变换投资模式加大投资力度 海外基金楼市谋变

　　□晨报记者 丁利民 刘畅

　　“目前上海项目收益良好，由于地产升值，所以决定出售部分物业。”3月17日，荷兰国际房地产中国区资产管理总监江浩思对记者如此表示，他所指的物业是“网球俱乐部和公寓”项目二期，这个由海外基金投资的项目将从只租不卖，开始对外发售。

　　仅隔一天，由北京大学以及新汉业机构联合举办的“上海地产(行情 论坛)高层论坛”上，海外基金再度成为热门词。麦格理投资银行下属房地产基金第一中国房地产发展集团首席投资执行官姚蔚表示，以今年1月25日收购新茂大厦为标志，麦格理的中长期基金已经进入中国市场。

　　种种迹象表明，在上海等城市投资试水成功之后，一些海外房地产基金正悄然发力，谋求进一步的作为。

　　基金变换投资策略

　　3月17日，荷兰国际房地产在沪独资开发的“网球俱乐部和公寓”项目二期开盘，与5年前一期项目的“只租不卖”不同的是，超过一半数量的物业将瞄准海外的投资客出售。

　　据了解，此次将出售120套物业，每套50万-70万美元。荷兰国际房地产中国区资产管理总监江浩思表示，“荷兰国际房地产”隶属荷兰国际集团，是较早以基金的形式在国内开发项目的外资房产商，目前上海项目收益良好，由于地产升值，他们决定出售部分物业；此外，他们还酝酿在北京开发项目，物业类型也是针对外籍人士的高端住宅，而获得土地的方式除了参股也有可能是“买断”。

　　作为麦格理银行的房地产基金，第一中国房地产发展集团在沪亲自开发几个楼盘后，也在谋求转型。“今后将改自己运作为投资，第一中国将逐步淡出，而麦格理投资收购部将会越来越强势”第一中国首席投资执行官姚蔚称。

　　策略调整的背后，将是大笔资金的支撑。据姚蔚透露，2005年3月，麦格理全球顾问基金融资3.2亿美元，70%将投向亚洲，其中的相当一部分又会投向中国，与此同时，2005年总投资额为5亿美元的工业基金也将进入中国，多数将投资于物流和工业领域。

　　在物业收购方面，除了新茂大厦，还有一些新的计划正在酝酿。“所以花钱的压力很大。”姚蔚笑称。

　　大摩要求年回报率超过20%

　　尽管海外房地产基金对中国市场的投资信心逐渐增加，但到目前国内房地产商成功“迎娶”基金的少之又少。

　　“决定投资一个项目的谈判中，只有10%-20%的时间是讨论项目，40%-50%是讨论合作模式，其他时间是讨论资金如何进出的问题。”姚蔚说，这两年她仅在上海考察的项目就有400多个，有时候一天就要谈3个项目，但最终选中的只有4个项目。

　　与姚蔚同登“上海地产高层论坛”的复地集团总裁范伟，对于与海外房地产基金的合作颇有心得，复地正分别与摩根士丹利房地产基金和荷兰ING合作开发住宅项目。

　　“这是一个值得中国房地产企业尝试的途径，对于开拓眼界，借鉴国外经验很有帮助。”范伟总结称。类似摩根士丹利这样的房地产基金，对于投资亚洲房地产市场，要求资金的年回报率要超过20%。因为它们觉得亚洲是一个新兴市场，存在国家和政策的风险，收益和风险必须平衡。

　　房地产基金的周期一般5年，只有住宅项目能在短期内实现投资回报，快速退出，因此，很多来中国的房地产基金一般都明确约定只投资住宅。不过它们有别于所谓的“热钱”，它是直接参与开发项目，获得回报。

　　范伟说，这些基金在投资时，特别注意规避风险，一般来说，它们会聘请强大中介机构协助调查投资项目，而且制订法律文件时，会把所有觉得应该防范的风险都写进去。海外房地产基金一般会要求与之合作的国内公司必须诚信、透明，还必须拥有良好的企业声誉。

　　据国际注册商业房产投资师(CCIM)协会2005年主席梁建纲介绍，欧洲基金公司对中国的房地产市场也很感兴趣，有些先进入者已经在两年内收回了投资，但是高收益的市场也往往伴有不稳定的因素，而且国内“产权保险”、“外汇自由进出渠道”等方面还缺乏政策保障，所以基金进入前也很谨慎。

　　有迹象表明，海外房地产基金正悄然发力。