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钟 伟
2001年上半年我国经济可谓一枝独秀，GDP增长达到了7.9%，这在世界经济几乎是“哀鸿遍野”的时候不可谓不令人欣然。其中，房地产投资的快速增长功不可没。就投资而言，上半年全社会完成固定资产投资11899亿元，同比增长15.1%，比上年同期加快4.1个百分点。其中仅房地产开发投资2123亿元，增长28.2%。和意料之中的国有经济投资的异乎寻常的
增长，和同样并不奇怪的欲振乏力的民间投资相比，房地产投资的急速增长显然是一匹引人注目的“黑马”。
房地产业已然在急剧升温中
鉴于房地产投资升势强劲，我们不能不细探究竟。2000年我国完成房地产投资4902亿元，增长19.5%，是各类型投资中增幅最高的，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为20.2%。今年房地产业也继续保持着繁荣势头。1-5月份，全国完成房地产开发投资1535亿元，增长幅度比去年同期提高3.7个百分点。其中，完成商品住宅投资1057亿元，同比增长30.7%；商业营业用房投资164亿元，同比增长38.5%；而办公楼投资则继续保持负增长，同比下降4.3%。另外，房地产销售的势头也非常不错，目前住宅销售中，85%属于个人购房消费。在北京、浙江、山西乃至西北地区，住宅均处于热销状态。而上图最新的统计则显示出：此轮房地产热确实是以住宅业的崛起为核心，且销售面积仍然较竣工面积要快。此轮热潮至今仍大体健康。
升温背后是否酝酿风险？
当年房地产虚热的景象依然历历在目，烂尾楼仍然是一片寂寞的废墟。那么此次房地产热会不会重蹈1992年以后那一波的房地产狂热的覆辙呢？看来似乎可以谨慎乐观。理由之一在于当年房地产泡沫的吹大和开发商获得银行大量融资有关，而此次则是最终消费者获得银行消费信贷扶持有关。早在央行禁止“零首付”之前，各商业银行的住房信贷部已警觉地将个人住房按揭从8成降至7成，贷款年限也从30年悄悄降低至25年以下。理由之二是当年房地产泡沫和写字楼、楼堂馆所的无序膨胀有关，而此次则是和住宅业的异军突起有关，绝大部分住宅为个人购买，而高档办公楼的新盘并不多见。理由之三是至今商品房的空置率仍然保持在较低水平，除了北京可以出售未封顶的期房之外，其他城市对卖楼花均有不同程度的限制。因此此波房地产热出现过热覆轨的可能性不高。
此轮升温可望中期性持续
回顾我国居民消费热点的形成，“三大件”从缝纫机、手表、自行车，升级到到彩电、冰箱、洗衣机，再升级到住房、汽车和电脑，差不多每轮都引发了中期性的消费热点和相关产业的迅速成熟。此轮房地产升温的蕴意是多重的。一是回顾亚洲金融危机时，美国人曾经说“亚洲人的财富都挂在身上”，戴着劳力士，喝着XO，坐着奔驰，却住得局促不安，这样的炫耀性赶超性生活方式显然面对经济危机时将脆弱不堪。故我国住宅业的崛起不仅仅是一个新经济增长点的此此形成，而表明国民正形成新一轮的，和“后短缺经济”的轻工制品消费截然不同的生活方式和消费追求。二是中国人的消费习惯决定了买了新房就意味着装修，意味着家用电器等等的更新换代。回顾我国消费，因此此轮房地产热对消费有“链条式”的拉动作用，早期轻工耐用消费品的消费热与之不可同日而语。因此，这轮升温或许意味着我国城镇居民可能提前迈入“更宽裕的小康。”
个人住房信贷隐现道德风险
当然，目前的房地产热也不全然是歌舞升平，还是有一些不和谐的因素在，其中尤其值得关注的就是个人住房信贷违约率的上升。我以为违约风险大多并非债务人丧失了还款能力，而是商业银行在此业务上明显缺乏防范债务人道德风险的机制。一是银行无法确知借款人的收入水平和信用记录，由于居民工资外的收入渠道复杂多样，银行几乎不可能通过借款者提供的工资条来判断其收入水平；而借款人则更可轻松地搞一个虚假的收入证明，加之目前我国个人信用记录体系是空白，因此无论银行是谨慎还是敷衍，其对借款人的收入和信用状况其实无法了解，这就为不道德的借款人骗贷款开了口子。二是住房信贷担保制度也存在不可执行的缺陷。现在大多数银行要求借款人要做住房财产保险，也持有商品房购销合同，但借款人不按时还贷时，除非银行事先确知借款人还有其他房产，否则几乎不可能将其从充当抵押物的住房中扫地出门，变卖抵贷。这就为有还款能力的借款者拒不还贷埋了根子。可以说，借款人有没有还款能力不是目前住房信贷违约率上升的诱因，商业银行个人住房抵押贷款的制度框架明显缺乏事先和事后的，针对借款人道德风险的防范机制才是软肋所在，要让新一轮住房投资和消费热少些意外夭折，银行就要在防范借款人的道德风险上多些心思。
彻底的市场经济是无耻的
如何防范房地产信贷的恶化并不是一件容易的事情,在目前社会信用制度发育迟缓的大背景下，风险防范应多管齐下。一是对开发商的信贷应该慎重，既然难以从开发商的注册资金和经营管理方面难以准确评估其资信，则银行完全可以宕后贷款发放，在建筑施工开发的后期介入；也可以通过了解开发商已完成的楼盘来了解其市场运作能力。二是对消费信贷的事先风险防范应防止走过场。现在银行习惯于通过降低按揭率和强制客户进行住房保险来分散风险，难以有大投入去建立客户信用体系。事实上一笔住房消费贷款少则几十万，多则上百万，仅仅强制住房保险就让贷款人多付出了近万元的保险金。银行如果对单个客户投入数千元，通过相关的调查公司完全可以初步了解客户的收入和信用状况。三是应该理解彻底的市场经济是无耻的，或者说是必须掩盖基于信用的，故住房消费信贷的事后风险防范必须果断。在贷款合约中即应规定，如果借款人恶意违约，则银行可以考虑为借款人短期租借住房，催促借款人从作为抵押物的住房中搬出并实施拍卖。如果银行自信对借款人的信用违约软弱纵容，那么就失去了遏制道德风险的根本手段。上述风险防范机制都是显而易见的，在信用匮乏的时候信用只能通过合约精神来逐渐培育出来，目前银行之所以对房地产信贷风险防范并不太在意，恐怕更深层地反映了银行自身就缺乏风险激励约束机制而信用残缺的问题吧
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