REITs可能率先将深市开闸 G华侨城备战首家

　　本报记者　徐广蓉　深圳报道

　　一个资产证券化的工作小组已经在华侨城(资讯 行情 论坛)地产内部组成，并悄然运作。

　　本报记者从华侨城地产内部得知，华侨城地产在证监会的授意下正积极备战中国资产 市场上的首只REITs。此“资产证券化”计划已经被其集团前总裁任克雷列入2006到2010五年计划中。

　　“我们正在用租金做一些资产证券化的工作。”华侨城集团副总裁陈剑承认，但其未透露具体操作，只是表示“正在进行中”。

　　“这只REITs将包含华侨城地产目前所经营的租赁性物业，其中包括汉唐大厦、铜锣湾广场，以及利用废弃工业厂房改造为创意企业设立的LOFT工作室，华侨城高档社区中的社区商业配套等等。”一位华侨城地产内部人士声称，“资产管理人为广发证券。”

　　G华侨城备战首家

　　租赁物业每年为华侨城贡献将近2亿元的现金流。

　　目前汉唐大厦的出租率为100%，租金水平达到80元/平方米·月以上；LOFT工作室也非常受欢迎；高档社区中的商业配套的商铺,部分租金可以达到700元/平方米·月；租赁物业“波托菲诺国际公寓”,租金达到150~450元/平米·月，与片区的商业看齐，打破深圳公寓租金记录，一些100多平的单位以美元计达到4000美元/套。但是计划列入资产包中的铜锣湾广场，因为正卷入经营商所欠2000万元租金的诉讼而可能被搁置。

　　“旅游+地产”模式的华侨城地产在深圳、上海、成都等地颇具影响力，开发模式以片区综合开发为基本定位，旅游带动地产，产品从商业、公建配套、住宅以及街区开发，还有工业、科技地产项目，产品线非常丰富。

　　“华侨城拥有‘造镇’的综合开发能力。能够拥有如此丰富的产品以及综合开发能力的开发商国内并不多见，稳定的租赁物业形成稳定的现金流，这成为华侨城入选首家REITs的理由。”业内人士分析。

　　目前深交所REITs研究起步较早，也较为深入，根据推测，在深交所首推的可能性更大。

　　华侨城控股有限公司(000069.SZ)持有华侨城地产40%的股份，2005年为上市公司贡献了主营业务利润86518万元，达到上市公司10%的净利润。其中租赁业务贡献1亿多收入，这部分一旦上市将被剥离。

　　机构投资者吴小姐认为，虽然租金利润部分被剥离，但是如果按照目前香港市场采取的美国NAREIT协会推出的营运资本(FFO)的评估方法估算净现值(NAV)，已经上市的领汇基金2006-2007年度动态P/FFO倍数为22倍左右，从市盈率的角度看，目前动态PE值达到了23倍和20倍，远远高于本地大型地产发展股长江实业(资讯 行情 论坛)、恒基地产等平均12-13倍的动态市盈率，以此类推，按照保守计算，华侨城租赁业务资产的市盈率也能够达到15到16，发行价格不会太低，募集资本能力较强，如果继续投入到房地产开发，按照目前房地产市场上升迅速，利润不会低于30%，对上市公司将是利好。

　　谨慎选择

　　与此同时，多家开发商用物业的企业表示，也在考虑在本土市场推出REITs的可能性。

　　“国内市场发展REITs的各种条件均已具备，”经济学家孙飞博士分析，“国内证券市场发展已经有10多年，硬件已经成熟，在中国本土发REITs唯一的障碍就是立法缺失。”目前在信息披露、股价确定、税收安排，REITs的基金管理公司，相关的金融机构，涉及的外汇问题都没有具体的法规。

　　孙飞认为，华侨城只是物业主体，上市还需要时间，在此期间，证监会的试点办法一定要出台。

　　一位在深圳较早介入商用物业开发的开发商表示，“目前变相REITs已经存在，一些具有创新资格的信托公司，例如国信信托，也有一些变相的资产上市产品，介乎信托与REITs之间，将未来的收益进行预期，然后体现在信托产品中，但是必须受到时间限制，要在一定的年限内赎回。”

　　“我们也在比较A股市场和国外市场，谨慎选择。”一家在深圳中心区开发多栋

写字楼物业和商铺的开发商副总经理表示。但是对于本土证券市场，他表示担忧，“本土市场投机因素过重，对长期持续发展的开发商来说，需要非常谨慎。”

　　对资金充裕、战略计划长远的商用物业开发商来说，上市虽然说是“零成本”，只需要付出数目不大的上市费用，“但是将来同股同权之后，利润被分走了，实际上成本比贷款还高”。这位开发商表示，更多的要中长远的考虑。

　　银行目前对

商业地产的支持力度增加。一些大银行，尤其是某银行在做变相的可以支持大型商业地产融资的产品———中长期物业贷款的操作指南，已经报人行审批。这个操作指南对物业贷款从3到5年延伸到8年以上，同时贷款的用途设置的限制也比较灵活，解决了过去贷款一样严格指定用途，在商业项目进入经营期之后，便很难使用的问题。

　　而国外市场也对国内物业频频伸出橄榄枝。孙飞表示，国内市场一旦开闸，可能提出更为优惠的条件，可能在抵押担保的前提下，将部分开发性物业引入资产包中。

　　对此亦有开发商持不同意见，“如果为了挽留国内物业，而将资产包引入风险更大的开发性物业，降低门槛，这并不是开发商所希望的。”一位开发商表示，“降低门槛的同时也会带来风险和不规范操作的可能性。开发物业无法看到稳定的现金流，一旦招商或者经营出现问题，出现大量

不良资产上市，本身对市场也是一个伤害。”