全球REITs十个共同点

　　□中国博士后特华科研站 李安民

　　纵观全球房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)的发展，总体来看，全球各国和地区房地产投资信托基金均是指通过发行基金受益凭证募集资金，通过合同 (章程)约定投资政策，由专业投资机构投资决策，基金资产由专业受托机构管理，主要投资于房地产资产，从房地产的采购(procure)、发展(develope)、管理维护(man- age and maintain)、销售(sale)过程中取得租金和销售收入；或者为个人和机构提供房地产抵押贷款,取得利息收入，并将投资综合收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品(Col-lective Investment Scheme，CIS)，与国内目前信托公司发行的融资型房地产投资信托计划(Real Estate Investment Trust scheme, RE-ITS)有明显的区别。

　　自二十世纪六十年代以来，全球房地产投资信托基金得到很大的发展。根据标准普尔公司的统计，在世界范围来看，美国房地产投资信托基金占有全球同类产品的90 %。至2004年底，美国已经有近200只上市的房地产投资信托基金，市值总额超过2390亿美元,约占美国证券市场市值的4%。在澳洲,上市的房地产投资信托基金称之为房地产信托(Australian Listed Property Trust,简称ALPT)，目前的规模市值约300亿美元，已经约占到当地证券市场总值的10%。2005年11月，我国香港发行了目前全球规模最大的房地产投资信托基金———领汇基金，约220亿港元。

　　作为一种证券化的产品，其投资目标要求主要是规定房地产投资信托基金必须以具有稳定现金流、能产生收入的房地产为投资目标；收入分配的要求是保证基金收入的绝大部分用来分红；同时产品在交易所流通。对投资目标、收入分配和产品流通三方面的要求决定了全球房地产投资信托基金产品的共同特性。具体体现在：

　　1.房地产投资信托基金通常投资目标清楚、针对性强，主要着眼于投资房地产或相关金融资产，为投资者提供了稳定的预期。房地产资产与收入在基金的资产与收入构成中必须占有相当大的比重。如，美国的房地产基金就规定，总资产中须至少有75%投资于与房地产有关的业务,如房地产运营、房屋抵押贷款、对其他房地产投资信托基金的投资；房地产投资信托基金的总收入中至少应有75%的来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入及出售物业的利润。

　　为了取得免缴公司所得税的地位，美国房地产投资信托基金必须满足《国内税收条例》第856-858条以下5方面的法定要求。这些要求被业内称作是取得房地产投资信托基金免税资格时的一系列"测试"要素。

　　2.明确的上市要求，并受到非常严厉的监管。上市型基金成为房地产基金的主流品种，而上市的条件很多是参考主板股票上市标准。其严格的信息披露制度导致透明度较高，包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。

　　3.房地产投资信托基金通常将应纳税收入的绝大部分分配给投资者，股息分派比率通常高达90%以上。根据美国房地产信托协会的统计，在2003年有立法的15个国家中，12个国家对基金的分红有明确要求，其中有7个明确规定分红率必须超过90%。

　　4. 房地产投资信托基金在税务征收上的优惠。在大部分国家，如澳洲和美国，房地产投资信托基金所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税，只会在个人层面被征税。在香港，因为税制较低，所以虽然个人所得税没有免除，但基金本身的所得税也是免税。税收的优惠是各国房地产投资信托基金的共同特征和发展的基本动因。

　　5.机构投资者特别是证券投资基金和养老金的关注与参与。各国均出台具体的法规，将房地产基金作为机构投资者可以认购的合法产品。稳定性可与固定收入投资工具相比，收益率要高出不少，因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的资产配置对象。房地产投资信托基金与证券市场的低相关性，也使得投资者将该产品作为减低证券市场投资波幅的途径。

　　6.对借贷比例与投资有严格的限制。为了确保基金的投资风格，各国对基金的投资有严格的要求。通常要求投资必须按照基金合同认真执行。香港房地产投资信托基金守则规定，若基金资金用途为某一类型的房地产，则基金必须将70%的资金按规定投放。

　　为加强基金的风险控制，各国规定基金不得将大量的资金投资于房地产开发。即使从事开发,也是自己开发完后,自己经营和管理,并不出售。如作为一个综合性金融机构的荷兰ING便不是一个独立的开发商。在其管理的房地产投资信托基金中，ING房地产分三个范围，投资占业务的62%，投资长期持有，获取租金，贷款融资是33%，房地产开发是5%。

　　7.对投资来说，主要收益来源于房地产投资信托基金分红、资本增值和扩送类似红股的房地产投资信托基金单位。

　　8.严格限制资产出售。在美国，房地产投资信托基金的总收入中最多只能有30%来源于持有不超过4年的物业的销售收入。据统计，已摘牌的300只美国房地产基金的平均持有年限为8.5年6。香港房地产投资信托基金守则规定，基金投资的房地产持有期不得低于2年。

　　9.封闭型信托式是各国发展房地产投资信托基金的主要选择。即使在房地产基金最发达的美国，信托型封闭式也是基金早期的最主要组织形式。直至今天，虽然合伙制取代了信托制，开放式房地产基金也有一定的发展，但封闭式仍占有一定的市场份额。在新兴的亚洲等国家，封闭式信托型成为发展房地产基金的法定要求。在欧洲的德国，引入房地产基金时采用开放式组织形态，造成了社会的不稳定，便未能取得成功。

封闭式基金存续期固定，不可赎回，有利于管理人的管理和风险控制，适宜于

房地产业的实际状况，也便于监管人的监管，因此各国都将封闭式信托型基金作为房地产基金发展初期主要的组织形态。

　　10.基金的严格管理和风险隔离是各国基金管理的共同要求。无论是美国开放式、合伙式、公司型，还是香港新加坡的信托型封闭式，无论管理人是基金内部产生，还是由外部聘任，各国无不例外的将设立基金的基础资产与其他财产通过适当的交易结构进行隔离，并将基金资产的管理与投资决策分开管理，从而确保基金的独立运作。因此，基金管理中涉及的主体包括有基金受托人、投资管理人、托管人及其它中介机构。在这过程中，信托公司一般扮演受托人与托管人的角色。