领汇股价短期已见顶 泓富雅居乐受追捧

　　见习记者 于晓娜 广州报道

　　上市不足一周的领汇(0823HK)，11月30日，发布公告称，英国对冲基金TCI(The Children's Investment Fund Management)已成为领汇重大基金单位持有人，持股比例达17.95%。TCI的这一举动使领汇的股价迎来了一段升浪，曾一度冲至14.15港元。

　　上涨空间不大

　　11月25日，领汇以11.2港元开盘，较发行价高出8.7%。之后，其股价最高冲破14港元。

　　“未来三个月，14港元应该是领汇的一个价格上限。” 时富资料研究部董事刘仲坤表示。因为14港元相对应的息率已经是4.2%了，而对于房地产信托投资基金来说，息率如果降到4.2%以下，则意味着不再具有投资价值。“领汇现在的息率是4.4%，所以说投资价值一般。” 申银万国证券联席董事郑家华也对记者表示了类似的看法。

　　另外，东泰

证券研究部联席董事邓声兴表示，短期来看，13港元应该是领汇的一个合理价格，但目前领汇股价已经超过了此数字，而且就领汇目前4.4%的息率来看，其股价已经有些偏贵，因此几乎没有太大的投资价值，但价格也不会大幅下降。”邓声兴说。

　　领汇旗下的物业主要为屋村商场，其中包括149个综合零售设施及停车场、两个独立零售设施及29个独立停车场，物业总面积96万平方米，相当于全港零售物业总面积的9.1%；车位超过7.9万个，占全港商业车位总数的13.7%。

　　“由于之前由香港特区政府管理运营，而特区政府行为的不灵活导致很多资产经营不是很好。” 郑家华说，“比如，其中很多停车场的经营，不是按照市场化方式运作，没有根据不同地段设置不同的收费标准，浪费了很多资源，另外还有很多物业空置了很久。因此，领汇今后只要能够加强管理，提高使用效率，即使不用加租也可以改善收益，如果领汇能够实现这样操作的话，其长期投资价值也不错。”

　　但是，公营转为私营之后，由于通过加强管理、降低成本、提高效率进而提升收益空间是一个较为长期的过程，即便是国际对冲基金TCI、德意志银行等的介入能够督促提升营运效率，其成效短期内也无法体现；同时，由于部分投资者获利回吐，领汇股价短期内很难再有突破，因此要想在目前价位上进行短线操作获利，机会较少。

　　邓声兴说，从中长线来看，领汇投资吸引力更大，主要原因除了通过加强管理提升盈利之外，还有两点：第一，领汇物业规模大，集资额大，派息稳定；第二，由于美国加息周期已经结束，因此也可能有投资者会通过持有领汇来对冲利率下降的风险。

　　私人地产有加租潜力

　　据悉，紧接领汇上市后，有另外两只

房地产投资信托基金泓富(0808HK)和雅居乐(3383HK)公开招股，在香港公开发售部分，雅居乐最少获得200倍超额认购，泓富也至少有100倍超额认购。另据悉，泓富国际配售部分也已获得16倍超额认购。此外，越秀房地产信托基金也将于月中公开招股，已于12月8日开始路演。

　　分析人士认为，就目前市场上即将并存的这几只REITs来看，投资价值各有千秋。

　　刘仲坤认为：“从短期来看，越秀的投资价值会高一点，因为根据息率走势，假设息率从7厘降到5厘，其价值还有30%的上涨空间；从中长线来看，雅居乐也有自己的卖点。因为现在市场普遍看好国内

房地产业，尤其是广州地产，认为广州地产还没有出现泡沫，而且，雅居乐的定价确实比较低。”

　　光大证券(香港)12月7日发表研究报告指出，雅居乐2005年度市盈率较行业加权平均值低。雅居乐每股资产净值为4.08港元，上市后净负债比将下调至26%，预料其净资产折让能因而收窄。该行认为，雅居乐的合理水平为3.7港元，即14倍市盈率、10%的净资产折让，如以上限定价，股价应有12%的上升空间。

　　刘仲坤同时表示，对短线投资者来说，他们可能会选择即将上市的另外几只REITs，而不会盲目追捧领汇，相对于泓富的5厘息、越秀的7厘息来说，领汇的定价有点贵了。

　　随着香港物业租金的上涨，几只REITs未来都有希望通过加租来提升收益。但是，由于领汇旗下多为屋村，租金提升幅度有限。今年香港房屋租金仅提高1%，而私人商场租金提高幅度达20%。因此邓声兴表示，“私人的地产是有加租潜力的，而且商场等物业对经济周期比较敏感，随着市场波动，加租的空间会更大。因此，很多投资者可能会从投资领汇转为到投资泓富。”

　　对于领汇12月7日探至12.85港元的近期底位，大福证券执行董事及研究部主管麦德光认为这只是股价调整，属于正常现象；另外，房委会12月2日悉数行使超额配售权，额度占已发行基金单位总数的9.9%，比例不小，这个对股价也有一定影响。