上海海外基金忙圈地 注重长期收益瞄准顶级物业

　　记者 蒋晔

　　今年海外基金加快了在上海楼市的扩张步伐，一季度又有多幢物业落入这些机构囊中。对此，第一太平(资讯 行情 论坛)戴维斯的董事李旭认为，随着国内房地产市场日益透明和金融开放程度的加深，海外基金在国内楼市的收购案例会越来越多，甚至于会走出上海等一级城市向二级城市蔓延。

　　海外基金大举入市

　　记者获悉，日前，来自中东的基汇基金收购了翠湖天地二期18号公寓，此外，大摩吃进了陆家嘴(资讯 行情 论坛)中央公寓一栋楼、嘉吉集团收购了南汇24幢别墅、而高盛则买下了虹桥花苑酒店式公寓。据悉，这些基金购买上述物业的目的是用于对外租赁，而非出售套现。以大摩为例，其所收购的中央公寓是毛坯房，该机构准备投入资金装修，然后作为酒店公寓对外出租。

　　事实上，从2004年底开始，就陆续有海外基金进入国内地产市场，在上海、北京等一线城市收购物业，而去年这一势头逐渐开始加快，不过，当时主要还是以写字楼为主。例如去年1月，澳大利亚麦格里集团旗下基金公司MGPA投入8亿元人民币购买甲级写字楼上海新茂大厦95%的股权；4月高盛旗下Whitehall房地产基金花了1.076亿美元整体购买甲级写字楼上海百腾大厦等。

　　看好发展前景

　　李旭表示，其实海外基金对中国地产业的关注由来已久，只不过由于先前整个行业透明度不高，风险无法预计，所以当时只有一些对大陆市场比较熟悉的港台资金以直接投资的方式进入国内房地产业，而这些海外基金仅仅是在做研究。随着全行业的透明度不断提高，再加上新鸿基、和黄在内的港台资金获利效应的体现，这些海外房地产基金才开始进入中国。

　　“除了获利示范效应外，中国经济对外开放程度的不断加深以及‘押宝’人民币升值等因素也是促使这些基金入市的原因”，李旭说。

　　据了解，自中国加入WTO后，有不少跨国企业将亚太地区总部搬到中国，而上海又是重点，从而导致当地甲级写字楼供不应求。来自仲量联行的一份研究报告显示，未来五年，上海写字楼总需求量将达到154.6万平方米，年平均需求量将达30-40万平方米，但总供应量为145.4万平方米，相比之下，缺口将达到9.2万平方米。

　　注重长期收益

　　与先期进入的港台资金所不同的是，这些海外房地产基金大多是采用收购现成物业的方式，而且瞄准的是顶级地段的顶级物业。之所以采用这种方式，主要是因为现成的物业往往已进入收益期，今后的投入产出都是可预期的，透明度比较高。相比之下，自主开发建设，由于周期比较长，资金沉淀较为严重，“不过，一旦时机成熟，这些基金也有可能会参与到开发环节，毕竟自主开发的收益率要高一点”，李旭认为。

　　在盈利模式上，海外房地产基金比较看重长期收益。从已发生的收购案例来看，这些基金无一例外的对高档写字楼或公寓发生兴趣，而且收购过来后，也是通过对外出租获取租金收益，而不是出售后套现。这是因为基金的持有者普遍出于资产保值增值的目的，因而非常看重稳定的收益率。李旭分析说，保守估计，目前上海黄金地段的物业年出租回报率普遍在7%以上，如果经营有方，这一数字有可能超过10%。“因而除非是出现了超出理性的繁荣，否则这些基金不会套现”，他表示。