香港房地产基金投资地域放宽 行将出海觅食

　　特约记者 洪馥怡 香港报道

　　香港证监会中介团体及投资产品部执行董事张灼华表示，证监会已收到多项REITs投资海外物业的业务模式查询，但不愿评论是否以内地物业为主。

　　投资地域将放宽

　　香港证监会以往限制房地产基金只能投资香港的房地产市场，但该会察觉到市场期望房地产基金能灵活地投资于海外不动产，为投资者提供更多的选择。该会旗下的房地产投资信托基金海外房地产投资专责小组，正在研究房地产基金投资海外物业应符合的最基本准则，以及与业界讨论香港房地产基金市场日后发展运作的情况。

　　在咨询文件中，香港证监会建议制定“应用指引”，“指引”内规定所有房地产基金不论投资于香港或海外物业，都应受到相同制度，即房地产投资信托基金守则规范，不应就不同司法管辖区而设立不同规则。“应用指引”也规定资产管理公司对房地产基金的管理需承担全部责任。

　　香港证监会20个月前公布房地产投资信托基金的守则，其中禁止有关基金投资非本港物业，这与当时的市场主流意见相悖。

　　据了解，香港证监会当时考虑的是中国内地的物业产权及法制与香港有异，部分出事的香港上市公司不少是因为内地的物业产权不清而造成的。由于REITs尚处萌芽阶段，一旦投资者利益受损，将严重打击这种新产品的发展，权衡利害下，便订下了海外投资的限制。

　　不过，有证券界人士担心，内地物业产权不清的问题，可能会令投资者面对很大风险。对此，张灼华表示，管理REITs的基金经理，有责任确保所投资的物业有清晰的产权，而且他们必须对其所投资的物业尽职审查。张灼华又指出，由于内地难以就产权购买保险，故咨询文件并无要求一定要为产权购买保险。

　　投资风险进一步分散

　　香港财经分析师学会前会长麦勤创认为，香港证监会放宽投资地域限制有助于房地产投资信托基金的发展。他说：“若REITs只可投资香港物业，局限很大；而且一般的香港市民也有置业，REITs若无法投资海外市场，便难以分散风险。至于投资者的保障，最重要是基金经理及销售人员向投资者作出充分披露，投资者也应主动了解产品的风险和回报等相关细则。”

　　香港投资基金公会发言人黄王慈明相信，机构投资者对房地产投资信托基金很有需求。

　　张灼华表示，香港证监会将透过两项监管措施，保障投资这类新产品的权益。包括引入发牌制度监管REITs基金经理，其必须具备丰富的投资经验和风险控制手法才能获得牌照；如基金经理未能履行职责者将遭受纪律处分，包括除牌等。

　　另外证监会还会制订基金守则及应用指引，当中强调REITs基金经理有责任进行适当的尽职审查和管理海外投资的风险；订立有关企业管治和透明度的要求，特别是有关披露海外投资风险的规定。

　　由于投资海外会涉及汇率风险，基金经理需要对其进行对冲，而海外物业的房地产基金的融资比率一般会较高。因此，香港证监也会进一步咨询市场，是否有需要把房地产基金的杠杆比率上限，由现行的35%提高至40%或者50%。现在其他国家该部分的比例为新加坡35%、澳大利亚35%-40%，美国则可高达50%。另外亦会检讨接纳不常见的产品特点，例如是否容许以发出REITs基金单位来支付管理费。

　　另外，香港证监会又指出，目前该会就房地产基金的申请统一收取二万元的费用，建议检讨有关费用，以达到收回成本的水平。

　　海外投资者有意赴港推REITs

　　香港证监会中介团体及投资产品部执行董事张灼华说，已有海外物业投资者，有意在香港推出REITs，并已向香港证监会提交其商业模式等资料。她没有披露当中是否包括内地物业，只说香港是国际资本市场，投资者并非只是对内地物业有兴趣，对美国、澳大利亚及加拿大等海外物业也有兴趣。

　　星展银行大中华区财资及资本市场主管张宗永较早前曾表示，星展正筹组一只南中国地区商场物业的REITs，希望今年内到新加坡上市，估计市值最少20亿元。据知该行尚有多项内地物业组成的REITs在洽谈中，市场近日更传出今年是新加坡房产基金的丰收年。

　　摩根大通香港企业融资主管梁嘉彰称，确有不少市场人士积极研究将内地物业组成REITs上市的可能性，她认为香港证监会今次建议放宽地域限制，是在市场发展机会与风险之间取得平衡。她认为不少发展商在内地投入了大量资金发展优质物业，以REITs形式出售正好提供理想的套现途径，令资金运用更具弹性。

　　香港财经分析师学会前会长麦勤创亦表示，REITs放宽投资地域限制，无疑为香港散户投资者提供分散地产投资的途径，因为不少香港投资者自置物业，使本地物业在投资组合中占极大比重，这样不利于分散风险。