绕道产业投资基金法 华银控股新加坡找钱

　　-本报记者 程志云 北京报道

　　一条将外资引入国内房地产业的资金通道正在试图打通。包括信托公司、交易所、开发商为代表的多方主要力量开始试图接近REITs(房地产投资信托基金)的标准，为房地产商引入直接融资，但都遇到了相应的困难。

　　因此，不少房地产商转而将融资希望寄托在外资身上。“将房地产基金中融资的一块放到境外，而将资金引入国内的房地产项目中，这样，就能够避开诸多法律困境。”华银投资控股有限公司首席财务官齐霁告诉记者，华银控股正是这个设想的推动者之一。

　　绕道产业投资基金法

　　一直以来，由于《产业投资基金法》的缺位，房地产基金的身份难以得到监管当局的确认。

　　2004年，信托公司作为国内少数具有进行准公募融资资格的金融机构，开发了大量房地产信托项目。然而，由于受到2002年6月颁布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的限制，针对单一信托产品只能够发售200份信托合同，融资额度受到很大限制。

　　2005年1月，福建联华国际信托投资有限公司推出联信.宝利中国优质房地产投资信托计划，在设计上与国外REITs接轨，在投资方面也秉承房地产基金多元投资的理念。但业内人士指出，其不到7000万元的融资额度连一个大型房地产项目都难以完成，多元投资恐怕难以实现。

　　深交所综合研究所也曾经设计以“管理人”为主，依托深交所的平台，强调受托人作用的房地产投资基金模式。负责该项工作的毛志荣研究员告诉记者，该项目尽管操作性比较强，但仍然受到诸多限制，进展缓慢。

　　早在2003年9月正式发布的精瑞基金就是在REITs上的一次大胆尝试。据了解，精瑞基金在香港注册，规模为2亿美金，以私募形式完成。主要面向大陆住宅产业比较活跃的大中城市，不直接对开发项目投资，而只针对企业。但业内人士指出，由于精瑞基金投资的范围太广，几乎涵盖整个住宅产业链，该基金与国外成熟的产业投资基金还有距离。

　　一位资深信托人士指出，实际上，在国内进行公募投资房地产短期内几乎难以实现。由于没有法律保护，参与融资机构很容易就被认定为非法集资。

　　华银控股的上市设想

　　齐霁告诉记者，房地产基金的定位一开始就非常清晰，希望先介入产业链中相对成熟的后期商铺租赁，然后再逐渐渗入前期开发。但目前最关键仍然是赴新加坡上市所面临的诸多具体操作难题，“这在国内没有任何先例可以借鉴。”

　　据介绍，华银控股上市分成四个步骤：收购大量具有投资价值的物业、成立合资基金公司、新加坡当局严格的审核以及最终向公众发售基金单位。而公司的主要承销商新加坡发展银行(DBS)非常有经验，总共参与5只房地产基金的承销工作。“我们邀请新加坡发展银行作为承销商、普华永道做税务和财务报表、第一太平戴维斯为我们的项目进行评估，在国内，我们邀请中伦金通律师事务所作为法律顾问，这些机构能够保障我们的上市计划按照既定方向前进。”齐霁称。

　　到3月份为止，华银控股设立上市基金的计划仍然处于起步阶段。“现在最为关键的环节就在于收购大量有升值潜力的物业。表面上看来，此类收购需要大量的资金，但实际上，大部分的资金可以通过各种途径融资完成。”公司内部人士称。

　　该人士告诉记者，实际上，这次上市收购将不动用国内银行的一分钱，DBS融到了足够的资金。按照惯例，用于收购物业的一半资金都由DBS负责贷给华银控股，华银控股在收购物业之后，再将其所有权质押给DBS。除此以外，华银控股的股权还可以进行质押贷款。“我们准备收购将近30亿的物业产权，而真正拿出的资金只有6个多亿。”该人士称。目前，华银控股已经在全国范围内收购了大约价值16亿的物业产权。

　　记者了解到，DBS方面对于国内企业上市存在包括税务、货币、政策等多方面风险也存在忧虑，尤其是要求在风险溢价一项中，除了基准风险溢价外，还特别加入中国风险溢价。

　　齐霁告诉记者，一般新加坡要求上市房地产基金中，其本土基金要求5％回报率，国外基金则要上浮2个点，而投资中国房地产则要再上浮一个点即特殊风险溢价，也就是要求投资回报率在8％以上。

　　一位业内人士认为，现在或许也正是外资介入国内房地产行业的最好时机。在2003年6月央行提高银行房贷“门槛”和2004年国家进一步加强宏观调控力度之后，房地产企业融资空前困难，不少房地产公司急于将已经建好的项目脱手。摩根、ING、凯德置业等外资企业纷纷跑马圈地。“尤其是像REITs这样追求平稳现金流，以收购后期商铺租赁为主的资金而言，是最好的投资时机。”