房价骤然止步 华东地产“非理性繁荣”之后逆转

　　这个典型的行政化主导的市场里，非理性繁荣一再上演

　　□记者 徐蕾

　　如脱缰野马狂奔不已的华东地区房价骤然止住了脚步，罗伯特.希勒的“非理性繁荣”理论在中国得到了贴切的再现。

　　进入7月，一直高歌猛进的一些浙江二线城市楼市出现猛着陆，一手房开始打折销售；二手房卖多买少，供求关系出现逆转，挂牌价一个月内每平方米下降了1000多元；房地产中介正以4天关一家的速度消失；土地市场纷纷开始“闹流拍”，一半多土地拍卖不出去，拍卖出去的土地也都是以仅略高于底价的价格成交。

　　而它们临近的上海市，情形也好不了多少。这个刚刚跃升为中国内地最昂贵的楼市于一个月前开始显现“拐点”：新房一次性付款打折出售，楼盘成交速度明显下降，高档房价的最大跌幅已超过1000元；土地市场上已出现开发商之间的新一轮转让。整个房市供略大于求的局面不可逆转地到来，这是自1999年楼市复苏以来，上海土地市场首度遭遇霜寒。

　　仅仅在数月以前，能不用排队通过关系在内部认购到一套房子，在上海市民当中还是一件很有面子的事情。1999年之后，每年上海房价都在平缓上升，涨幅约为15%，但到去年房价却突然拉升，上涨幅度远远超过普通市民的收入增长速度。2003年政府公布的数据是房价涨幅21%，但上海市国土资源和房屋管理局局长蔡育天在接受本刊采访时承认：“实际情况要高于这个数据，中低价位商品房和二手房的涨幅甚至超过30%。”

　　如此高的房价涨幅显然会给市场带来极大风险，甚至会成为社会的不稳定因素，尤其令中央政府担忧的是，由于开发商的项目资金和消费者的购房资金绝大部分来自于银行贷款，一旦地产泡沫不加控制地放大，未来可能崩盘后产生的坏账，将极大冲击本就脆弱的中国金融业。在宏观调控部门的压力下，浙江、上海市政府终于痛下决心，控制过快上涨的房价。

　　杭州去年底开始提高购房契税，上海则在今年初推出期房限制转让、预售房网上登记等政策打击炒房投机行为。同时由于房地产开发固定资产投资项目资本金比例的上升、存款准备金率提高、对固定资产投资清查等一系列宏观调控政策的出台，银行对房地产企业的贷款控制更为严格，开发商资金链空前绷紧，为快速回笼资金，一些开发商不得不开始采取各种“变相降价”措施。

　　然而，由此带来的连锁市场反应或许更惊人。正如本刊专栏作家罗伯特.希勒在上期杂志的专栏文章《利率上升会危机股价和房价吗？》一文所阐述的，购房者大都是不谙金融之道的普通人，且在上海这样房价已经超过当地人购买能力的城市，相当多的人买房是为了投资，寄希望于房价暴涨获利，是典型的“买涨不买跌”。因此，当发现房价有松动迹象后，这些购房者对房产的前景恐慌性看空，销售速度明显下降，最终导致了华东各地房价迅速走低。

　　“再这样下去，房地产市场会很危险，下半年房价下降幅度会更大。”一个杭州的房地产商不无忧虑地说。

　　出现这样的情况，显然有违政府的初衷。年初蔡育天在接受本刊记者采访时曾表示：“希望2004年上海房价‘稳中有升’，结构倾向合理，房价还会上涨，但是增幅会下降。”

　　已经公开的秘密是，出于财政收入的考虑，政府是地产市场和房价上升的主要推动者，也因此，中国很多地方的房地产市场是典型的行政化主导的市场。一个健康运行的、“稳中有升”的房市，固然是包括城市政府在内的各界人士都愿意看到的。但如果各市场参与者出于各自短期利益，将房价不断推高到虚拟的高度，一个“非理性繁荣”的泡沫就越来越大。世邦魏理仕物业顾问公司董事陈炜早在今年初接受本刊采访时就警告说：“这个市场是一个很奇怪的动物”，即便还处于上升通道，“但如果这些需求看到可能会变天的时候，他就全跑了。”

　　在政府的直接干预下，不过半年时间华东地区房价就形成了极大逆转，而且很可能这种逆转将继续加强，这对当地经济发展的破坏性是显而易见的。在上海房地产不过十多年的发展史中，这是又一次因为政策干预而出现的“拐点”。

　　1992年，上海第一次正式提出土地批租政策。该政策使上海房地产市场迅速发展起来。但随之而来的国家宏观政策调整和亚洲金融危机，使上海房地产市场急转直下，“1997年跳楼的开发商都为数不少，”一个亲身经历多年上海房地产涨落的开发商说。

　　为了救市，重新启动房地产市场，1997年后，上海市政府相继推出了购房退税等措施，使上海房地产市场重新回暖，1999年开始房价开始缓步上升。但在2003年上海市土地因为招标价格上升、“世博”申办成功、经济发展水平较快等一系列利好因素的促进下，上海房地产的投资热情空前高涨，房价在人们看涨的心理预期下迅速膨胀，远远超过政府预计的上涨幅度。

　　纵观上海为时不长的房地产发展史，人们不难发现，上海每一次房价拉升都是在政策的直接推动下形成的，每一次市场行情掉头向下也都源自宏观经济政策出现调整，每一次各方市场参与者的心理预期导致的市场行为，都将政府推出政策的效应放大，最终导致了当地房地产市场的“大起大落”。

　　毋庸置疑，调控的目的是为了与当前中国经济发展的状况相匹配。“但让人们所担心的是，调控的力度并不是按政府的主观意愿可能实现的，”地产大腕任志强撰文指出，“当人们的预期发生改变时，常常会对政策变动的预期产生怀疑。”

　　在一个成熟的市场经济，政府更多的是隐藏在幕后营造良好的市场竞争环境，而不是成为市场的直接参与者，市场运行的结果应该完全由供需结构来决定。然而，中国的地产市场恰恰不是这样的完全市场。当行政主导力量从土地出让中获取了大笔财政收入的时候，他们是否会想到，有朝一日自己将再亲手熄灭自己煽起的热火？他们是否会想到，民众安居的福利在此过程中是惟一的被漠视者？如果想得到，为什么还要一遍遍地玩火呢？

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