吕尚春

　　不久前，北京市建委、计委等部门联合下发了《关于北京城镇居民购买经济适用住房程序的通知（试行）》。自此，购买经济适用房将被限定资格，标准是年收入在6万元以内者。对购买者的资格审定程序是，由单位或街道办第一道审批，开发商作第二道复核，市开发办作最终批复。这一系列举措在市场引起较大反响，由此引发的问题也值得人们深思。 6万元门槛严实吗

　　2000年的经济适用房销售异常火爆，挑起了北京人买房的心气儿，排长队的场景令人难忘。然而，一年之后，我们回顾经济适用房的销售过程，便可以发现其实有得有失。

　　得：促进大宗消费，使持续数年的通货紧缩有快捷的出口；确实对拉低房价起到了相当的作用；抬升北京买房人气；部分中低收入者购得起房。

　　失：对房价有一定拉动，但相对而言，北京仍大大高于上海、深圳，北京高房价的帽子似乎不会由于经济适用房畅销就摘掉；由于经济适用房不交土地出让金，北京市赖以修建桥梁环路的一大资金来源，被大量涌出的经济适用房项目挤压。政府实际上也是个大公司，其财政来源并不是像天女散花那样容易，土地出让金是这个大公司的一大财政收入。买了并住上经济适用房的未必是中低收入者；但现在苦苦排队等候到一万余号的人，其收入绝对是中低水平。

　　应当说，经济适用房敞口卖的历史使命已经完成了，北京还要修五环、六环、七环，当然需要商品房的土地出让金铺路开桥。从这个意义上说，出台限制经济适用房购买资格是出于长远考虑的。或许，在近期经济适用房销售中，在资格审批上还有漏洞可钻，但这个洞会越来越小，换句话说，这个6万元的资格限定不是摆摆样子就算了的。 经济适用房应走向小户型

　　2000年的经济适用房，尤其是几个知名项目，又是跃层，又是复式，动辄200平方米以上。这是卖给中低收入者的住房吗？有专家指出，经济适用房的面积在80—120平米之间，较为适宜。就此观点，建设部曾有专家指出，80、100平米的房子，面积偏小，5年之后，岂不是又造出了一批贫民窟？因此，经济适用房应做大户型。

　　但此种观点随后便遭到建设部高级领导的反驳，在研究欧美市场之后，建设部有关领导指出，即便在发达国家，普通居民的户型也在100平方米左右。此种观点，对经济适用房兴建100米左右的户型起到了极大的推动作用。从政府推出限购经济适用房的政策看，借鉴新加坡的有关政策将是可行方向。再出现200多平米的经济适用房，一去不返。 购房者的权益如何得到保障

　　6万元的进入门槛，将逐渐使经济适用房成为中低收入者的带有福利色彩的住房。随着此项政策的推移，其执行力度也将愈加深入。

　　限制了购买对象，也就限制了购买力。而购房者的水平却不断提高，这样一方面经济适用房不可能再做大户型了；另一方面，即便做小户型，购房者反而比以前更挑剔了。这意味着，开发商的营利壁垒可能真的会变高。

　　目前，长安街向西延长线上一个热销的经济适用房项目，作为开展“限购条例”的试点，其购房合约对于购房者而言严重失衡。首先是合同约定面积误差的问题，本该是3％，但该项目却单方面约定为5％：大于约定面积5％以上部分得全额交款（而本该是超出部分由公司出钱，产权归购房人），至于低于约定面积5％，小于5％的部分公司也不双倍赔偿。而且套内建筑面积与销售面积的比例也没有限制，因而很有可能出现销售面积符合规定，而套内建筑面积缩水的情况。

　　这对于政府相关管理部门而言，似乎又是一道颇紧迫的问题。否则，不仅商品房入住会出问题，经济适用房入住问题也会照出不误。

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