2005年海外基金兵临中国地产 整体收购渐热

　　本报记者 李小刚

　　通过成熟物业整体收购，在风险控制方面，机构投资者获得的最大好处首先是对整幢物业的控制权，并和中国地产开发商逐步显现出功能分工，实际上形成了一道防火墙，有效地屏蔽了中国土地交易市场、开发商财务和管理的不透明所形成的巨大的开发风险，只承担投资风险，满足了其低风险的前置要求

　　新加坡嘉德置地集团估计未来收购的商场项目资产价值将达到人民币100亿，而且很可能希望通过这批优质资产，在新加坡发行中国商业房产基金。一旦该基金能上市成功，这将会成为首例海外基金收购中国商业房产海外上市的案例，届时将带动更多境内外资本进入中国的投资市场

　　虽然2004年中国央行紧缩银根的政策导致了许多发展商资金链的紧绷，继而徘徊在境外数量巨大的海外房地产基金成了发展商望穿秋水的救命稻草，但事实证明这些基金有负众望，对去年资金匮乏的地产市场并没有起到太大的融资作用。

　　如果说去年的海外基金仅仅是“雷声大、雨点小”的话，那么刚一到2005年，似乎海外房地产基金已经开始真正发力了。

　　信托管理办法打开闸门

　　虽然海外基金进入中国地产市场的愿望比较强烈，但据业内专家介绍，中国地产资本市场与国际资本市场的巨大差距所形成的地产开发、财务管理和公司管理等种种不透明的障碍，阻止了海外基金的进入。

　　此前惠泽中国控股有限公司主席兼精瑞住宅产业基金筹备组主席高广垣在接受记者采访时说得更加明白，“我在筹备住宅产业基金的时候会碰到很多法律上的问题，确实不容易解决，因为它有很多法律障碍，”而对于海外基金，他更是指出这就要涉及外资怎么进来怎么出去，以及没有产业基金法到底会不会牵扯到非法融资的问题，这不是那么容易解决的。

　　不过，高广垣的担忧在2004年10月18日因银监会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》而开始转变了。从内容上看，从事房地产信托研究的专家洪曦认为，银监会的这份文件其实是在认可房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持。

　　洪曦向记者表示，这主要体现在房地产信托产品规模上的变化。有关房地产信托200份的限制在一定程度上限制了信托产品发放的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具有经济性，“但是这个意见稿开始有条件地放开了200份的限制。“公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”的信托公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，房地产信托对地产项目的作用正在放大。单就这一条来说，信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国产业基金的发展创造着条件。

　　与洪曦的观点相似，戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司投资部的助理董事叶建成也持有相同观点。他认为，即将推出的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》实际上引入了作为国际地产资本市场基石的不动产基金法的概念，作为不动产基金的雏形已经显现。

　　根据戴德梁行近日发布的一份报告分析，这个管理办法将为机构投资者创造灵活的退出通道，这个办法的出台也将推动中国国内机构投资者队伍的扩大，从而使机构投资者持有的物业更具流动性。叶建成认为，“二级市场的活跃会给现在进入上海地产(行情 论坛)市场购买物业的海外基金提供很好的退出途径，也会有利于物业的升值。”

　　因此，根据戴德梁行的预测，由于新的房地产信托管理办法的出台，将会给中国地产资本市场带来新变革的另一主要动力，2005年中国地产资本市场的机构投资者时代已经来临，将会有更多的海外基金进入上海，乃至全国的地产市场。

　　整体收购渐热

　　事实上，2005年刚过，上海地产市场就出现了一股新的投资潮流。

　　根据最近几家国际知名的房地产咨询公司负责人的透露，海外机构投资者目前开始在上海寻求整幢物业进行收购，这其中尤其以甲级写字楼和酒店最为抢手。

　　“我在上个星期就接触了四家海外机构投资者。”叶建成用自己的亲身体验来说明目前海外基金对上海地产市场的热衷。而且他透露，目前海外基金进入上海地产市场已经从以前主要参与项目开发向收购已经建成的成熟物业转变，“海外基金逐渐向国际资本主流的投资模式———成熟物业整体收购转移。”因此他认为，2005年成熟物业整体收购将是中外机构投资者新的投资热点。

　　叶建成向记者提供了戴德梁行关于成熟物业整体收购的分析报告。该报告显示，“从风险控制和对应的投资收益两个方面来考察，通过成熟物业整体收购，在风险控制方面，机构投资者获得的最大好处首先是对整幢物业的控制权，并和中国地产开发商逐步显现出功能分工，实际上形成了一道防火墙，有效地屏蔽了中国土地交易市场、开发商财务和管理的不透明所形成的巨大的开发风险，只承担投资风险，满足了其低风险的前置要求。同时在投资回报方面，机构投资者在取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的投资回报的同时，作为实际物业拥有人通过长期持有的方式能够分享到高速成长的中国地产资本市场所特有的资本升值———市场价格变化。”

　　业内很多专家也都认为，其实目前海外基金进入上海整体收购成熟物业，除去目前在写字楼市场有着丰厚的租金回报之外，更重要的是看好上海地产市场长远的发展前景，长期持有的物业同时能够带来价格的上涨，对海外的机构投资者有着致命的诱惑。戴德梁行投资部的分析显示，以服务式公寓为例，通常持有2-3年的物业，投资者的资本升值可以达到一倍。

　　因此，那些优势区位的优势物业和价值被低估的物业会受到海外基金的青睐。因为那些有区位优势的物业，保值、增值的能力很强，随着优势区位的可开发土地的不断减少，价格会随之上升。而价值被低估的物业在外资收购后，通常会投入一定的资本，进行翻新和装修，引入具有良好市场信誉和品牌的物业管理公司提供高水准的物业管理服务，从而大幅提高物业的市场价值。

　　而且叶建成表示，由于新的房地产信托管理办法将为房地产基金的出台创造良好的条件，所以中国国内的房地产机构投资者也会逐渐兴起，那么在1-2年内成熟物业整体在转手之后会得到更多房地产基金的追捧，这为投资者卖掉持有的整体物业解决了后顾之忧。

　　中国房产海外上市

　　整体收购中国成熟物业的海外基金可能有着更加深远的想法。

　　根据资料显示，新加坡房地产公司嘉德置地在2004年最后一个月开始在中国大胆出手，在深圳以1.2亿美元收购6个商场，并在北京以2.1亿美元收购了2个商场。

　　戴德梁行方面认为，随着2005年初嘉德置地公布两个大型商场的收购计划的悄然来临，新的海外房地产基金投资模式正在出现。这家海外基金已经与两家著名的国内连锁百货经营商签下合作协议，将收购经营商旗下发展及经营的全国性商场物业组合，原业主即将承租及经营出售后的商场。这家新加坡公司除了获得稳定的租金收益外，还可以利用中方合作伙伴所拥有的丰富房地产资源，迅速建立一个泛全国的收益性物业组合。

　　叶建成表示，中国零售市场日益发展，对商铺物业的需求也很强大，2004年底中国开放外资零售商的管制，这些都为外资资金进入中国投资商铺物业提供了一个极好的入市机遇。2004年大型外资连锁经营商纷纷增加在中国的投资，以迎接新的市场机遇。与此同时，内资零售经营商亦不断扩充经营规模，增加市场份额，以抗衡外商的竞争。于是内外资的零售商有着急切的资金需求投放于扩充的营业网点，在房产项目上与外资基金合作，不但开拓了新的融资渠道，而且也推动本身的零售业务发展。

　　根据戴德梁行的预测，新加坡嘉德置地集团估计未来收购的商场项目资产价值将达到100亿元，而且很可能希望通过这批优质资产，在新加坡发行中国商业房产基金。一旦该基金能上市成功，这将会成为首例海外基金收购中国商业房产海外上市的案例，届时将带动更多国内外资本进入中国的投资市场。戴德梁行估计在未来一两年将会有更多的国内外房产机构投资者以这样的收购模式进入房产市场。

　　对于这种收购模式的优势，叶建成认为，可以让投资者短时间内建立一个庞大而能提供稳定收益的物业投资组合，而通过发行基金的形式持有这批物业则是一个相对便捷的退出渠道，完善了投资者的退出机制。

　　种种迹象表明，2005年海外基金不仅会加大进入中国房产市场的力度，而且将出现更多和更新的趋势。