保障房的全称是保障性住房，此用词自国六条之后越来越多的出现在新闻媒体与社会人群之中。但什么是保障性住房却有不同的理解，对现状产生不同的争论。只有政府买单的才叫保障性住房。
目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。在“十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。投资有限、用地指标受限的情况下，地方政府打通企业自有用地、违建等渠道。
深圳将积极挖掘保障性住房供应能力，强化公共服务配套设施建设，将部分征收、没收、非法买卖的住宅类违法建筑纳入保障性住房供应体系。
北京将鼓励机关及企事业单位利用自有国有土地建设公共租赁房。今年，本市将新增商品房供应10万套，特别是增加中低价位中小套型商品房投放量。同时，本市继续执行住房限购令。
对一些符合规划、建设质量合格的既有住宅，可以通过回购作为公共租赁住房；新建商品住宅项目也要根据规模、区位、性质，按照不同比例配建公共租赁住房。
捆绑式开发在土地层面，政府就给予了一定优惠。具体操作是，在商品房土地招投标中，政府会以低于周边商品房土地的价格、高于公租房土地的价格出让给保障房开发企业。
企事业能否自建房惹争议
支持专家代表：邹晓云、陈国强
“目前对企事业单位自有土地建保障房没有明确的规定。保障房应该是政府统一配置，但与政府协调好，统一计划也是可以的。”反对专家代表：陈宝存
存量在企事业与机关单位的不可回收的国有划拨土地变性之后，给这些机构建设集资房，是国有土地资产的巨大流失，也妨碍了土地招拍挂政策的执行，出现更多的关于土地的权力寻租也是可以预期的。如何拆招：钱从哪里来？地从哪里来？
将企业自有的工业用地或划拨用地转为住宅用地。这样不仅拆迁容易，能够较快实现供地，而且整个地块的土地成本也相对较低，利于保障房项目的回购配租。某高管表示，短期内看来，也很难有什么实质性进展。
“土地财政”一直被人们所诟病，不仅是因其游离于政府预算之外，而且还在于其在楼市调控中扮演着不光彩的角色。如何将土地出让金纳入政府预算，如何让土地出让金能够成为保障房建设的主要资金来源，这是决策层想要解决“土地财政”的根本问题。
盘活国企闲置土地建设保障房，近来受到业界关注。金隅股份透露，其保障房收益率可达20%以上，而秘籍就是将名下大量低价工业用地转为住宅建设用地。这种方式能否大面积推广？会否带来新的不公平？
经济学家热议：保障房胜算不大。
政府现在将赌注押在3600万套保障房上，这是一招胜算不大的险棋。首先是钱从哪来？有学者估计仅建设资金就需要5万亿，道路、小区、学校、医疗、商业还需大量的配套资金。
政府想通过增加保障房的供给来解决房地产难题是不现实的。商品房过高的房价所构成的系统，无法支持足够数量的保障房供应，国务院所下达的保障房指标是永远也不可能完成的。
中央在保障房的支出上没有明确自己的责任，让地方政府去想办法，资金问题解决不好，没有明显的规范，保障房任务可能完成不了，即便完成了，资金也是比较混乱的局面，新形式的隐形债务又会出现问题。这个问题必须面对，否则会埋下隐患。何保公平：我们不是缺乏保障房，而是给特权者的保障房太多了。
“这些保障房以职工住房困难的名义建设，实际上有地的企事业单位大多是大机关、大国企、大单位，待遇本来就不错，住房困难职工有多少？他们属于最急需解决住房困难问题的群体吗？而且很多企事业领导本来就有好几套住房，建了保障房，那些有分配权的领导给自己弄房子，这怎么监管？”
加大骗购、骗租者的违法成本是必要的。但一旦出现骗购、骗租行为，就终身不得申请保障房的规定是否合理合法，还值得商榷。完善保障房制度，不能仅仅盯住惩罚环节，还应进一步完善准入和退出机制。
如果在保障房领域里进行系统性的解决，让保障房回归保障的本质，那么骗购保障房，假借保障房名义盖豪宅以自肥的现象就会消失，同时保障房也真正地保障了那些需要保障的人。
深圳1988年启动的住房市场化改革，最大的教训就是保障房上市后，不仅盖了再多的房子都会流走，而且巨大的差价成为寻租的温床。然而深圳现在重新构建的保障房体系，依然留下了口子。
房企对保障房也持两派意见。
支持代表：首创、金隅
金隅今年将有一部分转为开发用地。保障住房发展有较大优势，通过将工业用地转化为保障房开发用地，可使得公司享有一级开发的利润，导致公司在保障性住房开发上的收益率能保持20%以上，远远高于一般开发商。
刘晓光表示，第一个，一个企业还是要有社会责任，还要做点对社会更加负责的事。第二个，这个经济适用房也有8%的回报呢。第三，它稳定，拿来政府就分配了、就卖了嘛，所以我们希望这个也是我们作为转型的一个支线。观望代表：远洋、万科
远洋地产总裁李明称，开发商是否会大规模进入保障房，需进一步观察其盈利模式，目前经适房、限价房、廉租房都没有盈利模式，只有公租房有盈利模式，远洋还不会大规模贸然进入，但会高度关注。
毫无疑问，保障房一直是业界关注的焦点。至今，万科已参与了300多万平米保障房的建设。但郁亮始终表示，并没有找到赚钱的路。他以广州万汇楼为例，不算利息，万科需要57年才能收回成本。与政府处好关系，得到政策倾斜和照顾是参建的重要原因。
在招商地产这样的商业地产与中、高端住宅并重的公司中，保障房对公司利润的贡献显然微乎其微，但招商地产却一直参与着保障房建设。分析认为，未来参与保障房建设的企业可能会得到政策的倾斜和照顾，这对于公司未来的发展是个利好因素。
保障房是中国建筑优质订单的重要组成部分，项目规模大且具备可持续性，政府信誉好、回款有保证，毛利率不低于6%、盈利稳定。最重要的，公司在开发保障房过程中，能够与各地政府建立和巩固良好的合作关系，加强获取土地的能力。
开发保障房项目不仅可以获得贷款和土地的优先条件，同时有可能与政府结成战略合作关系。保障房项目与商品房对比，收益稳定，风险较低。参与建设保障房项目，可以规避政策的限制，与“因限购而卖不出商品房”相比，房企们莫错过抓住这种开发的好机会。
配建这种捆绑打包的模式只是过渡性安排，并不能长久为之。同样，任务化的保障房建设也并非长久之计，尽快加强立法和建立长效机制，明确保障房的土地政策、保障对象、保障标准等，才是根本之道。
保障性住房建设具有政治上的保证，地方政府完成保障性住房建设任务的态度很明确，但是不同的地区有不同的模式。开发商和代建企业在保障房建设上投入的资金如何退出，是决定企业参建保障房的重要因素。
专题策划：新浪财经 王远志
联系方式：010-6267 5828