记者罗小强

　　新报讯 曾以一本《品牌旋风》名噪中国房产界的曾宪斌，作为中国房产界明星级人物大胆预测，入世后全国房地产价格将至少下降10％，降幅范围在10％－15％。据他对天津楼市的调查分析，他认为天津楼市价格偏低，泡沫成分比较少，短期内房价没有明显波动，但从长期来看，房价有上升趋势，这与本市房产老总观点一致。

　　怎样应对外资进入

　　曾宪斌对记者说的第一句话就是：入世对中国房地产将有非常重大和深远的影响。他认为这主要表现在如下三个方面。第一，外资将以多种渠道进入房产界，国外地产大鳄与中国的所谓大鳄相比，总体实力上要胜出一筹。外资的资金优势强大，更主要的是他们将带来先进的理念，比如早已在欧美流行的TownHouse等等。他认为，政府相关政策对房产市场的规范，外资同行的进入以及国外金融大鳄的进入将使实力小的开发商难以为继，可以这么说，国内房产界将面临一次大的重新洗牌，很多开发企业将面临生存压力。但对于这点顺驰投资公司老总唐军和红磡房地产老总田耀东都认为，房地产业是一个有着极强地域性的行业，外资很有可能不了解市场或者在土地选择和购置上会有失误和不足，从而可能加大投资成本，所以在北京、上海、天津这样的城市，外资进入应有一段适应时间。

　　曾表示，国外房地产业的行业平均利润只有3％－5％，而国内10％－15％的行业平均利润就显得过高。这样的高利润通过激烈竞争必定会往下走，虽然房地产本身为不动产，但其建材等都将参与国际贸易竞争。

　　国外大公司必然会看准中国房地产业的巨大潜力———至少还有30年的空间，一般来说人均拥有面积达到30－35平方米，房地产活动将趋平衡，但中国达到这个水平还有一定距离，所以大公司为争夺市场，必然会以低价介入市场或者通过高效率运转降低成本。

　　建材降价，房价降低?

　　曾宪斌称，是入世后将带来新材料的运用、新技术的运用以及智能化的提高。比如环保材料的运用，比如美国、韩国的完全住宅概念———完全装修房，国内的毛坯房其实是一种不完全住宅，随着外资的介入，人们的消费理念的改变，居住概念必然将与国际接轨。

　　入世后关税的降低，高档建材的降价也将导致建筑成本的下降，目前就有许多开发商急于把用低档建材建造的房屋抛售出去，就是为了适应市场的要求。对于建材降价对天津楼市的影响，红磡田总认为两年内不会有太大影响，因为框架结构要替代砖混结构还需一段时日，砖混结构是所有建筑结构中成本最低的，目前开发商还不会放弃这种方式。

　　相关行业如何发展

　　曾先生表示，入世后房地产相关行业将迅速发展。比如中介代理，比如国外金融服务业等，房地产三级市场的活跃又将促进商品房的销售。综合以上三个方面，曾宪斌认为全国房价将至少下降10％，但非住宅类房产，如写字楼、厂房等交易将会活跃，价格可能还会上涨。红磡田总认为，入世给天津写字楼将带来绝好商机，白领阶层的增多，外商在津办事处的增多，具有合适地点、交通可达性、通讯完备性、附属配套齐全性的写字楼将比较紧缺。顺驰唐总和香港戴德梁行王新先生认为，天津写字楼市场已趋饱和，而且外商办事处在津设立的数量不会很多，天津大量白领阶层的出现至少还要3－5年。

　　天津楼市前景展望

　　当问及入世后天津楼市将有何变化时，曾宪斌认为房价短期没有大波动，长期来看是往上走的趋势。他认为天津的目前房价比较合理，而且泡沫成分较少，有效购买的人群没有充分培育和挖掘。天津未来房产建议开发较多适合中档消费群体的项目，这也将是天津楼市发展的一个趋势。这基本与顺驰、红磡、戴德梁行几位老总看法一致。红磡田总认为，以前的天津房地产的两大“快速致富”因素已逐渐失去，从1990年国务院55号令《中华人民共和国国有土地使用权出让转让暂行条例》颁布以来，法律意义上的房地产开发才真正开始，1990年至1992年可以说是房产业的暴利时代，但随着开发成本的明朗化，特别是房产活动活跃的地区，激烈的竞争已经让这一因素失去了；所谓第二大因素就是“地产资金杠杆”———开发商可以用少量资金，开发大宗的楼盘，因为地产是天然的抵押品。但是政府在这方面特别在入世后肯定会加大监管力度，比如最近央行颁布的限制开发企业贷款条件的文件就是一例，攫取暴利已近乎不可能。从这个层面上说，外资大量介入的时间可能会很长。

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