退款让步就不“霸王”了吗？

　　业主：收取定金就是涉嫌“霸王”条款　开发商：业主自愿接受怎能算？

　　退款让步就不“霸王”了吗？

　　背景提示

　　房地产业“霸王”条款问题突出，并已日渐成为业内“公害”。中消协最近专门就此发布消费警示，提醒人们对“霸王”条款保持足够的警惕；广东省消委会亦在今年8月20日发布公告，明确商品房认购定金等行为属“霸王”条款，购房者可要求退回。

　　在这样的背景下，此前“被迫”签下“霸王”条款的一些业主，最近又开始了与开发商之间的“博弈”……

　　日前，本报接到某汽车贸易公司徐先生投诉称：“我是员村某湖畔花园的买家，因该楼盘发展商在售房过程中涉嫌设陷阱损害了我的权益，故向贵报投诉。”　

　　徐先生还称：“像我这样的买家还有一大批。8月中旬，其中的160多名买家在律师的帮助下，第10次与发展商谈判，终于促成发展商修改了涉嫌‘霸王’条款的一部分。但是，对我及其他未参加这次维权行动的买家，发展商未有任何表示，这显然不公平。”

　　记者随后来到该楼盘的营销中心，负责人刘先生称他们未接到过徐先生等人的投诉，所以未能与他们谈判。刘先生承认，最近的确有160多名买家在律师带领下，与发展商就售房文件中一些涉嫌“霸王”条款问题进行谈判，发展商作了一些让步，基本上使他们的对抗情绪得以消除。记者进而又和进行了谈判的买家代表取得联系，了解到事件的起因。

　　买家接受的就不算“霸王”条款？

　　徐先生和160名买家所遇到的涉嫌“霸王”条款的问题基本上是一样的，他们全都是在交了1万至2万元的定金之后，发展商都不将《商品房买卖合同》及《补充协议》交给他们，更谈不上签领两份文件。直到他们交齐30％的房款时，发展商才让他们得到这两份文件，他们才有资格签署。对此，徐先生的代理人龚建新认为：徐先生等人要交齐定金及30％房款才能签有关购买商品房的文件，从实际操作上可以认定这30％的款项应是定金而不是购房款的首期。以30％的房款作为定金，不但远远高于购买商品房常规的1万至2万，也远远高于《合同法》中担保金最高不能超过所担保物价值20％的规定。对此，龚建新认为这显然是对房产商有利而对买家不利的“霸王”条款。

　　对此，楼盘的刘先生不肯多作解释，他只是提供给记者一份《付款方式》的文件，并指着“本公司对此付款方式有最终解释权”这句话说，徐先生等人应明白这句话的意思才打算买房的，那还有什么好说的呢？自己情愿接受的，那还能算“霸王”条款？　

　　退钱就不叫“霸王”条款？

　　徐先生和160名买家还遇到交楼延期的问题。合同规定“交楼延期原因可以是，出卖人(发展商)可据‘政府行为’予以延期”。然后在《补充协议》第六条第2款进行了补充：“政府行为是指由于市、区人民政府有关部门未能按时批出批文……”徐先生等人认为，在上述规定中“政府未能按时批出批文”有可能是政府的过错造成的，也有可能是由于该公司的原因或过错而造成的，因此，这样规定“政府行为”是不全面、不合理的，也是“霸王”条款的具体体现。

　　对此，徐先生等人要求：发展商据以延期交楼的“政府行为”应约定为“是指人民政府及有关部门有过错的具体行政行为或政府及有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设等影响出卖人工程建设的行为。”

　　刘先生同意可以根据徐先生等人的要求对此条款改写。

　　再就是关于装饰、设备标准承诺的问题。发展商提供给买家的《装修标准》中承诺的装饰、设备标准均只用“高级”、“豪华”等含糊的字眼代替具体的用料标准。这样，发展商在具体用料方面可选择的空间就很大，作为买受人既无从知道、也无从约束该公司用哪些具体材料、设备进行装修，买受人的知情权就受到剥夺，买受人的权利根本得不到体现。

　　另外，发展商的售楼广告上所承诺的基础设施、公共配套建筑，如通邮、5000平方米的商业文化广场、会所内游泳池、幼儿园、小学和公立的示范中学、停车场等等，都未标明正常运行的具体日期。这样，如果买家购房后这些设施迟迟不能建成使用而成为“空头支票”，买家的权益将大受侵害。　

　　对以上问题，刘先生也不肯多作解释。他只是强调：不愿接受这些涉嫌“霸王”条款的购房者，我们可以随时退款。而那些不要求退款的人，就表示他们已接受了全部条款，怎称得上是“霸王”条款呢？

　　发展商不得不作出让步　

　　据徐先生和160名买家介绍，在原来的购房合同中，开发商办理房产证的时间为720天，远远超出了有关规定的时限。经过多次协商，开发商同意改为450天(仍远超有关规定时限)。但这点“好处”，徐先生和那些没有参加维权的买家就得不到了。　

　　此外，该楼盘有近200套的抵押房，对购买抵押房的买家，新修改的合同中明确约定：业主认购的抵押房，出卖人必须办理正式涂押手续后才能继续签订合同，这从根本上降低了开发商隐瞒抵押事实卖房给业主带来的风险。　

　　“霸王性”不因退款和局部修改而改变

　　在采访过程中，销售中心负责人多次强调：买家认为是“霸王”条款的话，公司随时愿意退定金、退购房款，也可以跟买家坐下来商量，就某些条款上的某些字眼做出修改。

　　为此，记者专门走访了几位法律专家，他们一致认为，购房“霸王”条款，绝对不会因开发商愿意退钱或就某些条款做出细微修改就会改变其“霸王性”。开发商如果有诚意规避“霸王”条款，就有必要重新制订新的售楼文件，不能因自己与买家相比处于强势地位就在制订条款的过程中处处以自己为中心，甚至不惜牺牲买家的利益。而应以公平、公正、客观的态度去制订这些条款。另外，不能认为买家能接受的“霸王”条款就不是“霸王”条款，因为买家在特定情况下宁愿做出一些牺牲以实现自己的需求，但这并不表明他们在购房过程中得到了公平、公正的待遇，对此，开发商应有清醒的认识。

　　本报记者　赵南坚　　实习生　郑杨　黄萍　陈玫

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