地产基金的中国生意

　　■本报记者 章剑锋

　　那些在银行那里借贷无门的开发商和无从把握市场机会的投资者可能应该和刘国宏打打交道。

　　刘国宏是香港一家投资银行的高级副总裁，同时还是这家银行旗下一只地产基金的联 合管理人。两年以来，这只基金一直以试探性的步伐参与中国境内投资，对内地房地产开发已完成2亿港元的资金投入。当然，所有基金投资人都从中获得了30%以上的内部回报率。

　　随着中国房地产金融市场的逐步放开，也许用不了几年时间，开发商和投资者都将找到一条共同的赢利渠道——开发商可以通过地产基金进行项目融资，投资者可以通过地产基金在短时间内取得丰厚利润。

　　一只基金的路线图

　　刘国宏掌管的基金是一只专注于地产开发型项目的国际房地产投资基金，选择具备居住功能和投资升值功能的小户型社区和城市近郊大盘综合社区作为投资重点。当他们做出选择后，会将募得的资金陆续投入到项目的开发环节中去。这种投资一般牵扯着两端：一端是开发商，一端是基金投资者，开发商和投资人可以通过该基金各取所需。

　　这只基金在可迅速回笼资金的小户型开发领域有着优良的成绩，在济南和沈阳，两年间他们投资了两个项目共1亿港元，效益不错。“我们的目标是追求不低于15%的投资回报。”刘国宏说。但实际上，他们两个项目的内部年度投资回报率都在30%以上。

　　在投资项目上，他们只投资可快速回收资金的小户型项目，不投资高层建筑以及超过18个月才能完成建设的项目——力求使初始投入项目的资金在12个月内可以快速退出。他们通过对前期投资项目的研究发现，从初始资金的投入到项目的成功预售完全可以在9到10个月内收回投资。

　　在投资地点考量上，他们坚决回避与“热钱”在最热闹的区域扎堆，更喜欢目前仍然具备较好增值空间的二线省会城市。

　　他们对本土开发企业的规范、诚信以及国际属性要求颇高，在过去的全部投资中，这只基金始终只与一家项目开发公司保持着良好的合作。因为这是一家坚持国际资金对接为发展策略的开发商，且拥有被认可的管理团队和当地广泛的网络关系资源。

　　在二线城市郑州，他们眼下有三个项目处于运作之中，他们与作为战略合作伙伴的开发商各司其职——地产基金发挥自己的资金筹措优势和项目投资管理优势，开发商则充分发挥其房地产项目策划、管理和执行方面的优势。除了共同投入的2亿元开发资金以外，他们还计划联合发起募集专注投资郑州房地产市场的新基金，这笔面向海外的基金募集数额大约在2亿元以上。

　　刘国宏说，今年3月，他们已经达成合作框架协议，预计在未来两到三年内，对郑州房地产项目投入的资金量为4亿元人民币。

　　实际上，并非这一只基金这样做。厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武说，许多基金都在转战二、三线城市，他们同样看好这些市场的总体回报及盈利前景。

　　郭晓武上周对本报记者说，尽管中国的产业基金法规迟迟没有出台，大多数所谓“地产基金”只能以地产投资公司的形式进行私募。“但地产基金市场的发展速度还是很惊人的，保守估计至少有几千亿元的市场规模。”分别由三类基金——境外投资机构、国内部分非银行金融机构和各种以地产投资为主业的投资公司拥有。

　　稳健的市场和生意

　　刘国宏表示，由于中国房地产市场仍不规范，一直影响着国际机构参与投资的步伐，加之管理层监管不力、开发商“灰色拿地”以及虚增开发成本、隐藏利润、偷逃税款等现象，尤其是发达地区

房价暴涨引发的社会矛盾，一定程度上丑化了中国房地产行业的国际形象，使众多感兴趣的国际机构投资者感到忧虑。而他们的基金正在努力改变国际机构对中国房地产业的不良印象。

　　他们认为，随着中国调控及监管政策的完善，房地产市场将回归理性。此外，受境外资本的影响，未来市场的回报前景依然是乐观的，“但赢利空间将大大缩小，赢利水平将更趋稳健。”

　　这正是他们打动境外投资人并募集到大笔资金的最好理由。在过去数年间，他们一直采取刻意谨慎和稳健的运作风格来博取投资人的好感和信心。

　　刘国宏说，他们一直以国际投资银行的理念做市场定位。在实践中，他们为中国理性而优秀的开发商提供强有力的资金支持，更为中国地产界引入富有价值的国际投资理念和开发管理经验，借此影响投资者。

　　同时，他们为境外投资者提供了

证券市场或私人渠道所不具备的投资机会，通过为投资者提供全程管理服务以实现增值。由于房地产开发项目的复杂性和资本密集型特征为普通资金的参与制造了门槛，股东们通常可以获得比公开市场同类型的投资更高的回报率。而且，在中国境内的基金运作并不充分，这给了他们充裕的战略设计和取舍的空间与时间。

　　郭晓武说，地产基金是地产业分工发展到成熟阶段的必然产物，但是，它可能加速地产市场价格的上扬，加大泡沫积累，直至引发地产金融危机。此外，由于国内近年缺乏适当的投资出口，许多民间游资不得以加入了“地产基金”，却不受真正意义上地产基金规范的限制，这导致当前的地产金融市场极不稳定。因此，需要对地产基金进行适当的引导和监管，

宏观调控需要对此下一点功夫。