房地产保证基金投资全球优质REITs 保本保息

　　理财主笔 刘念 每日经济新闻

　　一种新型保证基金———房地产保证基金最近在香港面世。该基金由法国兴业旗下的领先资产管理公司推出，既有保本保息的承诺，又投资于全球的优质房地产投资信托基金(REITs)，可以在分享全球楼市增值收益的同时，不担心资金安全。

　　4.75年保证票息平均每年2.5%

　　这只房地产保证基金投资期限总共4.75年(4年9个月)。收益分为两个部分：一是保证票息，投资者将于第一年及第二年结束时，分别获取6%的保证票息(即按每基金单位面值10美元计算)；二是基金到期时的潜在回报，这取决于基金挂钩的一篮子环球上市REITs(总共15只)在投资期内的收益情况。

　　计算公式为：10美元×[(参与率×平均篮子升幅)-12%]。所谓参与率，是基金参与篮子收益率的比率。由于尚在发售期，参与率还未最终确定，但范围在35%-65%之间。而篮子升幅的计算，则取决于在投资期间，每隔半年的观察日那一天，挂钩证券相对于基期(基金发行日)的价格涨跌。

　　即使在最坏的情况下，投资者的潜在回报为零，也不会影响已经获得的票息和本金。该基金总共12%的保证票息，平均每年2.5%。但要注意的是，只有持有到期，才能享受保本保息待遇。

　　零息票据与期权结合

　　该基金不会直接投资于房地产物业。基本的运作模式，是将基金资产中的约八成投资于美元贴现零息可转让存单，到期以面值赎回，用以支付到期时基金单位的赎回价。而余下的资产，扣除管理费等费用后，将用于购买15只在澳洲、欧洲、日本、新加坡及美国上市的REITs挂钩的期权，以获得保证票息和潜在回报。

　　这15只房地产信托基金必须符合以下几个条件：在证交所上市；标准普尔信贷评级至少在“BBB-”或以上；在彭博社的分析报告中，获得至少80%分析师“买入”或“持有”的评级。

　　入场费约2.34万港元

　　房地产保证基金的入场费为3000美元(约2.34万港元)。该基金的预缴管理费为4%，加上年度管理费0.15%，基金的资产净值约为投资额的95%。然而，12%的保证票息，则是按照基金的发售价(即投资额)来计算派发。

　　法兴结构产品部高级副总裁区肇辉说，将会通过11家零售银行销售此基金，最低发行额为2000万美元(约1.56亿港元)，暂时还没有目标发行额。

　　着眼香港以外房产市场

　　领汇房地产信托基金与领先房地产保证基金有所不同，第一个不同之处在于，领汇本身就是一只待上市的的REITs，而领先推出的这只房地产保证基金则是分散投资于全球各地的上市REITs，应该是一种“买基金”的基金；

　　其次，领汇尽管对前两年的派息率进行了承诺，但上市后，价格随时可能发生变动，并不能保证投资者的本金不受损失；

　　第三，领汇以投资香港物业为主，而领先房地产保证基金则着眼于香港以外的发达市场，于全球楼市的涨跌息息相关。从这一角度来说，更有利于香港本地投资者在全球范围内分散风险。