国泰基金2005投资策略之行业评述：房地产行业

　　房地产行业——减持

　　03年的房地产投资增速过快，尤其是56%的新开发面积增速将带来未来可能出现供应过度释放的风险，而经过了这几个月的宏观调控，房地产投资受到明显的抑制，土地购置和开发面积有了明显下降，近几个月房地产投资增幅都保持在30%以下的水平，新开工面积增幅下降到15%左右。

今年以来房地产投资增速

　　在房地产投资增幅有了较为明显的控制的同时，房价的上涨仍在持续，04年前三季度全国商品房价格上涨13.4%，住宅价格上涨11.5%，超出了普通居民的承受能力。从当前的竣工/销售面积比率上看，竣工/销售比从03年开始有了一定的下降，而到了04年降低幅度较为明显，而且该比值为0.9左右，明显处于供小于求的状态。这种状态的主要原因是：宏观调控在抑制投资增长的同时，房地产销售增幅和竣工增幅也相应的回落，但竣工面积回落的速度大于销售面积的回落速度，这表明宏观调控对供给的抑制大于对需求的抑制，宏观调控对供给的抑制有三个方面：资金短缺，拆迁的放缓和拆迁成本加大以及土地供应的减少。

竣工/销售比不断下降

　　当前对房地产行业调控的主要目标已经从房地产投资增速过快转移到了房价上涨过快上，因此，当前和未来一段时间政府对房地产行业的调控主要是在房价上，随着国家对房贷管理的严格控制和加息等市场手段的实施，房价上涨将受到抑制。当然，人民币升值预期可能推动房地产短期投机需求的增加，但对楼市不具备长期支撑。而房价下跌和同时出现的土地价格上升是投资房地产的最大风险。而部分公司由于公司治理较弱导致的通过关联交易转移利润是房地产投资需要关注的额外风险。

　　尽管行业调控没有放松、后续仍面临着抑制房地产行业各种政策的不确定性，但那些具有比较大的土地储备的公司手中的土地基本上是在宏观调控之前拿到的，由于一年多来房价上涨较大，这些土地的利润空间相应的增加很大，所以只要房价不出现较大的下跌，这些公司的盈利是可以维持的。

　　预期05年房地产行业销售收入增长29%，利润增长20%，行业上市公司收入和利润的增长率下降，同时考虑利率再次上调和房价下跌的可能性，行业投资建议为减持。

重点公司关注

公司名称	公司代码	现价	盈利预测			市盈率			投资建议
			2004	2005	2006	2004	2005	2006
万科	000002	5.0	0.34	0.39	0.50	12	13	10	增持

　　(国泰基金管理有限公司独家供稿)

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