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□记者 黄立锋 深圳报道
日前，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月份征询市场意见后的相关总结。总结涉及诸多重要内容，其中包括证监会将放宽香港房地产信托投资基金(REITs)投资海外物业的限制。
这是条不起眼的小消息，对内地房地产界来说，却是石破天惊。换一个角度，香港证监会这一举措，实际上相当于允许内地或者海外的发展商将其在内地的商业地产项目以REITs形式在香港上市。为此，记者昨日采访了资深香港投资银行家，他们表示了如上看法，并认为这将有助于使国内房地产项目运行更平稳。
香港放宽投资海外房地产限制REITs实际上是一种典型的资产证券化投资工具，即原物业发展商将其旗下部分或全部物业资产打包，成立专业的基金公司，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。这样，发展商可以套现发展下一个项目，而资金有限的投资者也可以获得投资房地产业的机会，获得租金和增值收益。
今年3月，香港证监会就允许证监会认可的房地产基金投资于海外物业这一建议向市场发出咨询函，并收到19份意见书。这些意见书都一致支持放宽投资地域限制，以及根据《房地产投资信托基金守则》规管所有证监会认可的房地产基金的建议。针对证监会提出的其它建议，包括提高杠杆比率及考虑若干不常见的产品特点的措施，如以房地产基金单位来支付管理费等，响应者同时普遍表示欢迎。
6月16日，香港证监会正式发布了相关总结，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球各地的房地产。
国内商业地产可以赴港上市香港房地产信托投资基金可以投资海外房地产项目，反过来看，这句话实际上相当于允许国内发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产信托投资基金，然后注入其在内地的商业地产项目，继而在港上市。
就这一看法，记者昨日联系了香港投资银行界著名的“双子星”，麦格里证券董事总经理兼投行负责人温天络和软库金汇执行董事兼投行负责人温天纳，他们验证了记者的猜测。温天络表示，“这是对的。我去年刚替在新加坡上市的A-REIT 进行了3亿美元的增发。按照香港市场上REITs的运作方式和有关监管，这次的政策放宽的确允许中国内地的房地产以REITs方式在港上市。”
同时验证记者猜测的还有另一条消息。记者6月21日获悉，国内已有发展商闻风而动。广州市的主要地产商越秀投资(资讯 行情 论坛)(0123.H K )已经打算通过REITs方式，分拆旗下60万方米商业地产组合中的一部分赴港上市，集资约20亿港元。据悉，这些地产组合在2004年底给越秀投资带来了大约3.67亿元的租金收入。由于去年领汇基金上市最后因司法诉讼而流产，因此若赴港上市动作快，越秀可望成为香港首只上市的REITs。
有助国内房地产项目的稳定运行放宽投资地域限制对香港的房地产信托投资基金显然是好事，但对国内的房地产业又会带来什么影响？温氏孪生兄弟表示，国内的房地产项目运行将更加稳定，但对一次性买断的住宅市场直接影响有限。
温天纳表示，香港投资人将有更多的选择，一些现在没有投资国内房地产项目的投资人将有更多投资国内优质项目的机会；由于投资人基础扩大及质素提升，国内的房地产项目有机会趋向更加稳定。
温天络则指出，“这对内地一些高素质的已经拥有大量建成商业性房地产项目——如商业大楼、商场、公寓、甚至货仓等的发展商来说是一个好消息，他们可能需要进行某程度上的套现，再去发展新的项目。现在他们可以选择合资成立房地产投资信托基金管理公司，这对国内专业房地产专业管理人的发展可以算是一个里程碑。不过，REITs是一种以租金收益证券化为标地的融资工具，它对一次性卖断的住宅市场的影响很有限，甚至没有影响。”
温氏兄弟同时指出，以REITs方式在港上市，投资人对投资项目及其收益率要求非常高。温天络预期，香港市场对投资国内物业的RE鄄ITs的收益率要求可能高达10%。
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