梁立俊 为了进一步加深对整个房地产市场的了解，指导市场多提供适销对路的房地产产品，同时提高全社会各项房地产投资的有效性和回报率，伟业地产发展研究部最近在组织“置业楼市直通车”的过程中，组织问卷调查，并进行统计分析。由于被调查者绝大部分是将在一年之内置业的准业主，所以他们的需求基本上能反映社会对楼市的整体需求。统计分析显示：

　　第一、潜在消费者对当前市场的整体满意度不高。

　　统计显示，男性对市场整体的满意度为25.7％，女性对市场的整体满意度为22.1％。从数据来看，不同性别对市场的整体满意度差别不大，但各自的满意度数据反映出目前房地产市场整体差强人意；从另一个侧面也可以看出目前市场缺乏创新。当前，市场上房地产销售创新频频，屡试不爽也能充分证明这一点。因此建议在搞房地产开发时，不仅应重视提供优质的房地产产品和服务；同时，也要把产品、服务和营销的创新充分的重视起来。

　　第二、潜在消费者越来越年轻。

　　被调查者的年龄主要集中在25－35岁之间，约占60.7％，说明楼市准业主以年轻人为主。因此，在做投资预测的时候，首先应该想到占大多数的年轻人的需求、追求，多了解年轻人眼中的流行、时尚；另外，45岁以上的也占到较大的比重，说明中老年人的需求和要求也同样是不可轻视和忽视的。当然35－45之间的被调查者也占有相当的比重，他们的需求和要求往往表现得比较稳健、持久，而且在此年龄段的准业主一般经济实力不错，也同样不可忽视。

　　第三、潜在消费者的学历层次有明显提高。

　　被调查者中，本科学历的占到44.6％，从历次的调查比较可以看出，高学历的所占比重有越来越大的趋势，这给发展商一个警示，以后的广告诉求得多讲究品味、素质；小区规划得多考虑文化内涵，在小区配套方面也应以满足这类准业主的需求为出发点。

　　另外，这类消费者一般比较重视对下一步的教育。所以，在开发当中应多考虑一下教育配套；同时，高水准的教育配套对提升社区形象意义也非常巨大。

　　第四、潜在消费者家庭年收入普遍较低。

　　被调查者的家庭年收入主要集中在5－10万之间，约占45.5％，反映出中等收入家庭对住房的需求是比较强烈的；按照发达国家的经验，房屋总价应在15－60万之间对他们来说比较适中。从这一点看，目前整体房价还是比较高的，关注普通家庭、追求规模效益将是以后项目成败的关键；10－20万的约占18.75％，说明中偏高收入者也是目前房地产市场的主要需求对象，相对而言，他们更趋向于立即购买。

　　第五、消费者获取房地产信息的主要渠道还是报纸。

　　特区报还是关注的重点，有72.6％的潜在消费者关注；商报有65.5％的潜在消费者关注。同时INTERNET网络的关注度也有非常大幅度的提升，这应该引起有关房地产广告主的关注；同时，针对主流消费及生活方式的变化，在小区有关网络宽带配套以及相关设施和服务的建立方面也应有所考虑。

　　第六、潜在消费者的消费目的主要集中在住的方面。

　　居住占到总数的88.5％，其次是投资的目的；办公显得比较少，可能与本次调查的载体“楼市直通车”上准备看住宅的人占绝大多数有关，但基本能够反映出当前住宅市场的情况；可喜的是在本次调查统计中，有2％准业主同时选择居住＋投资的置业方式。也就是说，普通购房者在选择物业时，也把投资同时考虑进去，建议开发商在楼盘推广时应多注意整体小区域形象的提升，以增强小业主的置业投资信心，扩大认知度以谋求更大的项目投资收益。

　　第七、潜在消费者家庭结构集中在三口之家。

　　从统计的数据可以看出，三口之家占的比重最大，约为39％，其次为二口之家，为29％。在深圳这样一个年轻的移民城市，二口和三口之家很显然是占绝大多数的，因此，关注这一批消费者的需要非常的必要；另外，对于占总数16％的单身家庭的需求也是不容忽视的。同时，由内地来深购房养老的或是子女购房给父母居住的，也是不容忽视的消费群，因为往往他们最关心的是环境，只要生活方便以外就没有太多的相关要求。

　　第八、潜在消费者对月供的承受能力集中在2000－3000元。

　　统计数据显示，消费者普遍接受的月供主要集中在2001－3000元之间，约为34.8％，其次就是4001－5000元之间的为27％，选择1001－2000元的约占19.6％，反映出目前市场房价对于消费者的购买力来说还是比较高的。因此，在当前市场情况下，适当的运用价格策略还是可行的，关注普通家庭的生活将是项目获取经济和社会效益双丰收的关键。但前提是房屋的质量和服务方面必须是能够保证质量的，否则，最终得不偿失。

　　第九、潜在消费者购房区域意向非常明朗。

　　从统计结果来看，潜在消费者选择在福田区置业的占绝大多数，约占到总人数的80.5％，选择南山的第二，约占24.8％，反映出消费者在选择住宅时已越来越重视整体环境因素，像福田区的规划整齐的道路、高绿化率、低密度的住宅；南山区的海景住宅等都是人们比较向往的。同时，也反映出人们在购买某一区域的住宅时，越来越关心所在区域的发展前景问题，表现出买家越来越理性，且在房地产买卖当中，投资意识越来越强。因此，在房地产诉求广告时，区域的规划、发展前景以及区域楼盘的生值潜力还是应该作为重点宣传的。

　　第十、潜在消费者对小区智能化的要求普遍提高。

　　统计显示，68％的潜在消费者认为智能化小区和网络宽带对于他们的生活是比较重要的；只有1％的人认为不重要。这说明，目前被炒的沸沸扬扬的宽带小区不仅仅是开发商模来仿去的“卖点”，也是市场实际需要的“热点”。所以，在搞开发时，智能化和宽带入户还是应该实实在在的去做的，它不应该仅仅被看作是一个概念而已，应该针对自己目标消费者的实际情况制定科学、适用的智能化策略，以真正满足客户的需求，达到赢利的目的。