摩根大通：投资房地产我们追求透明回报

　　本报记者 禹刚 发自北京

　　10年前，当现任摩根大通投资银行中国部董事总经理方方刚进入投行时，华尔街对中国房地产业的态度还是“谈虎色变”，“坚决不能碰”。1996年，全球最大的基金邓普顿(Templeton)在上海浦东购入三层写字楼时，还被《华尔街日报》当做了头版新闻。

　　随着中国城镇化及经济成长速度加快，相关法律环境逐步完善，外资进入的热情，越来越强烈。美国和欧洲国家的利率依然偏低，国际资金供给充足，而中国经济尤其是房地产领域能提供更高的回报率，“这些钱不辞辛苦，长途跋涉就是为了这稍高一点的回报率”，方方表示。

　　近期可能包括领汇在内的三只房地产信托基金(REITs)在香港上市的消息传出后，内地房地产企业以及投资者对香港市场这一史无前例的新品种的关注程度，不亚于香港当地的投资者。

　　由于香港修改法律，解除了挂牌REITs必须投资本地物业的限制，海外投资者一度欢呼雀跃，因为这意味着又开通了一条进入并享受中国内地房地产市场高速增长的道路。

　　在接受《第一财经日报》专访时，方方以他多年的经历将外资进入中国房地产的道路，总结为“十年五阶段”。

　　第一是最初的购买境外上市的内地房地产企业股票和债券；其次是购买完工的商业地产，并运作REITs海外上市；以及近来十分流行的收购未完工的物业直至作为策略投资者直接入股地产公司；第四个阶段则是目前的新趋势：进入到开放性项目当中；第五个阶段则是，海外基金与政府一道平整土地、办理七通一平，参与到土地的一级开发。

　　方方认为，这五个阶段也反映出，“外资愈来愈愿意并能够承担中国房地产市场的风险”。他认为，最初进入的是一些愿意吃第一只螃蟹的小基金，灵活快速，随时准备调头，而现在大型基金包括很多投行的私募基金都蜂拥而至，“一方越来越愿意花更多的钱来买，另一方就会越来越有信心把更大的项目卖出去。”

　　外资大量、并于近两年来加速进入内地房地产市场，也不免鱼龙混杂，部分资金带有强烈的投机目的，方方因此认为，监管部门也在严密关注这一业务，谨防热钱混迹其中。

　　通过侨汇、短期贸易融资等方式，境外资金可以绕过资本项目管制，从容进入内地，使内地的贸易和资本项目双顺差持续增加。

　　不久前公布的央行报告也显示，受

房价快速上涨和

人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，

商务部的一项统计也显示，去年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额逾134亿美元。

　　而据外管局人士透露，决策层将考虑将非居民投资房地产监管从经常项目转移到资本项目下进行严格管理。

　　不过方方也表示，随着更多大型的传统基金进入这个市场，会有利于市场更加透明和规范，以及更好的监管，“毕竟真正的投资资金追求的是透明、稳定的回报，希望市场产生良性循环。”