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最近，业主和物业管理出现的种种纠纷，再度成为一个社会热点问题，《新京报》连续发表评论对此进行探讨。本来，业主们期待通过制定《物业管理条例》，明确业主和物业管理企业的权利和义务，以便减少不必要的物业纠纷。2003年9月1日《物业管理条例》实施以来，物业管理进入法制化、规范化，应该说是进步不少。尽管该法填补了物业管理方面的法律空白，但是诸多条文显得过于空泛模糊，实际操作性较差，给某些物业公司提供了不正当经营的可乘之机。
从媒体披露的物业纠纷来看，物业管理作为一个新兴行业存在的问题很多，从过去的服务不到位、收费高，到现在的物管公司利用小区公共场所赚取不合理费用等。说到底，物业管理公司的角色错位和越位，仍是导致纠纷的一个根源。
由于目前许多物业管理公司脱胎于计划体制时代的房屋管理机构，在管理和服务上仍然沿袭原有思维方式，在今天的市场经济中出现了角色错位，错把自己当成业主的管理者，不但没有增强服务意识，反有一种高高在上的管理姿态。
《物业管理条例》的出台，核心是保护市场经济体制下业主与物业管理公司双方的合法权益。条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。既然双方是平等的合同关系，具有平等的法律地位，那么，业主与物业管理公司都应按照市场规则办事。
过去只提物业管理，不仅误导了物业公司，也误导了业主，认为物业公司是管理者，业主是被管理者，许多小区的“业主公约”都是由物业管理公司制定，业主只能被动地执行物业管理公司的规定。
物业纠纷要走出当下的博弈困境，出路只有一条，就是物业公司应在业主和房管部门的监督下，遵守《合同法》、《物业管理条例》等法律法规，尽快向市场角色归位，依照市场法则，把真正把业主当成自己服务的客户，在物业服务合同的约束下与业主平等相待，才能实现和平共处。
□黄震(北京大学教师)
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