公屋老太与港房委会最后对决 领汇命运依然悬疑 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年07月10日 18:14 21世纪经济报道 | |||||||||
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特约记者 洪馥怡 香港报道 香港首只房地产投资信托基金——领汇The Link，于去年12月上市触礁，香港房屋委员会房委会与公屋居民卢少兰的官司拖了大半年后，7月5日，开始在香港终审法院聆讯。 香港终审法院费时两天完成了有关领汇受到起诉的聆讯，然而并没有当堂作出裁决。
两天来，房屋署副署长麦靖宇均到庭旁听，他没有就记者问询的领汇是否必须上市作出答复，只是表示领汇的上市准备工作会继续进行。 庭审激辩 在法庭上，公屋居民卢少兰以及房委会的代表律师各执一词，雄辩滔滔。 卢少兰代表律师戴启思陈词近5小时。戴启思说：“房委会必须顾及公屋居民的利益、福利及舒适，若把资产售予第三者，将会失去资产的直接控制权和管理权，继而无法履行‘房屋条例’中为公屋居民提供房屋及周边设施的责任。” 他又指出：分拆出售房委会旗下资产并非立法当局的原意，政府曾于1993年修订“房屋条例”，加入第4条2a，房委会获取和持有任何类别的财产，并在符合持有该等财产的条款及条件下处置任何该等财产的权力，可是并没有明确的条文允许房委会出售资产。 戴启思同时在庭上列出多个国外相关案例，称曾有一持牌的国营保险公司分拆出售资产，并且把50%保险客户名单一同出售给某财团，可是法律规定保险公司的权限只在于出售其营运权，而非客户的名单，因为保单资料是客户的财产。在保险公司私有化的过程中，也不可间接出售这类资产，除非法律有所改动，否则绝不容许这个做法。他说：“公司的权力既是由法律授予的，又要受到法律的限制，法律绝不容许公司侵占市民的权益和任意出售市民的资产。” 戴启思还列举了一连串示例说明领汇上市可能会影响公屋居民的权益。他指出，公共房屋并非单纯是住所，还需要一系列的配套设施，例如学校、商场、停车场和医疗设施，《房屋条例》第4条(1)规定，房委会有责任‘确保提供’住屋及附带设施，并加以控制。如果将辖下商场及停车场分拆出售，房委会便变相失去控制权，无法提供上述配套设施并违反了法例。 他解释说，香港政府把资产私有化后，仍另行立例进行监管，但房委会在出售商场及停车场资产后，将失去控制资产的权利，无从履行‘确保提供’住屋及附带设施的法定责任，故房委会变卖资产的决定不合法。如果房委会将商场及停车场交给领汇管理，领汇为从该类设施得到最大回报，一定会用商业市场形式运作，而不会从公众角度出发。他举例说，最后社区商场可能会变成一些主题商场或以吸引游客为主的商场，而商场内的货品也可能变得跟大型购物广场内的商品一样贵，而社区居民亦将难以买到所需商品。 代表房委会的英国御用大律师James Goudie则回应，在出售资产后，房委会的法定责任仍然保留，受影响的人士仍可通过提出司法复核维护权益。James Goudie说：“房屋的定义主要是住宅，而商场及停车场都是随之而来的附属设施，不能说没有提供附属设施就是房委会失责。此外，法例只要求房委会‘确保提供’，并非‘直接提供’或‘提供’，故提供商场和停车场并非房委会的必然责任，有关提供附属设施的责任可以通过第三者履行，而提供的数目和类型也可由房委会自定。” James Goudie又指出，《房屋条例》第4条2a已赋予房委会权力处理自己辖下的财产，规模更不受限制。房委会辖下地皮受政府地契约束，不得随便更改土地用途，因此公众不必担心第三者会改变旗下资产的用途，而房委会亦有广泛权力去履行其法律责任。领汇上市可集资近300亿港元，解决房委会因停售“居者有其屋”为没有能力购买私人楼宇的中产阶层人士而设的房屋而出现的财赤问题，有助房委会继续履行法定责任。 而戴启思则认为，商业租金收入乃房委会的主要收入来源，房委会去年的租金收入达127亿港元。出售资产在长远来说，反而会失去主要收入来源，妨碍房委会履行法定责任。 James Goudie陈词时提出了一系列方案以排解公屋居民的疑虑，例如若居民担心领汇上市后，领汇旗下商场不能提供居民所需的物品，房委会可安排免费的交通工具接载居民到别处购物。此外，房委会可要求政府重新在社区附近拨地兴建商场，或把目前公屋的低层住宅改建成商店等。 聆讯庭审的公屋居民对上述建议大为不满，他们认为一般居住在公屋的人士都是老年人和行动不便的人，若为了满足房委会分拆资产上市的目的，而迫使居民搬迁和造成各种不便的话，实在不合情理。 领汇上市促同类基金推出 东方汇理资产管理业务拓展高级经理邓树勋指出，目前香港市场上还没有房地产投资信托基金REITs类产品，若领汇最终能成功上市，将有助于带动基金界推出同类型的投资产品。“有关房地产投资信托基金的监管条例、上市程序和投资范围已经出台，基金公司现在已有例可循，领汇成功上市对发展其它REITs产品有利，因为基金公司将更有信心推出相关产品，而地产商也会考虑到他们发展的需要而把旗下物业和资产分拆上市。” 2004年底，香港的投资气氛良好，加上领汇有香港政府支持，当时领汇的认购反应热烈，可是随着上市触礁和受官司缠扰，领汇能否上市仍是未知之数。 邓树勋认为，领汇能否再次触发认购热潮需要考虑多项因素，如果投资环境不明朗的话，投资者较倾向投资能提供稳定收益的产品，相反，若投资气氛良好，投资者则倾向投资增长型的产品。 此外，投资者的心态对REITs的成功也很关键，由于REITs产品主要投资于管理完善和提供租金收入的物业，从而给投资者提供稳定收益，因此投资者会把REITs视作分散投资风险的工具。 而地产商考虑是否分拆旗下物业出售和上市时，主要看重物业价值的增长潜力和未来发展需要，若地产市道畅旺，物业价格上升的时候，地产商不会把资产出售。 资料链接： 领汇案件上诉人卢少兰2004年12月8日提出司法复核，挑战房委会分拆出售公屋商场及停车场资产的决定。由于当时领汇上市在即，法庭于2004年12月13日进行聆讯后翌日便下判决，裁定房委会胜诉。卢少兰不服判决，提出上诉。上诉庭其后批准房委会的申请，下令卢少兰须于2004年12月16日前提出上诉。卢少兰提出上诉后，声称未及聘请律师而缺席聆讯，上诉庭遂驳回其上诉。房委会再于2004年12月17日，向终院申请缩短卢少兰向终院提出上诉的期限，但法庭鉴于法例并无赋予终院缩短上诉时限的决定，否决申请，令房委会未及在原定上市期限前取得终极判决，终于12月19日宣布搁置上市计划。 | |||||||||
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