里。这样，银行可以源源不断地从资本市场上获得资金，住房抵押贷款风险得以有效化解，还能支持更多的人买房。

　　住房债券酝酿3年逐步面向公众开放

　　酝酿了近3年时间，住房抵押贷款证券化即将揭开面纱。据悉，建设银行、工商银行的住房抵押贷款证券化业务已完成向中国人民银行和国务院的上报工作。中国人民银行方面的消息说，商业银行住房抵押贷款证券化有望在年内实现。建设银行已专门为此成立了住房贷款证券化处。

　　目前，工行个人住房抵押贷款占整个信贷消费的4.5%，建行则占到7%至8%。据悉，建设银行和工商银行各上报了一部分资产，用于住房抵押贷款的证券化试点。在两家银行上报的试点方案中，是以这部分资产来作为统一的“抵押库”，再以银行的名义向社会公众发行住房金融债券。住房金融债券的认购人第一步可能是机构投资者，以后会逐步向社会公众开放。

　　意在加强住房贷款京沪两地可能试点

　　个人住房抵押贷款证券化首先在哪个城市展开试点？工商银行和建设银行方面的回答是，要从一级分行中选取符合条件的银行开展这项业务试点。但具体为哪几家，就要等到中国人民银行的批复下来之后才能确定。不过，业内人士普遍认为，京沪两地有可能率先推出此项业务。

　　3月在上海成立的由建行与澳大利亚麦格理银行集团合资的麦格理咨询公司，便被看成是建设银行要在上海率先试点的先兆。麦格理银行集团在澳大利亚有着近30年的住房按揭贷款证券化方面的运作经验。

　　得大利者首推银行广而推之还有难度

　　毫无疑问，住房抵押贷款证券化的最大得利者是银行，其次是大投资者。建设银行市场研究和产品开发部总经理孙涤博士指出，银行积极探索住房信贷的证券化，以分散风险，回笼资金，从长远来讲，是非常有利的。由商业银行来做该项业务，对社会配套设施的要求比较低，操作的技术难度也不是太大。

　　对大投资者来讲，一方面住房金融债券可以实现他们大资金投资的愿望，另一方面，不动产投资的风险相对比较小，可以取得比较稳定的收益。

　　据悉，建设银行已与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理咨询公司开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。

　　不过，住房抵押贷款的证券化要广而推之，可能还有一些难度。

　　首先，我国缺乏独立的评估体系。由于住房抵押贷款的证券化会以打包的形式进行，标的比较大，也有可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估公司的情况下，对地价、地面建筑质地的评估，显然会有一定的技术难度。同时，我国目前并没有完整的资信体系，也缺乏对个人的偿债能力的评估。这些都加大了推广住房抵押贷款证券化的难度。

　　其次，信用担保中间人缺位也加大了住房抵押贷款证券化的风险。

　　再次，从目前情况看，中小城市显然还不具备条件，其重心将停留在大城市。投资者更多倾向于购买以大城市住房为基础的房屋债券，相对而言，这些住房的质地比较好，升值潜力也大，更重要的是，发生呆坏账机率也会小一些。

　　另外，作为实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待形成。

　　(郑晓舟)

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