领汇魅力无人能及 REITs成通往职业房东之路

　　陈春东

　　近几年市场上崛起一个新的职业——“房东”，投资买房买商铺然后收租赚钱，不仅收益不菲，而且每个月都有稳定的现金收入，让许多整天面对上市公司永无止境地圈钱的股民欣羡不已。但个人投资物业不仅需要一笔不菲的起步资金，还要承担物业维修费用，与各种租户包括“赖皮三”式的人物打交道，其精力耗费和管理难度让人却步。2004年12月16日 ，香港房屋委员会公开招股并将在港交所挂牌的房产投资信托基金(REITs)——LINK REIT(领汇房产基金，简称“领汇”)，打通香港股民进军房东的通道，成为香港市场继盈富、地铁及中银等大型热门股之后，最受富翁和小市民欢迎的一个投资工具。

　　REITs 专业房屋收租人

　　“不会亏的，有7厘息，人人都想要，我希望能认购5亿单位REITs，但最后能认购到1亿就很不错了……无论从资产还是管理角度看，都非常值得投资”，港交所上市的恒基(0012)主席李兆基向媒体朋友毫不忌讳地说。新世界(资讯 行情 论坛)(0017)的郑裕彤对此也饶有兴趣。而香港市民更是全家总动员，无论老少，只要有账户者皆出动认购，希望能够认购最多的份额。REITs为什么会受到如此追捧呢？

　　REITs，全称为“Real Estate Investment Trusts”，也即房产投资信托基金，它是一种集合一些投资者的资金，然后聘请专业的基金经理来投资和经营各种类型的地产项目如商场、写字楼、厂房、住宅和停车场等，从而获取收益的投资产品。而基金经理的职责就是根据房产市场行情的起落，决定买入或卖出相应的物业资产，或者就个别物业进行装修、推广宣传以提高物业租金收入，以提高整个REITs的利润。

　　这种房产信托基金产生于上世纪80年代的美国，随着许多巨型购物中心开发融资需求，90年代得到了飞速的发展的。到2003年，全美公开发行的REITs达171家，总资产近2000亿美元。而近年来，不少港人退休后热衷于买楼收租以过上稳定的退休生活，对REITs有着巨大的潜在需求。在各种力量的推动下，2003年港监会拟定了《房地产投资信托基金条例》，为REITs在香港的推出铺平了道路。此前，香港首富李嘉诚的长实集团已率先安排了置富产业基金(Fortune REIT)在新加坡上市。

　　而此次推出LINK REIT的香港房屋委员会，一直以来持有大量的公有房产资产如屋宇、商场及车位等，同时以所获得的租金等收入负责向香港市民提供补贴住房。但近年来，房委会下属资产由于其公有形式，在经营管理方面受到过多的约束，其经营效益一直无法与私有房产商场相比，面临破产的困境。为此，房委会分拆旗下的部分商场和停车场，组成LINK REIT领汇的房地产投资信托基金，一方面希望用募集资金弥补预算赤字，另一方面则希望将资产交由专业的基金经理按照私人商场的形式运营管理，通过这种变相的私有化来提高经营绩效。

　　而从REITs在世界各地的实际运行情况来看，其收益也确实不负众望。我们从表1看到，部分地区的REITs基金的平均收益与当地的10年期债券收益率相比较，具有非常显著的优势。

　　领汇无人能及的魅力

　　REITs普遍收益较高，对投资者具有非常大的吸引力，而领汇收益率比当地债券收益率更是高达3.2%，为各地REITs最高，让许多人趋之若骛。领汇何以能如此出众？

　　目前领汇房产基金的上市资产主要包括商场和车位两大部分。商场部分资产主要有房委会旗下151个，总面积达1876万平方尺的商场，占全港商场的9.2%，为全港最多。总共有租户9200位，平均每户租期10年左右，相当稳定；而且按租金额排名前10位的租户占出租总面积的22%，有一定的集中度，便于管理。

　　停车场方面，领汇有178个停车场共7.9万个车位，占全香港的13%，其中很多与大商场相连。目前该部分车位的使用率只有73.4%，与同业相比还有很大的改善空间。

　　领汇的资产中未来租金收入方面有很大的上升空间，香港购物中心规划及管理专业协会会长陈善荣表示，“虽然房委会对商场店铺也是通过招标按照价高者得来管理，但其租金水平远低于私营商场，未来房产资产交由专业管理层经营后，只要经营得当，多做一些宣传，租金肯定会有很大的上涨”。未来每年都会有部分出租合约到期，而领汇的资产通过适当的经营管理，对租金重新定价，分析师预期可以上调15-20%左右。

　　由于过去管理不当，通过“公转私”在收入方面有很多拓展空间外，在成本控制方面通过管理也能换取很大的利润空间。有分析师指出，“根据房委会的年报，过去几年其商业楼宇的成本占收入的50-60%，高于市场上租务股的35-40%。领汇以企业方式管理后，预计2005年成本能下降到45%”。也就是说，假使租金不变，仅裁减成本就能使领汇在未来两年的利润提高37%。

　　目前领汇由香港前任房屋协会执行总干事苏庆和担任行政总裁，恒隆地产(行情 论坛)的前执行董事李鸿钧出任财务总监。苏庆和在公营房屋及商场方面有多年的管理经验，李鸿钧则在私营房屋及商场方面有多年的管理经营经验，并且擅长财务管理，两者组成了绝好的搭配。苏庆和上任后第一次与媒体见面时，就表示领汇的物业确实有很多挖掘的空间，这与大家预期的比较一致。但他认为，要让改革初见成效至少要3年，这与业内人士的预期也甚为吻合。香港各大行分析师估计，到2007年，领汇将会出现一个收入高峰期。

　　而香港政府为领汇聘请的行世邦魏理仕独立估值师，用现金流量贴现法预测领汇的总资产为308.5亿港元，净资产219亿元，预期未来两年领汇的收益率大致为6.8-7.5%，与领汇的两位保荐人瑞银集团和汇丰控股(行情 论坛)的预测基本一致。而领汇在其招股书中亦提出2005年度每股不少于0.1976元及2006年每股0.7204元的派息。

　　提到领汇的收益率，许多人会想起地产收租股，认为同样受地产行情回升及租金上涨的影响，地产收租股收益率可能会更好。但据统计，香港大部分地产收租股的收益率只有2%，与领汇的7%预测收益率相去甚远，甚至许多蓝筹股也不能企及(如表2)。

　　而在派息率方面，领汇亦是无股能及。领汇在港监会对REITs派息率不低于90%的规定上，承诺将可分派盈利100%地派发给投资者。而上市公司往往很难做到这一点，并常常因为业绩倒退或者亏损，减少派息或索性不派息。在香港地产股中，最慷慨的希慎(0014)，派息比率也只有69.52%。在高息蓝筹中，则只有恒生98.2%的派息比率能与之匹敌。

　　领汇作为香港首只房产信托基金REITs，不仅迎合了许多投资者变相买房收租的需求，其高收益亦是许多“食息族”的最好选择。

　　内地REITS胎动中

　　近几年内地房产市场也表现得热火朝天，投资房产收益更是可观。业内专家根据上海、北京等地的数据统计认为，如果在内地市场成立房地产基金，投资年净收益率可高达20%～50%，这使得各路资金“蠢蠢欲动”。但由于没有相应的房产投资基金等投资工具，大多以个人投资为主，当中除了温州炒房团式赚取差价的投资外，也出现了一大批职业房东族，安心收租赚钱。

　　据了解，目前内地的房产基金主要有两种类型：一类是开发型，如目前各信托投资公司为各房产开发商发行的房产信托计划，并承诺固定或者浮动的信托收益。据统计，自从2003年央行121号文件和国务院18号文件严格了房地产贷款条件之后，2003年4季度房地产信托计划发行项目多达37个，2004年上半年发行63个，共募集资金100亿，此外，还有各类外资基金公司的房产信托项目。

　　另一类是收租物业型，目前主要是外资公司在进行这样的投资，如荷兰投资信托基金管理公司Rodamco Asia，与香港置地合作收购香江花园第三期，收购上海盛捷国际服务公寓和上海盛捷高际服务公寓，整体收购浦东浦项广场，将其作为长期持有的收租型物业。

　　REITs在内地一度成为各房产商新融资方式的热门话题，但由于内地至今依然没有相应的《产业投资基金法》，还存在法律法规的瓶颈，现存基金多以境外注册或者信托投资公司的形式生存。如2003年9月份由中国住宅产业商会发起设立的“精瑞基金”就是采取在香港注册基金、境内注册投资公司的形式运作；而2003年12月北京国投推出的法国欧尚天津第一店(行情 论坛)资金信托计划，在很大程度上仿效了REITs的运行模式。

　　正如首创集团的董事长刘晓光所说，“《产业投资基金法》不出台，REITs不能获得“‘出生证’，但不见得不能先‘投胎’。对于有些人而言，没有准生证，就不敢怀胎，但对有的人而言，就可以先怀胎，到底何时降生，由自己把握，想什么时候生，就什么时候生”。

　　(作者为上海交通大学安泰管理学院EMBA)