9月24日消息，广州市国土房管局今晚在官方微博透露，对市区个别异常高价的住宅项目采取限售。广州市由此再次收紧楼市调控，开创商品房“限售”的先河。

实际上，各地采取“限售”，即限制部分楼盘预收规模的措施，并不算第一次，但广州的这个先河，主要体现在官方正式的态度上，直接限制部分符合预售条件的高价楼盘。

听到这一消息，我的第一反应是感觉很费解。今年楼市的上涨，除了需求积累之外，也跟调控以来开发商拿地谨慎导致供给不足有关系，如果限卖的话，岂不加剧了供需矛盾？网上有人评价“掩耳盗铃”，也有人说是“锯箭疗伤”。当然，限售的逻辑出发点或许也存在，综合支持方的讨论，主要包括以下几点：

第一：名义上避免房价上涨过快，因为地方政府受到的考核是房价控制在某个范围内，如果高价楼盘集中成交，那么推升均价，看起来会很难看。

第二：所谓高价住宅项目误导市场，要稳定市场预期，避免买房人因为看到均价迅速上升，而丧失理智冲进房市。

第三：逼迫部分开发商低价卖楼，起到降低房价或者减缓房价涨幅的客观效果。

对于第二点，如果仅仅因为楼盘成交的结构性变化，高价房集中成交导致均价看起来上涨，会不会误导市场，刺激需求集中爆发？我觉得买房人不会那么蠢，因为大家买房，实际关注的是一个个具体的楼盘价格变化，而不是均价变化，这个问题官方解释清楚即可。

至于第三点，通过限售逼迫开发商降价，降价的可以优先卖，这一招也未必会灵。经过了今年的楼市小爆发，至少一线城市的开发商库存压力有了很大缓解，同时因为实际利率走低，融资渠道拓宽，开发商的资金压力也得到了一定缓解。在市场走好，土地仍然偏贵的情况下，开发商没有理由降价销售手里较热门的项目。甚至部分开发商自己就有部分优质楼盘“捂盘惜售”的冲动，政府限售，反而给捂盘惜售提供了较好的借口。

因此，限售的出发点，可能只剩下刚才提到的第一点，地方政府平抑“名义房价”，不让均价太难看，不至于被问责。

笔者注意到，广州限售出台还有一个背景，就是楼市一季度相对低迷，二季度开始活跃之后主要也以所谓“刚需”的中低档楼盘为主，然而到了三季度，改善性需求等也开始爆发，成交开始往中高端方向蔓延。这个时候，有部分媒体简单统计均价，得出房价大幅上涨的结论，同时质疑政府公布的房价涨幅。

对于地方政府来说，调控成果是被上面问责的，均价太难看也要被媒体质疑，但打压房价暂时没有新招，内心也不太情愿彻底摧毁楼市导致土地财政被阉割，因此采取了直接针对“名义均价”的调控，倒也不是完全不可理喻。【我来评论】

我们发现，限售的高价楼盘，主要是一些热点核心地段的高端住宅，这部分如果集中成交，对于“名义均价”的影响相当不利，因此成了限售的主要对象。但如果限制这部分供给，相应的需求并不会被消灭，这部分需求将往何处去？我觉得有以下几个方向：

第一：地段稍微偏远的高端住宅，至少价格上不会敏感，集中成交也不会显著推升均价，地方政府不会阻止，反而会高兴，因为地段越偏，可卖的地也越多。

第二：核心地段普通住宅的中大户型，这部分价格上也不会敏感，集中成交对于均价的推升有限，地方政府没有理由阻止普通住宅的供给。

第三：核心地段的二手高端住宅，这部分在投资客的手中，政府没有办法限制这部分交易。

第四：私下预订被限售的核心地段高端住宅，政府限制预售，但无法限制预售之前的私下预订。事实上这一现象很普遍，在北京，部分楼盘需求旺盛供给不足，笔者的朋友就经历过被售楼小姐“索贿”的情况。

因此，得出如下结论，限售思路下，地段偏远的豪宅开放商将获益，普通住宅的开发商将获益，炒房客将获益，高端楼盘开发商的部分工作人员将获得寻租空间。

那么谁的利益会受损呢？

第一：高端豪宅的购买者，供给下降，即使名义价格不变，可能遭到各种寻租，以贿赂开放商工作人员的方式能够抢到被限售的楼盘中剩余有限的供给。

第二：普通住宅的购买者，高端豪宅的需求可能被挤到普通住宅，导致普通住宅供给变相减少，可能面临价格上涨或者遭遇开发商工作人员寻租。豪宅买家被迫跑来和普通老百姓抢房，你高不高兴？

第三：部分地产公司及其股民，一些撞到枪口上的公司只能自认倒霉，如果主要开发的项目被集中限售，最终影响到业绩，由公司和股民承担损失。

除了广州之外，北京近期也采取了限制土地入市的做法，暂停近百亿元左右的土地出让，避免土地市场在“金九银十”过于火爆。然而土地市场同样面临供给不足的问题，限售土地本身，反而会加剧供给不足，激发开发商捂盘冲动等。

地方政府明知这些政策并不会有实际效果，甚至会加剧楼市的结构性矛盾，但仍然不断采用，或许是因为在经济下行、地方财政压力巨大的背景下，楼市熄火的危害很大，但楼市短期继续暴涨也说不过去，于是现阶段只能维护稳定。

时至今日，楼市调控还能有什么新招吗？

笔者虽然一直不认同房地产调控，但也相信一点，对打压房价真正有效的政策，就是全面的、强制的、和社保医疗上学高考挂钩的房产税。这一政策既能打压房价，也能给地方政府开辟重要的财政收入来源，只要想收还是有办法收上来的。当然，这一的政策在法理上说不过去，同时可能激发民间较大的反对声音，潜在的后果或许是对经济体系产生巨大冲击。

此外，楼市调控倒也没有必要再出多少新招了。

在经济下行的背景下，企业盈利下滑、股市暴跌，企业家、投资者的财富不断缩水；而以温州、山西两大炒房团代表的中国楼市“投资投机性”群体，各自遭遇大麻烦，温州的危机来自金融出口，山西的危机因为煤炭价格下跌，需求下降，他们在中国经济下行中风险暴露的最明显；而普通家庭层面上，如果失业潮、裁员潮出现，在工作机会出现危险的时候，所谓“刚需”也会不断谨慎。

还有不少人担心政府新的刺激政策，“四万亿”给中国经济带来了立竿见影的效果，也催生了楼市暴涨，但再来一个四万亿，无论是地方政府还是银行体系都不再支持。至于货币宽松，在银行坏账上升和热钱外流的背景下，货币创造能力已经很有限，至少不可能再像前几年那么高速增长了。

笔者近期一直相对看空楼市，或许等不到新的调控措施出台，坐等经济继续下行，楼市的低迷就可能重现。甚至如果经济下行到较为危险的地步，调控政策可能转向。当然，即使是新的刺激政策来临，可能未必如09年那般值得乐观。

撰稿：杨宇