ＲＥＩＴｓ深秋话别强势时代

　　王 峰

　　11月的第一周，美国房地产投资领域的风云人物聚首于芝加哥，共同出席全国房地产投资信托协会年会。不过，与前些年的情景相比，今年这些大腕的心情却增添了不少惆怅。

　　实际增长幅度有限

　　市场挑战扑面而来。利率走高的压力与日俱增，REITs投资回报开始回落，REITs板块自今年8月份以来被迫调转方向，在振荡阴跌中传递给人们一种迹象，REITs过去5年的牛市似乎开始接近尾声。

　　截止到今年10月31日，美国REITs市场总市值已经高达3216亿美元。

　　根据REITs的投资类型，可以将其分为三大类：权益类、

房地产贷款类与混合类REITs。

　　尽管表象一片生机，大量资金流向房地产板块，但在此期间，一些意想不到的事情却发生了，即权益类REITs的回报大大低于人们预期。

　　美国SNL金融机构的统计数据显示，2004年，权益类REITs整体盈利增长达到32%，2003年为37%。不过，如果用营运现金流量FFO(Fund From Operation)来衡量，上述两年的数据则分别为3.2%与2.2%，实际增长幅度非常有限。

　　美国房地产投资信托协会认为对收益性房地产经营管理公司而言，净利润并不是一个非常有效的绩效衡量标准。收益性房地产以历史成本为基础来折旧是不适当的，因为以历史成本为基础的折旧计算方法并无法反映出收益性房地产的真实价值。产生误差的关键是在对房地产折旧的处理。

　　仍是分散投资的良好选择

　　相关数据统计表明，2003年，流入房地产共同基金与ETFs的资金创纪录的达到69亿美元。而今年截止到10月26日，仅有27.3亿美元的资金流入REITs。同时，在过去两个月时间内，房地产共同基金发生资金持续外流，已经净流出6.97亿美元。此番资金外流显示出人们对REITs市场日趋保守的心态。

　　依据2005年的预测FFO计算，REITs板块市盈率在14倍左右。与历史水平比较，市场估值已经高企。2000年，即REITs刚刚走向持续牛市的第一年，市场平均市盈率仅仅为8倍。在过去5年时间里，REITs蓬勃发展，市场规模迅速扩大，但真实的盈利水平却未能同步跟进。因此，投资者开始担心，根据REITs目前的估值水平，其未来继续向上空间会受到一定程度抑制。

　　北京时间11月2日凌晨，美联储公开市场委员会以全票通过了将联储基金目标利率提升25基点至4.0%的决定。美联储公开市场委员会指出，墨西哥湾沿岸地区所遭受的飓风灾害导致

能源价格攀升，这可能增加潜在的通胀压力，并已对经济成长和就业市场产生了暂时影响。经济学家预计，在美联储主席格林斯潘明年1月31日退休前，美联储公开市场委员会还将在余下的两次政策制订会议上各加息25基点。

　　尽管预警信号不断在REITs市场闪烁，但如果企业盈利前景相对黯淡，股市依旧保持弱势调整，对REITs而言就是一种利好，仍然会推动REITs板块向上发展。有研究表明，REITs收益回报与其它金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。

　　考察权益类REITs收益与其它投资产品的相关系数作比较，我们可以发现，从1970、1980和1990年代，REITs与其它投资产品的相关性在逐步降低，与NASDAQ100的相关系数在1970年代是0.34，到1990年代末降为0.01。

　　因此，作为一种中长期投资品种，REITs是分散化投资的良好选择，在资产配置策略中仍将发挥其独特作用。

　　(作者任职于上投摩根富林明基金管理公司)