破冰者：越秀REITs

　　薛小圣/文

　　根据香港证监会《房地产投资信托基金守则》的定义，房地产投资信托基金为集体投资计划，以单位信托方式组成，主要投资于提供收入的房地产资产，并以收入向其基金单位持有者提供回报。

　　根据越秀REITs(房地产投资信托基金)公布的发售材料，目前越秀REITs共有10亿个基金单元，其中全球发售基金单位数为585,600,678(在近一个月内可能因为超额配售而调整)，越秀投资(123.HK)及其关联公司持有余下的基金单位。

　　香港证监会《房地产投资信托基金守则》还在派息要求、借贷比例等方面对REITs作出了要求和限定，越秀REITs与《房地产投资信托基金守则》中的规管要求的详细对比请见表一：

　　赢家，越秀投资

　　2005年12月20日，越秀REIT基金公布招股结果：香港公开发售及国际配售分别获得496倍及74倍认购；最终发售价以上限定价,每基金单位为3.075港元。由于香港公开发售获超额认购, 2.4亿个基金单位由国际发售调配到香港公开发售,最终香港公开发售部分增加至3亿个基金单位,约占全球发售基金单位总数的51.2%

　　越秀REITs的“发售通函”载明，越秀REITs未来将“透过收购缔造商机及制订发展策略”。在基金单位上市后，越秀投资向越秀REITs授予优先购买权，收购其旗下若干位于广州的甲级办公及商业楼宇：预计2006年落成的“越秀新都会”，预计2007年落成的维多利广场裙楼上的两幢办公楼，预计2008年落成的“亚太世纪广场”，预计2009年至2010年落成的“珠江新城双塔”之西塔。对于越秀投资，越秀REITs还意味着未来多了一条便捷的物业变现通道。

　　除了在禁售期满后有意继续担任越秀REITs长期投资者外，越秀投资与越秀REITs的运作还有着密切的利益联系。越秀REITs的管理人越秀房托资产管理有限公司为越秀投资于2005年10月3日在香港设立的全资控股公司；每年越秀投资能从中获取不菲的管理人酬金，根据公开资料，管理人酬金包括：存置资产每年0.3%的基本费用，物业收入净额3%的服务费，日后收购资产时收购值1%的交易费，出售资产总售价的0.5%的交易费，2006年管理人酬金预计将超过2000万港元。此外，越秀投资控股的怡城及白马物业管理公司将代理越秀REITs物业资产的租赁业务，2006年租赁代理酬金预计将超过1000万港元。

　　艰辛的成功之旅

　　最初，先注入越秀REITs的物业资产还是由广州市城市建设开发集团有限公司(下简称“GCCD集团”)持有。

　　2001年9月25日，原国家计委批准将广州市政府持有的GCCD集团95%权益注入越秀企业(集团)有限公司(越秀投资控股股东，下简称“越秀”)，越秀将重组后的GCCD集团的权益出让予越秀投资。在重组完成后，越秀投资通过城市建设开发集团(中国)有限公司(下简称“GCCD BVI”)和广州华振，持有白马大厦的物业持有者白马合营公司的100%权益；越秀投资通过GCCD BVI的子公司Acon BVI与GCCD集团合资成立中外合营企业广州市城市建设开发有限公司(下简称“GCCD”)持有财富广场、城建大厦、维多利广场三座物业，双方在GCCD中的权益分别是95%和5%。

　　2005年10月19日，白马合营公司将白马单位的所有权转让予柏达BVI；分别于2004年9月10日和2005年8月8日，GCCD将财富广场单位的所有权转让予金峰BVI；分别于2005年10月20日、21日、22日及26日，GCCD将城建大厦单位的所有权转让予福达BVI；分别于2005年7月6日及15日，GCCD将维多利广场单位的所有权转让予京澳BVI；作为物业单位受让方的上述四个BVI公司都是GCCD BVI的全资子公司。最后，越秀投资通过GCCD BVI将四个BVI公司的股权转让予越秀REITs。

　　在这一系列的股权变动、组织架构和业务调整后，越秀REITs才得以修成正果。值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》“使用特殊目的投资工具”章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。

　　破冰者

　　越秀REITs从设想变成了现实，它的标杆意义不仅在于其操作手法上的借鉴和示范作用，更在于越秀投资从中获取的巨大利益将鼓动其他跃跃欲试的内地发展商们积极地踏上海外REITs之路。当未来有更多的内地优质物业资产走向海外

资本市场时，这是否能带来一种触动，触动中国内地REITs市场的早日形成呢？