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本报讯 (记者 程林 韩如冰) 尽管央行和各地政府的新政策对房地产行业影响甚多，但在刚发布的三季度投资策略报告中，房地产行业却被各基金公司一致看好。其理由是，随着中国经济的增长、对人民币升值的预期，房地产业仍然是很好的投资机会。
人民币升值提升商业物业价值
银华基金认为，根据国际历史经验，汇率上升将长期推动房地产价格上涨，商业物业较住宅上涨幅度更大，中心城市中心区的商业物业涨幅最为突出。房地产泡沫比较明显的地区主要是长三角地区，并以住宅和商铺为主，而其他地区商业物业的泡沫并不明显。从长期来看，房地产的需求依然旺盛。
海外房地产投资基金已经进入中国市场数年，在人民币升值的预期下，它们从2002年开始直接投资中国房地产。从2005年起，以美林、高盛、摩根斯坦利为代表的海外房地产投资基金将投资重点转向以甲级写字楼为主的商业物业。他们投资的主要目的首先是获取高收益率，其次才是资产增值。
银华基金认为，在海外基金刚开始大规模进入商业物业、租金回报率水平还较高、预期人民币升值的前提下，商业物业将有较大的上升空间。对于经营这些商业物业资产的上市公司，通过DCF估值后仍处于合理估值区间的，由于尚未充分反映人民币升值的因素，将具有较好的长期投资价值。
关注多类房地产企业
景顺长城基金认为，政府出台“国八条”，其直接的后果是自2003年以来加速飙升的房地产价格面临拐点。在短期价格自高位逐步回落、成交量急跌后，将经历一个相对长的盘整期，因此必须正视1-2年内的行业低潮对企业盈利的冲击。
景顺长城基金将重点关注现金充沛、土地储备量大、购入成本低，且市净率接近1的资产类地产公司的投资机遇。如金地集团(资讯 行情 论坛)、万科(资讯 行情 论坛)尽管短期内也面临资金和销售压力，但公司相对分散的地域和应对周期波动的经验将使公司保持业绩的稳定增长，目前偏低的估值水平已经充分反映行业风险。
诺安基金则表示，依照联合国3-6倍的市场化水平和考虑国内储蓄偏高的倾向，地产长期机会依然较多。目前的调控，会导致上市公司的发展速度受到遏制，但行业的稳步增长，依然是可以期盼的。对于地产公司，品牌企业和全国扩张的优势，依然是基金选择的主要条件，例如从A-B股价格倒挂看，即使没有补偿，万科也已经成为最有投资价值的地产股；而“旅游+地产”模式的华侨城(资讯 行情 论坛)，毛利率明显高出同行，考虑到公司PB比较高，未来补偿的机会比较大。
商业物业资产价值需重估
银华基金认为，绝大多数拥有商场物业资产的上市公司其内在价值需要重新认识。这些企业的商业物业资产一般按照历史成本入账，而市场实际价格已远高于历史价格，尤其是中心城市中心区域的商场的市价与历史价格差别更大。所以，对于大部分百货商场类的上市公司，如按照市价变现，每股清算价格可能高于股价；或考虑改自营为出租，进行DCF估值后估值水平将大幅提高。如考虑人民币升值带来的资产升值，以及股权分置改革带来的好处，其投资价值更为显著。
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