缪舢 张枫/文

　　2000栋别墅吹出美丽的肥皂泡“仅仅10公里海岸线，正在建设和已规划审批的别墅就有2000多栋，但真正处在金字塔顶上有能力购买的客户又有多少？”海南昌茂房地产公司的熊先生向记者表示他的担忧。

　　熊先生指的“10公里海岸线”位于海口市西海岸。1998年底，两家房地产港商最早瞄上这块临海宝地，开始兴建高档别墅。由于一期开工的别墅热销，引得大量开发商纷至沓来。数十个亿的别墅开发资金拥堵在这狭小的“10公里海岸线”上。

　　高档别墅的市场有多大？2000栋别墅是多了还是仍显不够？据一位知情人说，海南佳宝房地产公司开发的黄金海岸海园一期完工的30栋别墅虽然销售一空，但买主大多是总经理的朋友，这并不能代表真正的市场需求。

　　熊先生认为，海南是个以旅游为主的城市，没有很多大型的工业企业，既不像上海是全国性商业金融贸易中心，也不像广州是华南的地域中心，她只是一座孤岛。如果以目前市场上一栋别墅平均售价在200多万元来推算，海口当地也许只有很少的消费者能支付这昂贵的买单。也就是说，高档别墅的顾客群在岛外。

　　然而岛外顾客的购买力有多强？熊先生分析说，一般情况下购房款及随后的装修费用占到购买者个人资产的一半左右，他才能消费得起，因此，高档别墅的顾客群锁定在500万元以上的富人。假如这样的富人来海南开办企业，他可能会购买别墅进行投资，而现在大多数人来海南只是为了养老或休假，他在房产上的消费观念还达不到购买别墅的层次。“华能集团在这里开发的极品别墅，每栋售价1000万元，但是又有多少人看好它的市场定位呢？”他满脸疑惑。

　　海南省企业调查队最近就第一季度海口房地产市场所作的调查似乎也印证了熊先生对海南房地产消费者定位的看法。调查显示，在海南购房的顾客主要来自岛外，岛外顾客中一小部分来自海外，大部分来自气候比较寒冷或污染比较严重的东北、华北、西北地区，消费者看中海口的自然环境和四季如春的气候优势。调查统计表明，来海口购房自住的消费者分为两个群体，一类是以中老年人为主，所购住房大都是实用的中小户型，每套价格一般在15万元以下；另一类是一些收入较高的人士，在海口购房置业投资，他们大多选择靠海、绿化率高、配套功能齐备的新建高档小区，所购房屋一般为三房两厅或四房两厅的大户型，每平方米单价在2000元以上。

　　统计景气监测表明今年海口房地产交易生意火爆，第一季度商品房销售价格景气指数为113.76点，比上期劲升33.76点。“据不完全统计，今年头5个月，市场平均每月的房产交易量达到3万平方米。”

　　不能忘却的伤痛在海南采访时，走在海口的大街上，1992年海南楼市疯狂时留下的一栋栋的烂尾楼不时跃入眼帘，它们像一个巨大的城市黑洞令我们触目惊心。记者从海南省处置办了解到，全省600万平方米的空置商品房9年来实现销售的尚不到一半。然而，与“黑洞”极不协调的是，在这个城市的一侧2000多栋高档别墅又将拔地而起，并且被冠以“一道亮丽的风景线”。

　　不久前，国家建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲在海南调研时认为，海南现在房地产的升温，已不可能像1992年那样疯狂，也不可能再现那种灾难性的后果。海南当地的一位地产开发商说，“现在的开发商或多或少都跟过去有‘关联’，都对过去很清楚，不会轻举妄动。再说市场情况已发生根本性的转变，开发商自己筹钱建房，老百姓自己掏钱买房，双方都很清醒，疯不起来。”

　　开发商真的都是自筹资金建房吗？真的疯不起来了吗？

　　诚然，参与海口西海岸别墅楼群开发的房地产商大多是港商，但他们只是自筹了一部分资金，另一部分则需要国内的银行提供按揭贷款。一位地产公司经理告诉记者，他所在的公司自筹资金与银行贷款各占一半。若以此推测，建造2000多栋别墅的银行贷款至少需10多亿元。近两年国有商业银行呆坏账的产生出现了一个新的迹象，很大一部分是由外资企业造成的。例如上月底北京法院受理的一起最大标的额的破产案，正是由一家中外合资的房地产公司拖欠中国工商银行北京分行贷款本金11亿元。对眼下海口的别墅热，有分析认为，其中的一些房地产企业并没有太多的资金进行实质性的开发，他把土地从政府规划部门批到手后，更多的是炒作、是作秀，真实的意图则在于等待银行的贷款。因为这部分资金来源不是来自于他个人的资产，当市场比较热的时候，房地产商可能会因为过于注重即期现象而轻率投资，结果赚了归他个人，亏了却由国家承担。

　　我们同样也不能同意“现在的开发商不会再轻举妄动”的判断。历史上的房地产泡沫事件产生过一次又一次，但人们在不断看涨的心理预期面前，又容易遗忘上一次的痛苦经历。美国经济学家瑟罗说：“过去的毛病并不意味着将来就是有免疫力。”

　　一个新的房地产泡沫正在海口西海岸泛起。对于每一位经历过海南房地产大繁荣到大萧条的人来说，眼前的一切似曾相识，而每每想起那段经历，依然不寒而栗。在当年海南房地产高潮的时候，海南经济增长率高达40%。泡沫破灭后，海南经济陷入低迷。1997年、1998年海南的GDP总量下降到仅占全国的0.5%。海南当地的有识之士呼吁，政府对海口西海岸的别墅热应该冷静下来，理性对待，大量房地产投资带动经济增长很可能换来的只是短暂的繁荣，政府批了这么多项目，显然是在拔苗助长。同时又会造成地稀价高，加剧市场的盲目性。

　　海南、北海等地的房地产泡沫破灭曾给我们留下过深刻的教训：稳定增长是房地产市场的宏观政策目标，过快地增长反而会造成资源的极大浪费。因为房地产市场和股票市场一样，并称为两个投机性最强、从而最容易产生泡沫的市场，它的波动不同于一般的实体性经济，产业结构调整的波动、进口冲击产业的波动并不可怕，因为实体经济的波动不会太大。但在投机性很强的虚拟市场上的波动取决于公众的预期和信心的变化，预期看涨，信心增强，但容易过热，产生泡沫；反之又会产生低迷萧条。所以，我们的看法是实体经济的增长速度可以快一点，但房地产市场的增长速度应当适当调控，不宜过快。

　　从全国的情况看，进入2001年以后，房地产开发增长明显加快，1—4月份，全国累计完成土地开发面积同比大增61.5%，而在去年同期仅增长5.6%；商品房平均销售价格同比增长11.7%，每平方米上涨了近260元。广东省仅今年前4个月就投资房地产业200多亿元，占全国总量的两成以上。国家统计局固定资产投资司司长李启明判断我国房地产业已进入新的景气周期。的确，诸多迹象准确无误地表明沉寂多年的房地产市场已经启动，我们又一次迎来了房地产业的黄金时期，但应珍惜这一次难得的发展机遇，越是房地产业阳光灿烂的日子，越是容易滋生泡沫。不可否认的是，在有些地区已经出现了这样的泡沫。如果某个城市房地产的价格远远高于使用这些土地进行经济活动的盈利能力，也就是大大高于生产率，那么当年海南经济蹦极的故事很可能将在这个城市重演?