陈美秋/文

　　已于6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，不符合预售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。开发商擅自预售，要按相应规定处罚。

　　目前北京仍有些不符合预售条件的项目，在搞“内部认购”，买房者明知这种做法违背了《办法》的规定，但仍执意要抢先交上订金，占下自己想要的房子。这些买房者一般是出于以下两种考虑：一是想在一个新项目开始正式公开销售之前，优先从众多房间中挑选最适合自己需求的，比如朝向、楼层、面积、户型等等，惟恐动手晚了，被别人占去；二是内部认购的价格较公开销售时要低。开发企业在房地产项目进行到一定阶段时，为了提前回收资金，加速周转，同时检验商品投放市场的反映，在未办妥房屋上市的合法手续之前，总愿以相对低廉的价格，搞所谓内部认购，准确讲应该叫提前订购。每平方米便宜二三百元，一套100平方米的房子就能省下两三万，对买房者来说还是很有诱惑力的。

　　这种违反《规定》的房屋买卖行为，一旦出现了纠纷，购房者利益受到损害，谁来负责保护呢？北京市国土房管局市场管理处陈同顺处长说，房屋不具备预售条件的，开发商隐瞒真实情况，擅自预售，要受处罚；购房者权益受到侵害，可以依据消费者权益保护法，由开发商予以赔偿。这指的是开发商不据实相告，隐瞒事实的违规预售。但是从目前北京市的实际情况看，有的商品房没有具备预售条件，开发商也已如实相告，购房人在已知的情况下，仍自愿交付订金。这种交易行为是买卖双方的纯民事行为，政府也不便强制制止。在这里要特别提醒购房人，买“内部认购”房，要有充分的风险意识。最好还是不要预订不够销售条件的商品房。

　　陈处长特别强调，建设部颁发的第88号令《商品房销售管理办法》，是针对开发商的，要求开发商自律。但是商品房市场的主体不仅有开发商、管理者，占绝大多数的是买房人。从北京的房地产市场发展情况来看，所以出现种种问题、矛盾、投诉、纠纷，除开发商违规操作、唯利是图外，与买房人的无知、不会保护自己的合法权益也有很大关系。

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