租赁市场迎来利好消息 京城私房出租大幅降税
文/本报记者赵国明
北京租赁市场迎来利好消息，私房出租大幅降税了。日前，北京市财政局、市地税局转发了财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，并就一些具体问题做了补充规定。
通知的主要内容是，对以市场价格出租的个人用房其营业税将暂减按3%税率征收，而房产税暂减按4%征收。下降幅度最大的是个人所得税，由原规定的20%减至10%。其中私房出租共降了20个百分点。
房产税由12%降至4%
规定指出，从2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，房产税由原来规定的月税金12%降至4%。据此，市地税局原下发的《关于进一步加强出租房屋税收征管工作的补充通知》及附件《委托代征税款协议书》中有关房产税也作调整，一律由12%降至4%。
由于财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》自2001年在全国范围执行，在北京实施细则下发前的这段期间，大部分区县仍延按原先的政策执行。即按月税金的12%向出租者征收房产税。北京市转发的通知规定，2001年1月1日后，个人按市场价格出租的居民住房，房产税已按12%征收的税款，可抵扣下一征期税款或予以退税。
通知规定，对以政府定价的出租房免征房产税。也就是说，企业和财政不予补助的事业单位按政府规定价格租给职工的居住用房，可享受免征房产税的照顾，但需在帐簿中单独反映。政府规定的公房租金是每月每平方米3.05元。
营业税由5%降至3%哪些情况除外
通知规定，房地管理部门各单位直管公房按政府所定租金出租给居民的，出租单位可免交营业税；直管公房用于其他出租使用的，其出租收入应照章征收营业税。但对其按照物价管理部门批准与居民住房租金标准接近的价格向社区便民服务网点提供公有业务用房取得的使用费，暂比照行政事业收费税收处理原则办理。
各单位以高于政府规定价格出租住房，都应按月租金的3%缴纳营业税。
除落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房外，对其他各类私有住房出租收入，应按3%的税率征收营业税。据了解，北京有相当一部分私房是在“文革”中被充公的，以后在政策落实中物归原主，但虽有产权证，却由于历史原因私房仍被以公房租金让居民居住着。按规定产权人无需缴纳营业税。
通知对房地管理部门的各项行政事业性收费纳税问题做了规定，类似由各区县房地局收取的出租登记手续费的收入，经市地税局或市财政局同意可免缴营业税，否则一律照章征税。
个人所得税由20%降至10%
通知规定，对个人出租房屋取得的收入暂按10%的税率征收个人所得税。这也是这次降税中降幅最大的一项。
值得提醒的是，个人所得税的算法并不是直接按月税金乘以10%，而是按月税金扣除800再减去前六项税以后乘以10%算。这还是指月税金在4000元以下的算法。
月税金在4000元以上的，出租者所交个人所得税是另外一种算法。应按月税金收入扣除20%后再扣除前六项税计算。
私房出租税降了一半
以东城区60平方米私房出租，租金每月三千元为例。按有关政策出租者要缴纳七种税，该城区将之简化为五种综合税、印花税和个人所得税三种。其中五项综合税原先是按18%计算。营业税和房产税降税后，这五项综合税应是8%，即每月240元。印花税是月税金的0.1%，即每月3元。个人所得税是(3000-800-240-3)�?0%=195.7元。出租者每月共需缴纳240+3+195.7=438.7元。实际占月租金的14.6%。若按原先的税率算，这位出租者应缴纳税额应为874.4元，占月税金的29.1%，这一数字是现在应纳税额的两倍。
对二手房市场有何影响
首先是出租房屋踏实了。以前购得公房并取得产权证的人想把住房按市场价格出租，但因为已购公房出租没有法律依据，不得不提心吊胆偷偷摸摸地进行，有时弄不好被发现，还要被有关部门罚款。一些人在接受采访时都表示，如今已购公房允许出租，法律保护出租人的权益，规定规范这个市场，确实让人心里踏实多了。
其次是合理税收杜绝私下出租。业内人士分析认为，税收过高，使得租赁业投资回报过低，为了追求租赁回报，大量出租者热衷于私下交易，以便逃脱税收。这样由于政策的瓶颈，使得显形的合法的市场变成了隐形、非法的市场。隐形市场最直接的后果是国家税收的流失，同时也加剧了租赁市场的混乱。而降税政策将给合法出租建立了一个现实的平台。
最后是激发北京租赁市场需求。据了解，目前我国城镇每年新增人口955万人，其中相当数量居民不具备即时购房能力；每年有269万对新婚夫妇，还有大学扩招等人群，相当数量的人口都需要先租赁住房。对租房的需求量很大，但是由于租金的不合理，使得个人租赁走向隐形市场。业内专家普遍认为，只要房屋租赁市场能有合理的投资回报，在需求大量存在的条件下，必然能吸引居民储蓄或社会闲散资金投资于房屋租赁经营。