本周末一条新闻受到了极大的关注。国务院总理温家宝日前强调：目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨；必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹；目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。

我们认为，本条新闻的核心在于“市场预期出现变化，群众普遍担心房价反弹”。这种预期的变化，正是来自于经济下行的背景下，货币政策放松等宏观调控政策。而温总理最新的表态，目的正是为了消除市场的这种预期变化和担心。

近期全国楼市出现回暖，量价齐涨，市场需求出现了小规模集中爆发。笔者身边的朋友，只要还符合购买条件且有能力买房的，最近几乎全部都买了房，群众对于房价的预期确实发生了变化。而之所以“市场预期出现变化，群众普遍担心房价反弹”，根本原因是上一次政策拐点时带来的记忆过于深刻。

08年金融危机之后，国内房价罕见地出现了最高40%的下跌，很多城市的楼市濒临崩盘，当时，“市场和群众”普遍担心百年一遇的金融危机本身，认为中国经济面临的风险是个极大的未知数，对政府的逆周期调控政策效果很早就表示一定的怀疑。此后，随着经济迅速回暖和政策支持，楼市行情累计涨幅超过100%，是历史上上涨最为激烈的一轮牛市，直到房地产政策逆转之后很久，全面限购的大杀器出现，所谓“投资投机性需求”被彻底限制之后，房价才开始出现回落。

在这一过程中，因为低估政策的错误后果太过严重，“市场和群众”在反思中形成了一个根深蒂固的基本判断，只要经济不好，政策就会放水，房价就会上涨。而目前至少出现了类似的迹象，国内外经济环境恶化，货币政策开始转暖，房地产政策在地方层面出现了部分微调，连续降息下降了购房成本支出，信贷政策的松动也让开发商多了喘息的空间。

这也是政府担心的一个现实，尽管降息降准等政策的目的不是刺激房地产，但不可避免会对房地产市场产生积极影响，也被很多人当成楼市将要大幅上涨的信号。我们认为，当前时点再次严格重申房地产调控的原因不仅仅针对楼市本身，更重要的是调控“市场预期”。

本文并无明确的观点支持或者反对房地产调控，因为表达这些观点看起来是毫无意义的，接下来仅就当前的情况进行楼市走向和相关政策进行分析和推演。

前文中提到，市场和群众，预期发生了变化，主要原因是类似09年开始的楼市大牛市的迹象出现，但本质上，这些迹象只是似曾相识，当前房地产市场的背景和09年初存在巨大差异。

我们认为以下三个因素的合力是上轮房地产大牛市的根本原因：

第一、经济环境支持，危机过后，在政策的刺激下宏观经济本身罕见地跳过了复苏周期，迅速从衰退走向过热，且持续了两年以上。第二、政策环境支持，楼市本身支持的政策力度极大，如7折房贷等极大地降低了购房成本，刺激了各种需求。第三、牛市起点较低，从07年下半年开始楼市已经先于宏观经济停止增长，而08年下跌幅度较大，部分地区接近40%，这给了一轮牛市一个非常好的起点。

也就是说，经济好，政策好，跌得多，三大因素共同造就了上一轮牛市，现如今，这三点均不存在。

第一、经济刚刚开始出现衰退，而衰退的原因更多的来自于中国经济的内生性原因，或许部分来自于上轮刺激的后遗症。第二、楼市本身的政策没有任何根本性变化，投资投机性需求几乎没有空间，近期的回暖仅仅基本自主需求释放的结果。第三、本轮调整最大跌幅仅在20%左右，起点远远较09年的牛市高。

我们认为，因为限购政策的存在，本轮楼市回暖，只是基本自住需求的一个集中爆发。即使因为市场预期和群众对反弹的担心，导致楼市进一步反弹，也很难有持续性。也有业内人士表示，历史上任何一轮单靠基本自主需求引发的楼市行情，都没有持续性。

此外，很多房地产业内人士认为，限购限贷等政策并没有消灭需求，只是限制了需求，被限制的需求最终会爆发。我们的观点也有不同，“限购”等政策就是根本性地消灭需求，一方面是原本可能投资房地产的资金已经投入到其他领域，另一方面，房地产“去市场化”之后，充满政策风险的市场也很难再成为一个好的投资市场。投资性需求被不断限制的同时，也在被根本性地消灭。

所以我们认为，市场对于楼市预期的变化，群众对于房价反弹的担心，甚至政府对房价反弹的担心，都有些多虑了。

楼市调控什么情况下会放松，不仅仅准备买房的群众会关心，不符合买房条件的群众也会关心，已经在高位买房的群众可能更关心，长期投资房地产的群众同样会很关心。

我们认为，从近期中央的态度看来，政府对于房价下跌、成交低迷等对经济的负面影响，表现出了较高的承受力。未来房地产市场政策的“正常化”，只可能在以下几种情况下出现：

一种情况是，房价本身出现了较大幅度的下跌，或者维持了较长时间的微跌，使得居民收入相对于房价明显增长。如此，则政府可以名正言顺地宣布房地产调控成功，相关政策正常化；另一种情况是，宏观经济出现了更大程度的下行，且其他刺激经济的政策收效甚微，不得已，重新考虑激活房地产市场，或者地方政府实在支撑不住，债务扩张导致整个金融体系出现系统性风险，不得已，重新祭出土地财政大旗。

目前政策决策层传递出来的意思，在我们的理解看来，如果经济没有大问题，那么楼市会一直限制下去；只有经济或金融体系出现了较大的恶化，或者楼市本身崩盘，政策才可能放松。这两种情况，无论哪一种，都不支持楼市在现在的位置上大幅反弹。

从中短期看，房地产仍然是短缺的商品，限购政策本身就说明了这种短缺的严重性；但从更长远的角度看，随着人口结构的根本变化和城市化进程逐渐完成，房地产行业的地位必然下降，最终走向过剩可能是很难避免的结局。在短期的稀缺和长期的过剩之间，限购等调控政策，其威力不仅仅在于调控房地产本身，更重要的是“去市场化”，彻底把这一领域和正常的投资品割裂开来。

当房地产市场重新需要投资性需求时，因为此前若干年“去市场化”政策的影响，作为投资品政策风险不断出现。如果仅仅因为短期的需求重新激活这一需求，我相信投资者会比较谨慎对待，一方面要考虑到经济基础环境恶化的程度能否支持房地产是个好的投资品，另一方面，政策本身的多变，也会使投资者担心有可能是“请君入瓮”，这倒有可能导致未来楼市调控放松的效果也会大打折扣。

（撰稿：杨宇）