内地物业东南飞 香港借力造亚洲REITs中心

　　见习记者 于晓娜 香港报道

　　香港REITs(Real Estate Investment Trust)热潮在领汇上市之后，可谓风生水起。

　　2月16日，瑞银投资银行亚洲房地产研究部联席主管梁贤杰表示：受到综合地产公司希望加速资金周转的推动，亚洲房地产投资信托基金(以下简称“REITs”)市值有望在2010年 或之前提升至1000亿美元。

　　目前，亚洲REITs市场的市值共计110亿美元。

　　魅力香港、新加坡

　　自去年底领汇(0823.HK)在香港上市之后，香港市场发行并上市的REITs共有三只，包括领汇、泓富产业信托(0808.HK)和越秀房产信托基金(0405.HK)。

　　根据香港

证监会的数据，目前三只REITs总市值约为50亿美元(约390亿港元)。

　　新加坡REITs自1998年起步，1999年新加坡交易所(以下简称“新交所”)颁布了有关REITs的法律文件。2002年7月，该国首只REITs——嘉茂商场信托——上市。截至目前，在新交所上市的REITs共有7只，总市值约为100亿新币(约54.5亿美元)，规模较香港略大。

　　“新加坡的优势之一在于该国政府的政策扶持。”瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇告诉记者，“由于新加坡独特的地理和政治经济情况，其唯一的出路就是走高增值路线，其中之一就是，通过各种积极的扶持和推广，使该国成为一般的金融中心，一个资金集散地。”

　　而其REITs市场最吸引人之处便在于低利率。由于利率相对其他市场为低，地产商可以大大节省其融资成本。比较来看，香港目前的融资成本在3厘-4厘，而新加坡仅为1厘-2厘。

　　然而，香港作为亚太地区最为重要的金融中心之一，其资本流动性及融资能力都比较强，因此，业内人士普遍认为，香港REITs将很快超过新加坡，成为亚洲最大的REITs中心。“亚洲的REITs格局将会以香港为主，新加坡为辅。”专门从事房地产信托基金研究的孙飞博士断言。

　　此外，由于香港邻近内地，国内房地产物业经由香港分拆为REITs份额上市更为便利。而且目前国内REITs尚未真正启动，而房地产业的融资需求却极为庞大，这无疑可以给香港REITs市场带来巨大生机。

　　国内地产的香港路径

　　2005年12月12日，越秀房产信托基金开始对全球发售。虽然越秀号称是国内首只REITs，但其上市地点却在香港，因此越秀REITs的诞生，实际上并未打破国内REITs市场的零纪录。

　　然而，越秀REITs模式却足以给国内房地产商某些启迪。

　　越秀REITs的上市资产均是大陆物业，包括广州天河区的城建大厦、财富广场、维多利广场及越秀区的白马商贸大厦，物业总建筑面积约为160651平方米，主要用于办公室、零售商店及其他商业用途。

　　越秀的REITs路径可以简单概括为：将国内的房地产业务，通过在港上市的母公司，组成资产池，再以REITs形式在港上市。

　　“这种方法可以给有意发行REITs的内地房地产商一定的借鉴。”孙飞表示。

　　然而，如果母公司在国内，则仍需在港注册一个壳公司，然后再把国内物业通过该壳公司以REITs形式在香港上市；或者选择被境外公司或REITs收购，以实现上市。

　　蛋糕拱手让人

　　目前，我国大陆房地产信托市场尚处于准REITs阶段。其与REITs之间的最大区别在于，“REITs可以公募，可以上市流通，以基金的形式存在，而我国现有的房地产信托，除了不能上市流通之外，还有200份信托合同的上限规定。”孙飞告诉记者。

　　据统计，国内目前有59家信托公司发行了房地产信托，但由于有200份信托合同的上限，因此规模都很小。

　　孙飞认为，国内发行REITs的瓶颈在于“软件”，即立法的缺失，而不是“硬件”的不足。由于REITs不涉及法人治理结构及控制权争夺的问题，相比股票来说，发行应该更加容易，上证所和深交所实际上已经具备了REITs的流通条件。

　　目前，我国相关的法律法规，只有《信托投资公司集合资金信托管理办法》和《房地产信托管理暂行办法征求意见稿》，其中虽然有部分接近REITs的规定，但还不是真正的REITs。

　　据悉，关于REITs的立法目前已在研究阶段，但具体何时出台，尚没有具体时间表。

　　“REITs的立法，实际上并不一定要在人大的层面进行，由

银监会牵头，人行、外管局、税务总局、工商总局等部委联合，国务院出台相关条例就可以解决这个问题。”孙飞表示，在金融业对外开放等外力作用下，REITs立法的速度有可能加快。

　　“如果立法在两年之内完成，则影响还不是很大。”在被问到国内地产商是否会因此放弃在国内发行REITs而转由香港或新加坡上市时，孙飞表示，“如果三五年问题还没解决，那地产商肯定会放弃国内市场，最终造成巨大的资源流失。”