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撰稿／尹中立
从日本和中国台湾地区的汇率改革轨迹看，汇率的升值导致了房地产价格的上涨。中国出台的房地产调控，是为汇率改革做出战略准备。
人民币汇率改革的序幕已经开启，它将深刻改变中国人的经济生活，也将对房地产行
业产生巨大的影响。从20世纪80年代日本和中国台湾地区的汇率改革的历史轨迹看，汇率的升值导致了房地产价格的上涨。我们从中可以找到一些对房地产调控值得借鉴的经验。
二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%。第二次是1985年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%。
日本的两次汇率改革都导致了地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年。1985年后的日元升值导致了地价连续5年的上涨，我们以1983年为周期计算，到1988年东京的地价上涨了两倍多。当时日本的房地产价格上涨速度之快是举世公认的，它已经成为现代经济学研究中典型的泡沫经济案例。
日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。原因之一是汇率改革迫使日本政府采取松动的货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。
原因二：为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制定的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
日本的银行资本金比率一直比较低，平均只有3%左右，如果按照8%的标准执行，有很大的差距。当时的日本政府实行双重标准，可以按照日本本国的4%的标准，也可以按照8%的国际标准，对于有海外分支机构的银行，必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，调整银行资产结构也成为当然的选择。房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款业务风险的一半，意味着银行发放相同数量的贷款，如果是房地产抵押贷款，只需要一半的资本金即可。受此影响，日本的银行将资金大量投放到不动产领域，助长了房地产泡沫。
日本汇率改革的经验和教训，对于中国的汇率改革有直接的参考价值。自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入我国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。
如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格仍不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来严重影响，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是我们必须警惕的。
另外，我国的银行资本金改革与汇率改革也正好同步，要防止日本的故事在中国重演。笔者注意到，几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为未来的战略重点来发展，我国的住房抵押贷款市场已经产生了严重竞争。
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